Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа неприватизированной квартиры: 4 способа». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Что такое приватизация? Прежде всего, это процесс преобразования имущества от организации (чаще всего в её роли выступает государство) в собственность. К приватизации допускаются как жилые, так и нежилые помещения, земля. В неприватизированной квартире допустимо проживать, разрешается оформление регистрации по месту жительства, но при этом запрещается вводить какие-либо изменения. Если же вы проходите через процесс приватизации, то имущество можно продать, оформить дарственную, оставить в наследство.
Плюсы и минусы всех вариантов продажи неприватизированного жилья
| Способ продажи | Преимущества | Недостатки |
|---|---|---|
| Приватизация | Самый честный и наиболее выгодный для нанимателя вариант с минимумом рисков | Нельзя приватизировать жилье с долгами по ЖКУ, длительность процедуры в несколько месяцев, необходимость платить налог в 13 % |
| Прописка покупателя | Можно «продать» квартиру с долгами за «коммуналку», возможность в дальнейшем участвовать в бесплатной приватизации | Высокие риски столкнуться с мошенниками, возможность отказа муниципалитета в регистрации постороннего |
| Обмен с доплатой | Честный способ «продажи» неприватизированного жилья | Сложность в поисках встречного варианта, «продавец» получает не всю сумму, а разницу в рыночной стоимости двух квартир |
Как продать муниципальную квартиру без приватизации
Для того чтобы продать не приватизированное жилье существует несколько способов. Рассмотрим основные моменты, плюсы и минусы некоторых из них.
| Способы | Плюсы | Минусы | Стоимость | Срок исполнения |
|---|---|---|---|---|
| Продажа с дальнейшей приватизацией самим покупателем | Можно отказаться от продажи на этапе приватизации. Продажа за более высокую цену. |
Длительный поиск покупателя.
Уплата налога на прибыль в размере 13%. |
Все расходы на дальнейшую приватизацию лягут на продавца, который должен будет собрать необходимые документы и заплатить госпошлину в размере 2000 рублей. В итоге на такую процедуру покупатель может потратить от 2000 до 13000 рублей. | В данном случае подается заявление в администрацию муниципального образования, на рассмотрение которого согласно законодательства дается 1 месяц и в случае получения согласия, дальнейшее оформление документов в Росреестре еще до 30 дней |
| Прописка покупателя | Продавец не участвует в дальнейшей приватизации. Возможность продать квартиру с долгами по коммунальным платежам. |
Получение согласия всех зарегистрированных граждан. Уплата налога на прибыль в размере 13%. |
В данном случае продавец прописывает покупателя, получает от него денежные средства, при этом сам выписывается. Все дальнейшие расходы по приватизации проданного жилья ложатся на плечи покупателя | Для прописки покупателя и выписки самого продавца необходимо затратить до 7 дней. |
| Обмен | Возможность выбрать необходимое жилье. Законность сделки. |
Получение согласия главы администрации муниципального образования. Длительный поиск покупателя. Оплата комиссионных агентству. |
В данном случае все делает риелтор, и Вам только придется оплатить его услуги, предусмотренные договором. | Срок оформления в пределах одного месяца |
Как получить жилье в соцнаем
- Сперва необходимо встать на жилучет, то есть получить статус нуждающегося в улучшении жилищных условий. В каждом регионе бланки для заявления о постановке на учет разные, их можно найти на сайтах органов власти, МФЦ или на сайте госуслуг. В заявлении должны стоять подписи всех членов семьи. В некоторых субъектах, например в Москве, заявление заполняется непосредственно при подаче.
- Собрать остальные бумаги. К заявлению нужно приложить все документы, подтверждающие право на жилье по соцнайму: справки о доходах, свидетельствующие о малообеспеченности, документ об аварийности жилья, медицинские бумаги с диагнозом родственника с тяжелым заболеванием и т. д.
- Подать заявление через МФЦ или региональный орган, отвечающий за жилучет. Они тоже везде разные. Например, в Москве этим занимается Департамент городского имущества, в Тульской области — региональное Министерство строительства и ЖКХ, а в Дагестане — районные администрации.
- Дождаться ответа через властей — в течение месяца они должны уведомить, поставлена ли семья на жилищный учет. Отказ можно обжаловать в суде.
- Дождаться своей очереди на жилье. Чаще всего это занимает годы.
- Ожидая своей очереди, нужно уведомлять жилищные органы о любых событиях — изменениях зарплаты, переменах в составе семьи.
- Получить жилье. В некоторых регионах людям предоставляют выбор из нескольких вариантов, в других — нет.
Преимущества и недостатки таких сделок
Каждый из перечисленных способов имеет свои особенности:
- Продажа после приватизации. Если у продавца финансовые проблемы, нет денег на оплату приватизации, внесение налога, он может найти покупателя, заключить договор, получить задаток. Договор должен содержать данные о стоимости жилья, сумме задатка, сроках, когда сделка должна быть оформлена. В дальнейшем, когда жильё стало собственностью продавца, он заключает с покупателем договор купли-продажи. Данные поступают в Росреестр. Плюсы – за приватизированную квартиру можно запросить более высокую цену, это абсолютно законно, обе стороны имеют возможность отказаться от сделки на этапе приватизации. Недостатки – длительный срок оформления документов, уплата налога в размере 13%, проблемы с поиском покупателя на неприватизированное жильё.
- Продажа через регистрацию покупателя не нарушает закон, когда речь идёт о близком родственнике. Нужно получить согласие совершеннолетних членов семьи, прописанных на жилплощади, в письменном виде. После прописки покупателя на него переоформляют лицевой счёт, остальные жильцы выписываются. Достоинство варианта – возможность не погашать задолженность по коммунальным услугам, она переходит новому владельцу. Велик риск столкнуться с мошенниками, на прописку постороннего, не родственника, муниципальные власти не дадут согласия.
- Ст. 72 ЖК РФ разрешает нанимателю обмен жилплощади на другую, также предоставленную по договору социального найма. Это наиболее простой метод заключения сделки. Недостатком является то, что если человеку нужно не другое жилье, а деньги, обмен не решит его проблем.
- Буферная продажа предусматривает участие третьей стороны, кроме продавца и покупателя привлечено агентство недвижимости. Эта сделка законна, если воспользоваться услугами надёжного агентства. К минусам относятся проблемы с поиском покупателя. Так как в процессе участвуют две квартиры, процесс оформления процедуры затягивается на несколько месяцев. Немаловажный недостаток – оплата услуг агентства.
Можно ли продать неприватизированную квартиру с долгами
Продать жилье с долгами осложняется тем, что прописать в такое жилище никого не получится, обмен до погашения квартирной платы тоже невозможен. Ни одна из трех схем проведения сделки с неприватизированным объектом недвижимости в этом случае не работает. Для того чтобы перевести неприватизированное жилище в собственность тоже понадобится справка из бухгалтерии управляющей компании об отсутствии задолженности. Не приватизируют квартиру с долгом.
Можно ли продать неприватизированную квартиру с коммунальными долгами – это реально в том случае, когда покупатель готов оплатить всю требуемую сумму. Естественно, внесенная сумма должна быть вычтена из общей стоимости жилища. Покупатель, оплачивающий квартирные долги, не может оформить внесенные деньги как аванс за покупку. У нотариуса подобная передача средств продавцу оформляется как заем денег на определенный срок. Иначе потом не получится забрать с продающей стороны долги.
Подводные камни, сложности
Основные трудности в сделках с жильем – обилие мошеннических схем и финансовых рисков. Прежде чем приступать к продаже, нужно определиться с инструкцией. Крайне желательно проконсультироваться с юристом или риелтором.
Сложности процесса:
- Агентства недвижимости могут продать «буферную» квартиру нескольким покупателям сразу. Мошенники действуют в расчете на доверчивость людей. Найти желающих на неприватизированное жилье довольно трудно, поэтому многие люди соглашаются на предложения аферистов.
- Второй сложностью считают регистрацию в муниципальной квартире. До тех пор, пока один жилец не выпишется из жилплощади, подселить нового (продавца) невозможно. Данный нюанс увеличивает сроки продажи неприватизированной квартиры.
- Нередко одна из сторон участвует в сделке по поддельным документам. Махинации быстро выявляются в Росреестре, однако если аванс уже передан – вернуть деньги без суда очень сложно.
Как продать неприватизированную квартиру
Допустим, вы не хотите тратить несколько недель на оформление приватизации, а желаете продать квартиру как можно быстрее. Что ж, здесь тоже есть свои пути:
- Самый простой вариант — это договориться с покупателем и, получив от него оговоренную сумму, прописать его в квартире, а самому выписаться. После этого приватизация становится уже проблемой не вашей, а нового хозяина.
- Второй способ иногда практикуют агентства, работающие с недвижимостью — схема с так называемой «буферной» квартирой. При таком варианте человек, приобретающий неприватизированную квартиру, передаёт вам деньги, на которые вы покупаете у агентства какую-то жилплощадь (квартиру-«буфер»). Затем происходит обмен уже приватизированного «буфера» на вашу неприватизированную квартиру: вы выписываетесь из квартиры, и туда с согласия местной власти прописывается покупатель. Затем вы продаёте «буфер» обратно агентству, получая на руки деньги. Такой способ используется, как правило, в Москве и других регионах, где местное законодательство допускает такие варианты обмена с передачей прав по договору социального найма.
Надо отметить, правда, что эти 2 варианта работают только в том случае, если ваша квартира вообще может быть приватизирована. Если же нет (жильё ведомственное, находится в военном городке и т. п.) — можно даже не задумываться о продаже.
Завуалированная «продажа» без приватизации
Руководствуясь законодательными основаниями, продать квартиру неприватизированную невозможно, существуют лишь схемы, прикрывающие сделку, которую в любой момент можно признать ничтожной или притворной. Каждый из «обходных» манёвров чреват рисками для участников сделки.
Можно ли это совершить?
Когда встаёт вопрос о возможной продаже квартиры, не проходившей процедуру приватизации, первая же мысль, которая приходит в голову – это: «Нет, такое невозможно, только собственник вправе распоряжаться имуществом!» Однако не будем торопиться.
Чем по сути является сделка по купле-продаже? По ней одно лицо получает деньги – а второе имущество. По неприватизированной квартире нельзя получить право собственности – действительно, сначала надо заключить с муниципалитетом договор о передаче квартиры, пройти регистрацию в Росреестре и только потом можно ее продавать.
Справка. Квартира – это прежде всего место, где можно проживать и где можно получить регистрацию.
А вот право пользования лицо, проживающее в муниципальной квартире, «продать» в некоторых случаях может.
Основными методами продажи права пользования будут:
- Регистрация «покупателя» в квартире с последующим выселением «продавца».
- Совместная приватизация.
- Обмен муниципальными квартирами с доплатой.
Что такое «Неприватизированная квартира»?
Соответственно, неприватизированная квартира представляет собой жилплощадь, находящуюся в государственной или муниципальной собственности. Люди, проживающие в такой квартире, имеют связанные с ней права и обязанности, прописанные в договоре социального найма. Они не имеют права совершать сделок с данным жильем (продать, дарить, завещать), сдавать его в аренду и прочее.
По законам РФ неприватизированное муниципальное жилье может быть приватизировано в любой момент бесплатно (с 2018 года право бесплатной приватизации объявлено бессрочным). После приватизации оно снимается с баланса муниципалитета (районного, городского, поселкового) и переходит в частную собственность проживающих в нем людей.
ВНИМАНИЕ! Не всякое жилье может быть приватизировано. Закон ФЗ №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» касается только муниципального (государственного) жилья. Нельзя приватизировать:
- Служебные квартиры
- Комнаты в общежитии, находящемся на балансе предприятия и организации
- Жилой фонд, находящийся в закрытых военных городках (ЗАТО)
«Кривой» выход из положения и его последствия
Не слишком чистоплотные риелторы часто предлагают изначально незаконный способ продажи неприватизированных метров. Для такого случая существуют «буферные» схемы. Что это такое? Вам нужно продать муниципальное жилье. Риелторы:
- находят желающего купить его (по цене, значительно ниже рыночной);
- оформляют на этого человека комнату или дом, находящиеся в собственности, так называемый буфер (обычно в качестве такового используются деревенские развалюхи, стоимость которых значительно уступает стоимости вашей обмениваемой площади);
- оформляют обмен между квартирой и «буфером», в результате которого покупатель получает права на заключение договора соцнайма на вашу площадь, а вы – право собственности на «буфер»;
- оформляют договор купли-продажи вашего «буфера» между вами и кем-то из доверенных лиц агентства, чьей собственностью он становится.
Выбирая незаконный и весьма опасный по своим последствиям способ отчуждения неприватизированного жилья, человек всегда подвергается риску быть обманутым. Ведь незаконные схемы – основное средство из арсенала откровенных мошенников, действующих на рынке недвижимости в тесном сотрудничестве с коррумпированными чиновниками. Последние прекрасно понимают, что речь идет о незаконных сделках – неоднократно подписывая обмены с одним и тем же «буферным» адресом, они не могут не знать истинного состояния дел. Поэтому получение «государственных» документов нельзя рассматривать как гарантию чистоты сделки, на что часто указывают риелторы.
Приватизировав свои квадратные метры, вы сможете продать их по максимальной цене, избежать ненужных волнений.
Продать неприватизированную квартиру
Граждане обращаются с этими документами к собственникам жилого фонда регионального или муниципального уровня. Старые договоры о найме расторгаются. Заключаются соглашения о социальном найме на новых жильцов. Составление новых договоров социального найма занимает не более 10 рабочих дней.
- право на пользование жильем оспаривается в суде;
- принято решение властями о сносе дома;
- здание требует капитального ремонта;
- запланировано переоборудование, перепланировка, изменение назначения использования жилых помещений, например, в офисы;
- при вселении в коммунальную квартиры лиц с хроническими заболеваниями;
- в суде рассматривается иск о расторжении/изменении договора соцнайма;
- дом признан непригодным для проживания.
Такой способ является своего рода разновидностью описанного выше способа обмена. В данном случае вам также необходимо обратиться в агентство, с которым и будет происходить процесс обмена. Но особенность этого способа заключается в том, что агентство предоставляет так называемые квартиры буферы. Такие квартиры обладают очень низкой стоимостью (в основном это дома за городом) и имеется вероятность, что они существуют только на бумаге.
ВНИМАНИЕ !!! В дальнейшем процедура похожа на ту, которая была описана выше. Заключаются все необходимые документы, происходит обмен. Агентство получает квартиру продавца, а он в свою очередь квартиру буфер. Затем эта квартира выкупается, и продавец получает свои деньги. Но очень велика вероятность махинаций со стороны агентства. Они могут заключаться в том, что квартира буфер не будет выкуплена обратно и продавец останется без своего жилья и приобретённой квартиры или в лучшем случае с жилым помещением в удаленном месте.
Данный способ также сложен в реализации т.к. не все агентства согласятся выполнять такие манипуляции, а главным условием для них является квартира буфер, которая существует на бумаге. Поэтому решиться на такую сделку необходимо, только если агентство является очень надежным. Юристы не рекомендуют выполнять такие обмены, ведь с одной стороны все вроде бы по закону и агентство предоставляет гарантии, но на самом деле всё оборачивается не в лучшую сторону для обменщика.
ВАЖНО !!! Для своей безопасности следует каждую процедуру письменно документировать (писать расписки, четко указывать суммы денег, оформлять все путем составления договоров) или же попросить для этих целей присутствие опытного юриста.
Подводные камни при продаже
Продажа неприватизированной квартиры является сложным и рискованным процессом, в результате которого можно столкнуться со следующими ситуациями:
- Обмен неприватизированного жилья через «буферную» жилплощадь является притворной сделкой, влекущей за собой риски признания ее недействительной. Любое заинтересованное лицо вправе инициировать процедуру признания сделки таковой. Тогда придется быть готовым к судебному разбирательству и возврату к первоначальному виду.
- Агентство может отказаться выкупать «буферную» квартиру и повлиять на них будет невозможно.
- Росреестр может отказать в регистрации договора сделки, по которому продана неприватизированная квартира. Такой договор в этом случае будет недействительным, а переданный покупателем аванс вряд ли ему вернется.
- Сделку по продаже муниципальной квартиры может оспорить в суде ее собственник (орган местной власти), если не получено согласие на обмен или прописку. Она признается мнимой или притворной, а договорные обязательства между покупателем и продавцом отменяются.
Чтобы хоть как-то себя обезопасить, прописывайте все условия продажи в договоре сделки:
- цену квартиры;
- обязанности и ответственность сторон;
- условия расторжения соглашения.
Если же покупатель передает задаток, то необходимо делать это по предварительному договору, в котором указать обязанность продавца подписать соглашение о сделке после процедуры приватизации, в нем зафиксировать передачу остатка.
Самым лучшим и безопасным будет вариант с приватизацией квартиры и последующей ее продажей.
Способ 1. Неприватизированное жилье можно разменять.
Статей 72 Жилищного кодекса РФ разрешены сделки по обмену квартир с ордерами в социальном найме.
Как происходит оформление договора?
Обмен социальным жильем не допускается в отношении (ст.73 ЖК РФ), когда:
- право на пользование жильем оспаривается в суде;
- принято решение властями о сносе дома;
- здание требует капитального ремонта;
- запланировано переоборудование, перепланировка, изменение назначения использования жилых помещений, например, в офисы;
- при вселении в коммунальную квартиры лиц с хроническими заболеваниями;
- в суде рассматривается иск о расторжении/изменении договора соцнайма;
- дом признан непригодным для проживания.
Обмен неприватизированными квартирами предполагает совершение сделки с равноценным жильем без доплаты.
Особые сложности при проведении обмена квартирами происходит при зарегистрированных в квартире детях. За изменением жилищных прав несовершеннолетних осуществляет контроль орган Опеки и попечительства. При обмене жилплощадью следует получить разрешение в госоргане.
Выдача документа происходит при условии улучшения условий проживания: близость детсада, школы, спортивных заведений, транспортной развязки.
Если вследствие переезда жилплощадь, приходящаяся на нанимателей и совместно проживающих с ним граждан, будет уменьшена до установленных законом пределов, в проведении сделки откажут. На основании п.4 ст.2 Закона города Москвы «Об улучшении жилищных условий жителей Москвы» норма составляет 10 кв.м. на человека. Государство ограничивает сделки, при участии в которых граждане признаются нуждающимися в улучшении жилищных условий (ст. 51 ЖК РФ).
Необходимо учитывать, что при переезде в центральный район города с развитой инфраструктурой, но при уменьшении квадратных метров жилья, опека и попечительство скорее согласятся на проведение сделки. При смене квартиры на меньшую площадь, для сравнения, на окраине, однозначно будет получен отказ.
Как происходит обмен неприватизированными квартирами.
Наниматели обмениваемых квартир составляют совместное заявление и подают его в ГУП «Московский городской центр арендного жилья» (МГЦАЖ).
Пользователи помещений прикладывают к заявлению:
- ордер;
- договор соцнайма;
- обменный ордер при наличии;
- копии паспортов совершеннолетних жильцов неприватизированной квартиры, покупателя;
- свидетельства о браке, о рождении детей;
- копию решения или выписку госоргана или органа местной власти о предоставлении жилья в пользование;
- выписка из домой книги о зарегистрированных гражданах;
- согласие опеки и попечительства, если в обмениваемых квартирах проживают дети или недееспособные;
- письменное разрешение совместно проживающих с нанимателем граждан;
- отсутствующие жильцы неприватизированной квартиры подписывают согласие на обмен у нотариуса.