Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Обмен квартирами между родственниками». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Договор мены составляется на белом листе бумаги формата А4 в печатной или письменной форме. Лист должен быть чистым, гладким, не мятым. Использовать нужно чернило черного или синего цвета, в случае печатного варианта – стандартный шрифт и размер текста, без отступов, дополнительных символов и цветных выделений. Заверяется документ нотариально, специалист проверяет правильность соглашения с юридической точки зрения, а также выясняет все тонкости обмена, например, насколько доля сторон равносильная.
Отдельного закона, который бы полностью регулировал эту процедуру, нет, но есть ряд статей в разных законодательных актах.
- Статья 567 Гражданского Кодекса Российской Федерации гласит, что каждая сторона берет на себя обязанности передать в распоряжение другой стороны один товар. Каждая из сторон признается одновременно и продавцом, обязующимся продать, и покупателем, обязующимся принять.
- Статья 31 ГК РФ. Объясняет процедуру обмена: если обмениваемые объекты имуществом имеют одинаковую стоимость, соглашение считается равноценным, если разную – неравноценным и предполагает доплату одной из сторон. Сделка проводится только с объектами недвижимость, мена доли квартиры на деньги невозможна, это уже будет договор купли-продажи.
- Информационное письмо от 24.09.2002 г. под №69. Разъясняет нюансы, касающиеся количества и наименований объектов, подлежащих мене.
Практика показывает, что наличие многих нюансов, которые обычно возникают во время подобных соглашений, требуют обращения к реальным договорам, уже закрепленным в судовом порядке. Почерпнуть информацию можно на официальном сайте районного суда.
Законодательство, регулирующее обмен жилья
Производя обмен жилья между родственниками, необходимо ориентироваться на следующие нормативные акты:
- Гражданский кодекс (ГК) РФ. В нём закреплено понятие такой сделки, как мена, а также её отличия от договора дарения или купли-продажи.
- Жилищный кодекс (ЖК) РФ. В нём раскрывается понятие мены применительно к объектам недвижимости (и жилью в частности), а также описывается процедура обмена в тех случаях, когда квартиры жильцам не принадлежат (обмен жилья, используемого по договорам социального найма и принадлежащего муниципалитету или государству).
- Семейный кодекс (СК) РФ. Он определяет степень родства и указывает, кто считается близким родственником.
- Налоговый кодекс (НК) РФ. Он устанавливает размер пошлины при совершении такой сделки – и размер льготы, существующей именно при родственном обмене.
- Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 2015 г. №218-ФЗ (далее для краткости «ФЗ №218»). В нём описывается процедура регистрации сделок с недвижимостью. По закону, сделка, касающаяся любого недвижимого имущества (включая жилые помещения) имеет юридическую силу только с момента регистрации.
Перечень неполный, поскольку в зависимости от конкретных обстоятельств могут применяться и другие нормативные акты. Например, если одна из обмениваемых квартир находится в здании, признанном историческим памятником, применяться будут и нормы Федерального закона №73-ФЗ от 2002 года «Об объектах культурного наследия…».
Обмен по соглашению о мене
По соглашению о мене можно осуществить обмен исключительно приватизированных квартир или иных объектов недвижимости.
Другими словами, родственники не могут поменяться между собой с приватизированной квартиры на муниципальную или наоборот.
Если обе квартиры – в собственности, то стороны просто заключают договор мены в порядке и на условиях, которые указаны в ст. 567 – ст. 571 ГК РФ. После подписания контракта осуществляется госрегистрация перехода имущественного права в Росреестре в порядке, установленным в 218-ФЗ от 13-го июля 2015-го года “О государственной…” (далее – ФЗ № 218).
Нюансы, которые следует учесть при заключении договора мены:
- каждый из родственников выступает одновременно и покупателем, и продавцом (ч. 2 ст. 567 ГК);
- если в договоре не указано иное, то квартиры признаются равноценными, если же объекты неравноценны, сторонам отдельно нужно оговорить данный момент в условиях соглашения (ч. 1 ст. 568 ГК);
- к соглашению об обмене применяются правила, предусмотренные гражданским законодательством в отношении стандартных договоров купли-продажи (Глава 30 ГК).
Возможно ли освобождение от налогообложения
Да, судя по п. 17.1. ст. 217 НК России, прибыль от продажи недвижимости может не облагаться подоходным налогом – в случае наличия соответствующих обстоятельств, предусмотренных в ст. 217.1. НК России.
В частности, согласно ч. 2 ст. 217.1. НК, не нужно платить НДФЛ, если квартира, подлежащая обмену, находилась в собственности в течение минимально предельного времени владения объектом или более.
Представленный срок может составлять:
- либо 3 года – если соблюдается хотя бы 1 из условий, указанных в ч. 3 ст. 217.1. НК России (например, квартира, которая обменивается, была получена ранее в дар от близкого родственника, в порядке наследования или в результате приватизации);
- либо 5 лет – во всех иных случаях, не указанных в ч. 3 ст. 217.1. НК.
Таким образом, НДФЛ платить в любом случае не придется, если ранее обмениваемое жилье было куплено, например, по договору купли-продажи, и с момента заключения сделки и до обмена прошло 5 лет или больше.
Что такое родственный обмен?
Родственный обмен предполагает, что два субъекта, состоящие в родственных отношениях, обменивает между собой имущество разной стоимости.
Это сделка, не предполагающая дополнительных оплат со стороны одного и второго субъекта договора.
В действующем законодательстве нет понятия «родственный обмен». Предполагается, что подобная сделка равнозначна договору мены, который может быть заключен не только между родственниками, но и между чужими людьми на добровольных началах.
Частные случаи родственного обмена квартирами
Сложности в процедуре обмена и ее регистрации возникают в результате различия в формах собственности на обмениваемое жилье. Мало того, что оно может быть не приватизировано, так еще обмен может осуществляться только в части небольшой доли жилого помещения.
Как в таких ситуациях оформить обмен квартирами, расскажем далее.
Обмен родственников приватизированной на неприватизированную квартиру
Такой вид обмена не оговаривается российским законодательством, поэтому вам предстоит нелегкий и длительный процесс. В первую очередь нужно приватизировать квартиру, которая взята в аренду. Уже после этого обратиться к процессу обмена или дарения жилья.
Следующий способ немного сложнее. Нужно зарегистрировать совершеннолетнего члена семьи в неприватизированной квартире, а перед этим – снять с регистрации в приватизированном жилье. Если размеры жилого помещения соответствуют стандартам социального найма, то прописка пройдет без каких-либо проблем. Затем с помощью официального документа, подтверждающего дарение, осуществить замену хозяина частной квартиры.
Требования к договору мены
ГК РФ в статьях 153-162 определяет правила оформления сделок, влекущих за собой изменение или прекращение прав и обязанностей в отношении объекта договоренностей. Если родственники договорились обменяться имуществом, стоимость которого в 10 раз выше установленного на текущий момент минимального размера оплаты труда, они обязаны заключить договор в простой письменной форме, указав в нем:
- Наименование, отражающее суть сделки: продажа, мена, дарение.
- Персональные, паспортные и контактные сведения о сторонах.
- Права, обязанности и ответственность, возникающие в результате сделки.
- Детальное описание жилья, являющегося предметом мены. Описание должно позволять однозначно идентифицировать объекты.
- Условия обмена, включая указания на необходимость оформления свидетельства о собственности или требование о наличии в объекте мебели и техники.
- Момент перехода права владения, если он оговаривается особо.
- Размер выплачиваемой денежной компенсации, если объекты не равнозначны по цене.
- Дата составления договора и подписи обеих сторон.
Поскольку мена влечет изменение собственника, следует серьезно отнестись к сбору необходимых для ее проведения документов, учитывая, что существуют нюансы, связанные со статусом жилья.
Перечень документов при обмене приватизированных квартир должен включать:
- Заявления от каждой стороны, в которых обозначены приобретатели имущества и договор, являющийся основанием для проведения сделки.
- Внутренние гражданские паспорта участников обмена.
- Бумаги, подтверждающие право гражданина совершать действия с недвижимостью: покупка, вступление в наследство, приватизация.
- Полученный из БТИ кадастровый паспорт на предмет сделки.
- Согласие лиц, имеющих в силу законных оснований право голоса. Это могут быть супруг, дети или опекун.
- Выписку из ЕГРН или свидетельство о регистрации права, которое выдавалось собственникам ранее.
- Квитанции об уплате госпошлины от обеих сторон, поскольку мена подразумевает две регистрационные записи. На сегодняшний день размер платежа равен 2 тыс. рублей.
Теперь стоит поговорить вариантах родственного бартера жилья в собственности.
Первый и самый простой способ вытекает из названия нашей статьи. Он заключается в оформлении договора мены.
Суть сделки состоит в том, что стороны обмениваются недвижимыми площадями, то есть одновременно являются и продавцами, отчуждателями и приобретателями.
Кончено, сделка может быть как равноценной, так и нет – это решает каждый собственник в договоренности с другим в индивидуальном порядке. В контракт может быть вписано условие о доплате как с одной, так и с другой стороны.
Данная сделка может быть сразу отнесена (с соответствующей подачей документов и договора) в Росреестр или заранее заверена у нотариуса. Данное соглашение непременно облагается налогом в размере 13 процентов.
Второй способ осуществить обмен с родственниками жилплощадью – это составление контракта купли-продажи. В основном, к такому способу прибегают те, кто не заинтересован сохранить для себя максимальное количество денежных средств от сделки, а также те, кто не доверяют процедуре мены.
Так как обе стороны являются и отчуждателями и приобретателями, то составляется два контракта купли-продажи. Каждый из них подлежит нотариальному оформлению, но только в случае, если оппоненты не хотят быть обманутыми. После сделка оформляется в Росреестре.
Уплата налогов при родственном обмене квартирами
В Налоговом кодексе РФ не прописано, что при обмене квартир предусматривается уплата налогов. Однако рассматривая договор мены со стороны Гражданского кодекса РФ, то такая сделка подлежит налогообложению.
Налоги, выплачиваемые при этом, не зависят от наличия либо отсутствия родственных отношений между участниками сделки. Ставка налога зависит от того, является участник сделки резидентом РФ либо же он является резидентом другого государства.
В таком случае ставка налога будет составлять:
- 13% – для граждан Российской Федерации;
- 30% – для иностранных граждан.
Однако в некоторых случаях при обмене квартир можно и не платить налог. Такое возможно только в двух ситуациях:
- Если владелец квартиры владеет ею свыше 5 лет.
- Если собственник квартиры владеет ею не меньше 3 лет, но при этом квартира была получена им согласно договору дарения или в порядке наследования.
Закон предусматривает два способа расторжения договора мены жилья: по взаимному согласию или в судебном порядке. Первый возможен, если:
- желание вернуть все, как было раньше, то есть обменяться квартирами обратно, выражают обе стороны соглашения;
- инициативу выражает один из людей, и он отправляет другому требование в письменном виде с указанием причины. Второму человеку дается 30 дней на обдумывание предложения. Если консенсус удалось достигнуть, то происходит обычное расторжение сделки.
Если же согласовать разрыв договора не удалось, придется обращаться в суд за справедливым разрешением ситуации. Какие причины могут привести к этому?
- нарушение условий сделки одной из сторон;
- значительное изменение обстоятельств, например, когда человеку не сообщили о каких-то проблемах до подписания договора;
- заключение соглашения произошло под давлением;
- наличие опечаток в обязательных реквизитах, например, в номере квартиры.
Все это значит, что рекомендуется очень серьезно и внимательно читать соглашение перед подписанием, предварительно осмотреть квартиру и потребовать все важные документы, например, о том, что жилье не является предметом залога.
Часто рекомендуют обращаться к грамотному юристу, чтобы он составил договор правильно, а также сопроводил сделку на всех этапах.
Образец документа представлен ниже. С его помощью проверяют текст в процессе оформления обмена родственников долями. Для выполнения стандартной процедуры достаточно одного экземпляра, который подают в Росреестр.
С помощью этого договора можно пояснить особый порядок действий, когда оба объекта не являются приватизированными. В этом случае надо подготовить для последующей передачи в местную администрацию муниципальных органов власти следующие документы:
- гражданские паспорта сторон;
- имеющиеся договора социального найма с официальными разрешениями на право занимать определенную жилплощадь (ордерами);
- справки о действительном составе семей;
- согласие других родственников (собственников) на соответствующий обмен долями;
- стандартные согласия органов опеки (для несовершеннолетних и недееспособных членов семей, зарегистрированных собственников);
- письменные подтверждения отсутствия задолженности по коммунальным услугам.
Этот способ удобен тем, что администрация никак не проверяет равноценность объектов обмена родственников долями. Ответственные сотрудники уточняют правильность заполнения и состав поданных документов, не обращают внимание на финансовую составляющую сделки. Действительные расчеты можно выполнить без оповещения государственных органов. Факт оплаты подтверждают распиской. Для безопасных операций с безналичными переводами и бумажными купюрами следует пользоваться банковскими услугами – условным счетом и депозитарной ячейкой соответственно.
Законный отказ муниципальных органов власти допустим в следующих случаях:
- здание (часть помещений) непригодно для проживания по действующим строительным нормам;
- в период совершения сделки запланирован (выполняется) капитальный ремонт или снос дома;
- объект недвижимости зарегистрирован по категории «служебный», поэтому не может быть передан в частную собственность;
- один из участников обмена долями страдает опасным заболеванием, санитарные нормы запрещают (ограничивают) контакты с окружающими.
Выбор способа обмена квартир во многом зависит от конкретной ситуации. Найти покупателей на свое жилье и подобрать оптимальный вариант новой недвижимости проще через договор купли-продажи. Однако возникает риск срыва сделки, когда собственник продал собственную недвижимость, а покупка отменена по инициативе продавца или по независящим причинам.
Покупать и продавать жилье в рамках обмена квартир без риэлтора проще, хотя к составлению документов и урегулированию условий договоров следует привлекать специалистов.
Обменные операции сложны тем, что поиск желающих переехать в квартиру продавца, одновременно обладающих подходящим жильем для обмена, весьма ограничен. Если предстоит переезд, то стоит выбрать поиск квартиры в другом городе через агентство, где уже собрана база собственников, рассматривающих варианты для обмена со сменой населенного пункта или региона.
Без доплаты найти равноценный обмен довольно сложно, поэтому в любом случае предстоит решать вопрос с расчетами между сторонами сделки, даже если стороны выбрали оформление через договор мены.