Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Законодательство не запрещает владеть одним объектом имущества сразу нескольким людям. Нередко квартирами и жилыми домами совместно владеют супруги, дети и родители, другие родственники, а также совершенно чужие друг другу люди. Для того чтобы урегулировать порядок нахождения в общей собственности объектов недвижимости, законодатель ввел в Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) статью, посвященную основным аспектам этого вопроса. Таким образом, в первую очередь обратимся к ст. 244 ГК РФ: именно она поможет разобраться, чем отличается совместная собственность от долевой.
По каким основаниям прекращается право общей долевой собственности на земельный участок
Право общей долевой собственности на земельный участок может прекратиться в тех же случаях, что и право собственности на любое имущество, исключений для него нет.
Это только основания, предусмотренные гражданским и земельным законодательством, в частности, отчуждение участка другому лицу или отказ от права собственности на него (п. 1 ст. 235 ГК РФ, ст. 44 ЗК РФ).
Например, земельный участок, находящийся в долевой собственности, как правило, можно по соглашению сособственников разделить на несколько новых участков. Исходный участок обычно прекращает свое существование, как и право на него, и участники долевой собственности по общему правилу получают право общей собственности уже на вновь образованные участки (п. п. 1, 2, 5 ст. 11.2, п. п. 1, 3 ст. 11.4 ЗК РФ).
Общая совместная собственность прекращается в тех же случаях, что и долевая, но есть еще одно основание — преобразование совместной собственности в единоличную или долевую. Например, в результате заключения брачного договора (п. п. 1, 4 ст. 256 ГК РФ, п. 1 ст. 42 СК РФ).
Когда возникает долевая собственность супругов?
Как мы уже отмечали, различные вопросы по распоряжению ОС нередко появляются у находящихся в браке супругов. Нужно обратить внимание, что долевая собственность на имущество (например, на квартиру, которой владеют муж и жена вместе) может возникнуть тогда, когда применяется договорной режим. Если же в отношении имущества используется установленный семейным законодательством законный режим, возникает собственность совместная. Чтобы объект имущества принадлежал супругам на праве долевой собственности (разница бывает очень важна), необходимо:
- заключить брачный договор;
- заключить отдельный договор по приобретению или же созданию имущественных объектов.
Если совместная собственность превращается в долевую путем заключения брачного договора, то договорной режим будет распространять свое действие на все принадлежащее супругам (и упоминаемое в условиях документа) имущество. Заключение отдельного договора на объект предусматривает распространение договорного режима на определенный объект имущества. В спорных ситуациях долевая собственность на имущество может устанавливаться через суд.
«Режим совместной собственности супругов оптимально защищает права граждан, но его нужно усовершенствовать».
Действующая модель собственности в браке пока оптимально защищает права граждан, хотя её можно усовершенствовать, чтобы дополнительно обезопасить права партнёров, полагает руководитель юридической практики компании «Интерцессия» Григорий Скрипилёв. Так, идея о том, чтобы совместное имущество вносили в реестр недвижимости, полезна и для самих супругов, и для покупателей жилья.
Что касается установления режима раздельной собственности, тут ситуация неоднозначна, указывает эксперт. Нужно учесть огромное количество факторов, иначе можно ущемить права одного из супругов. Также важно, чтобы граждане повышали уровень правовой и финансовой грамотности и ещё до регистрации отношений заключали брачный контракт.
Совместно нажитое имущество супругов
Порядок раздела совместно нажитого имущества устанавливает Семейный кодекс Российской Федерации.
Совместной собственностью супругов является то имущество, которое они приобрели в браке.
Собственником имущества по документам может быть один из супругов, но при этом имущество все равно будет считаться совместным.
Обратите внимание: правом собственности на совместно нажитое имущество в браке также обладает супруг, который в период брака вел домашнее хозяйство, занимался детьми или по другим уважительным причинам не мог работать и получать доход.
В состав совместно нажитого имущество может входить:
- недвижимые вещи (квартира, дом, земельный участок, гараж);
- недвижимость, приобретенная в ипотеку;
- движимые вещи (транспортные средства, предметы роскоши, оружие);
- доходы от трудовой деятельности, пенсии и социальные пособия;
- денежные средства на счетах в кредитных организациях;
- ценные бумаги.
К общему имуществу супругов не относится:
- собственность, которую приобрел каждый из супругов до вступления в брак;
- имущество, которое супруг получил в дар или унаследовал в период брака;
- предметы личного пользования;
- исключительные права на результаты интеллектуальной собственности;
- денежные средства, полученные по государственным программам для определенных целей.
Важно знать: если один из супругов за свой счет сделает капитальный ремонт или иными способами улучшит имущество другого супруга, то суд может признать такое имущество совместным.
Супруги обязаны совершать любые действия с общей собственностью только по согласию второго супруга. Если один из супругов совершит сделку с недвижимостью (купля-продажа квартира, дарение и другое) и при этом намеренно скроет это от второго супруга, то такая сделка может быть признана судом недействительной.
Отличия совместной собственности от долевой
Совместное и долевое владение недвижимостью имеют значительные отличия. Приведем наглядное сравнение в виде таблицы.
| Показатель | Вид собственности | |
|---|---|---|
| Общая совместная | Долевая | |
| Выделение конкретных долей каждого владельца | Доли не выделяются. Считается, что они равны для каждого из супругов. | Строго указаны значения долей каждого из собственников. |
| На кого оформляется | Круг лиц, кто может быть владельцем общего совместного имущества, определен законодательством. | Граждане – дольщики одного объекта могут быть не связаны между собой никакими отношениями, кроме права владения в этом объекте. |
| Права распоряжения имуществом | Ограничено получением согласия второго супруга. | При соблюдении правил, установленных законодательством, дольщик может самостоятельно распоряжаться. |
| Документальное подтверждение | Не требуется. Если недвижимость приобретена в период зарегистрированного брака, она автоматически становится общей совместной. Подтверждается свидетельством о регистрации брака. | В правоустанавливающем документе и выписке из ЕГРН указывается ФИО собственника и его доля в объекте. |
Совместная и долевая собственность. Как купить квартиру по долям или у сособственников — Вторичное жильё — Журнал Недвижимости
Общая собственность. Совместная и долевая
Жильё, как и другое имущество, может принадлежать только вам, а может быть и общим, то есть им могут владеть несколько человек. Число таких сособственников закон не ограничивает: одно и то же здание может принадлежать и одному, и пятидесяти владельцам.
- Общая собственность может быть совместной или долевой: это зависит от того, определены ли официально доли в таком имуществе.
- Совместная собственность
- Недвижимость считается совместной собственностью, если невозможно определить доли или если сами сособственники решили владеть имуществом совместно.
Чаще всего такое встречается в браке: по закону, всё нажитое супругами считается общим. Купленная после свадьбы квартира будет считается совместной собственностью, даже если договор купли-продажи подписывал только муж и право собственности в Росреестре зарегистрировано на него. Жена будет иметь на эту квартиру такие же права (если супруги не прописали другое в брачном договоре).
Как определяется доля
По умолчанию доли считаются равными. К примеру, если в процессе приватизации никто не высказывает особых пожеланий, жилплощадь распределяется именно так. Сколько будет собственников, столько и долей. Это соотношение меняется по соглашению или на основании решения суда.
При этом вы вправе договориться с другими собственниками и перераспределить доли так, как вам удобно. Если вы вложили в квартиру больше других, к примеру, потратились на ремонт, и можете это доказать, то можете подать в суд на пересмотр размера вашей части недвижимости.
Доля может переходить по наследству (целиком или поровну между наследниками), передаваться по договору дарения или другим способом, делиться или объединяться. Случается, появляются доли вроде 17/50 и даже 217/680.
Основные отличия совместной собственности от долевой
Критерии
Общая совместная собственность
Общая долевая собственность
Определение долей
Нет
Есть
Согласие на распоряжение собственностью
Не требуется
Требуется согласие всех собственников
Особенности оформления
Недвижимость может быть оформлена на одного супруга с одним, общим документом
Документы оформляются на каждого собственника
Подтверждение права собственности
По закону имущество, нажитое в браке, будет общим
Необходимо документальное подтверждение
Несмотря на особенности, в сделках с общей собственностью нет ничего необычного. Супруги разводятся, делят, продают совместно нажитое, приезжие из других регионов покупают долю в квартире, чтобы зарегистрироваться — опасаться такой покупки не стоит.
Но как и в любых сделках с недвижимостью, важно тщательно проверять и перепроверять все документы. Мошенники не связываются с въедливыми и юридически грамотными покупателями, поэтому вы сможете приобрести такую квартиру без проблем.
Перевод совместной собственности в долевую на примере квартиры
Изначально определяют способ установки долей. Выделяют 2 метода – это соглашение и судебное решение. Соглашение заключается между участниками. Пример: брачный контракт либо раздел нажитого имущества при разводе. Брачный договор заверяется нотариально. К помощи суда прибегают, если невозможно получить добровольное согласие одного из дольщиков.
Что нужно для перевода совместной собственности в долевую на добровольной основе:
- документы, подтверждающие личность;
- заявление о регистрации прав на долевое разделение либо добровольное соглашение, подтвержденное подписью каждого совладельца;
- брачный договор или соглашение о разделе в 2 подлинных экземплярах;
- свидетельство о браке;
- свидетельство о правах собственности на приобретенную в браке квартиру.
Для внесения изменений при судебном решении нужны:
- удостоверение личности (паспорт);
- заявление о регистрации долевого права на недвижимость;
- экземпляр судебного решения с пометкой о вступлении в силу.
Чем отличается общедолевая от долевой?
Разница между совместной собственностью и долевой собственностью супругов определяется основными характеристиками, относительно эксплуатации или распоряжения объектом недвижимости.
| Основные характеристики | Тип собственности | |
| Совместная | Долевая | |
| Принадлежность всего объекта | Владельцами являются одновременно все лица | Каждый имеет свою часть |
| Способ и границы распоряжения | Для продажи объекта потребуется безоговорочное согласие обеих сторон | У второго собственника есть лишь право первой покупки |
| Наличие четко выделенных долей | Нет | Есть |
| Правила и порядок оплаты коммунальных услуг и налогов | Все собственники на равных условиях | Каждый собственник за свою долю |
Некоторые особенности совместного владения пугают собственников и заставляют прибегать к иным вариантам.
Совместная и долевая собственность — в чем разница?
Для лучшего понимания основных различий между долевым и совместным владением, ниже приведена таблица:
| Критерий | Долевая | Совместная |
| Деление на доли | Присутствует | Отсутствует |
| Оформляется | На любых лиц, в том числе и третьих | Оформляется на определенный законодательством круг лиц |
| Распоряжение | Можно спокойно распоряжаться своей долей, в установленных законом пределах | Распоряжение имуществом без согласия второй стороны невозможно |
| Правоустанавливающая выписка | Выдается на каждого гражданина, в котором четко прописывается его доля | Единая документация, в которой прописываются оба владельца одновременно |
| Особенности подтверждения права на имущество | Требуется предъявление правоустанавливающего документа | Иногда совместное право устанавливается по закону, и не нуждается в документальном подтверждении |
Что лучше подходит для оформления – решать будущим хозяевам имущества. Оба варианта имеют как положительные, так и отрицательные стороны. Если стороны (супруги) хотят иметь четко разграниченные долевые права – они могут разделить имущество и управлять уже непосредственно принадлежащей долей.
Как выделить долю в квартире?
Также раздельное владение имеет большое преимущество перед общим при проведении процедуры расторжения брака. Кроме того, при разделении долей, дополнительно выделяется часть на детей, родителей или иных родственников.
При общем владении стороны имеют и равные обязанности, и при наличии задолженности, например, за ЖКХ, будут оплачивать их солидарно. В то время как при долевой, только за свою собственную часть.
Практика совместного владения недвижимостью: налоговый вычет
В числе значимых обстоятельств с точки зрения режима владения квартирой может быть желание супругов воспользоваться имущественным налоговым вычетом, основание для которого — факт приобретения недвижимости. Как известно, собственник жилья, купивший его за свой счет, вправе вернуть 13% от расходов (но не более 260 тыс. рублей). В этом смысле механизмы пользования данной преференцией в случае владения квартирой в режиме долевой собственности и совместной могут различаться. В чем это выражается?
Если супруги владеют квартирой в долях, то каждый из них сможет получить объем вычета, который пропорционален стоимости соответствующей части квартиры, которая оформлена в собственности. То есть, например, если недвижимость стоит 3,5 млн руб., то при равном распределении долей каждый супруг будет владеть имуществом стоимостью 1 млн 750 тыс. руб. Соответственно, получить максимально гарантированный вычет — 260 тыс. рублей. — не получится, для этого стоимость недвижимости должна составлять 2 млн руб.
Понятие собственности супругов
Под собственностью понимается исключительное право любого субъекта (физического либо юридического лица) владеть, пользоваться и, главное — распоряжаться определенным имуществом. Например, владелец жилого дома имеет исключительное право распоряжаться этим домом.
Сущность прав собственности в браке имеет определенные нюансы. Статья 256 Гражданского кодекса РФ предполагает, что при отсутствии брачного договора имущественные права супругов являются полностью равнозначными. Это означает, что все имущество, приобретаемое супругами в браке, принадлежит им обоим в равных долях.
Виды собственности супругов
Законодательство Российской Федерации предусматривает несколько видов собственности супругов. Итак, имущество может принадлежать супругам в браке:
- на праве общей совместной собственности;
- на праве общей долевой собственности;
- на праве личной собственности.
Рассмотрим, в чем особенности вышеуказанных видов собственности.