Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что входит в сопровождение сделок с недвижимостью». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
На рынке строительства упор работы идет на экспертную часть – регистрацию, проведение согласований. При сопровождении сделок правовед больше занимается проверками, переговорами, организацией юридически грамотного процесса передачи имущественных прав.
Ключевые обязанности юриста по недвижимости
Есть и общие функции, их список включает минимум восемь пунктов.
- Основной должностной обязанностью является правовое сопровождение договоров. Их подготовка, согласование пунктов.
- Важную часть работы составляет оценка правовых рисков.
- Представление интересов нанимателя на судебных заседаниях (в том числе подготовка исков, ходатайств) и на переговорах.
- Анализ юридического качества потенциального партнера.
- Подготовка заключений по объектам, покупателям, продавцам недвижимости.
- Проведение регистрационных, согласовательных процедур в судебных, государственных, муниципальных инстанциях.
- Консультации сотрудников компании (руководства) по вопросам владения, распоряжения недвижимым объектом.
- Создание и ведение договорной базы с внешними агентами – страховщиками, банками.
Как начать работать риэлтором: советы новичкам
Любая деятельность начинается с первого шага. И те, кто только собирается начать покорять рынок недвижимости, задаются вопросом как начать работать риэлтором без опыта? Тому, кто не имеет своей базы клиента, не знает, как поступить в той или иной ситуации. Ведь клиенты не будут ждать, пока специалист изучит необходимый материал, и предоставит ее покупателю. Поэтому, будьте готовы, что вначале будет действительно сложно, но это не значит, что это повод отступить.
- Существуют определенные шаги, которые позволят быстрее сориентироваться в непростой области недвижимости.
Покупка квартиры в новостройке, на первый взгляд, кажется вполне безобидной. ДДУ — самый защищённый способ приобретения жилья, который выглядит вполне безопасно. Но ведь не все продают по ДДУ, вместе с совершенствованием законов, к сожалению, совершенствуются и мошеннические схемы на рынке.
Оксана Футо, заместитель руководителя юридического департамента ГК «Премьер», рассказывает: «ДДУ, как и любой гражданско-правовой договор, имеет свои нюансы. Соответственно, при его заключении практически неизбежно возникают правовые риски, которые может оценить, а потом и исключить только юрист. В частности, он определит, заключается ли с клиентом именно ДДУ или иной документ, подменяющий ДДУ. Речь же может идти и о предварительном договоре долевого участия, который не попадает под действие 214-ФЗ, не подлежит государственной регистрации и может являться „правовым“ прикрытием для мошеннической схемы. Не защищает подобный документ и от двойных продаж.
Юрист определит также обязательство по передаче в собственность после завершения строительства конкретного объекта недвижимости. Именно это, а не любое иное обязательство, такое, как участие в инвестиционной деятельности либо финансирование совместной деятельности по осуществлению строительства. Подобные формулировки зачастую используются недобросовестными лицами с целью вывода сделки из-под регулирования 214-ФЗ».
Юрист, читая текст договора, сразу понимает, где застройщик оставил себе лазейку. Например, срок сдачи объекта может указываться как приблизительный (ориентировочный), но по закону дата должна указываться чётко. Следует также обращать внимание на гарантийный срок, который не может быть меньше установленного законодательством.
Андрей Шевелёв, партнёр консалтинговой компании «Аквила Консалт», обращает внимание, что именно юрист может досконально проверить застройщика, который продаёт квартиры в новостройке: «Бывали примеры продажи заложенного имущества, имущества незаложенного, но по которому проходили суды по взысканию, были продажи имущества, по которому уже начинались процедуры банкротства».
Если же квартира в новостройке покупается по договору уступки, что также возможно, то правовую экспертизу требует не только этот договор, но и изначальный ДДУ продавца с застройщиком.
Это самый простой рынок для юридической проверки, хотя и здесь полно мошеннических схем. Безусловно, надо проверить право собственности арендодателя на сдаваемый объект. В основном же, по словам руководителя отдела юридического бюро «Падва и Эпштейн», основной задачей юриста является предложить такие условия договора, которые будут максимально соответствовать интересам его клиента, будут обеспечивать наличие паритета воли и прав участников сделки, исключат риски, например, досрочного расторжения, предусмотрят механизмы защиты, в том числе финансового характера, страхующие клиента от недобросовестных действий контрагента по сделки в период действия договора.
Вадим Ламин, управляющий партнёр АН SPENCER ESTATE, рассказывает об одном из самых распространённых способов мошенничества на рынке аренды: «Собственник просит арендатора возместить стоимость ущерба за якобы испорченную мебель или другого предмета в квартире. И то, что данные объекты к моменту сдачи квартиры уже были повреждены или имели недостатки, квартиросъёмщик чаще всего не может доказать, поскольку редко кто составляет акт приёма-передачи квартиры с указанием подробных нюансов. Грамотный же юрист поможет правильно составить договор вплоть до указания будущей степени естественного износа мебели».
Большинство сделок на рынке всё же типовые. Как отмечает Максим Лещёв, генеральный директор ГК «Гео Девелопмент», в 70% случаев необходимости в профессиональной юридической поддержке не возникает. Проблемными бывают лишь 1 – 2% от общего числа сделок, но даже столь маленький процент проблемных случаев достаточен, чтобы вывести отечественный рынок недвижимости на первое место в Европе по степени риска.
Итак, можно понадеяться на свою везучесть и не тратить деньги на юриста, а можно минимизировать риски и обратиться к профессионалу. Если юрист всё-таки привлекается, то следует воспользоваться советом Максима Каварьянца, коммерческого директора SDI Group: «Отношения должны быть зафиксированы через договор услуг, чтобы максимально себя обезопасить и в случае обращения в суд иметь на руках неопровержимый документ об обязательствах, взятых на себя юристом согласно статье 309 ГК РФ».
А Евгений Кольцов, старший юрист компании Storm Properties, обращает внимание, что взыскать убытки с юриста не всегда возможно. Если клиент сможет доказать причинение ему вреда именно действиями юриста, то возможно. А вот если юрист просто проглядел риск, то взыскать не получится.
Кроме того, выбирая юриста, стоит внимательно отнестись к словам Андрея Шевелёва о том, что юрист должен быть сторонний, так как именно он способен лучше всего оценить ситуацию со стороны.
Пepвaя cтyпeнь: пpeoдoлeть диcкoмфopт
Boпpoc “Кaк cтaть pиэлтopoм пo нeдвижимocти, c чeгo нaчaть?” зaдaeт ceбe пpaктичecки кaждый, ктo yзнaeт o пoтeнциaльнoм зapaбoткe в этoй cфepe. Oтвeт, впpoчeм, дoвoльнo пpocтoй и, oднoвpeмeннo, нeoжидaнный — нyжнo peшитьcя нa пepeмeны и ocoзнaть, чтo вce зaвиcит тoлькo oт вac.
Caмoe тяжeлoe для нoвичкoв — выйти из пpивычнoй зoны кoмфopтa. Paбoтaть пo нaймy нa бoльшинcтвe дoлжнocтeй пpoщe: cнaчaлa ждeтe, пoкa пpидeт нoвaя зaдaчa. 3aтeм выпoлняeтe ee и cдaeтe. 3aтeм цикл пoвтopяeтcя нa пpoтяжeнии вceгo вpeмeни paбoты. Paбoтaя pиэлтopoм, пpидeтcя caмocтoятeльнo иcкaть клиeнтoв и пpoявлять coциaльнyю aктивнocть, бeз чeгo нe пoлyчитe пoлoжитeльнoгo peзyльтaтa. Нyжнo выpaбoтaть нoвыe пpивычки и пpeoдoлeть cлoжнocти, вoзникaющиe в нaчaлe кapьepы.
Понятие юридической службы
В законодательстве отсутствуют какие-либо нормативные или разъяснительные акты, в которых достаточно подробно давалось бы понятие и описание юридической службы (ЮС). Давно устарели советские стандарты 70-х годов прошлого века, например, из-за использования таких фраз: «Руководитель юридической службы консультирует работников по вопросам трудового права». Скорее всего, сегодня юрист, давший работнику подробную инструкцию, как избежать увольнения, вскоре сам потеряет работу. Мы предлагаем базовое, короткое и емкое определение:
Юридическая служба организации — это подразделение, осуществляющее правовое обеспечение ее деятельности.
Именно юрист определяет, что законно или незаконно в деятельности компании, защищает ее права и обязанности, выстраивает схемы сделки, формирует договорную базу и политику.
Как выбрать риэлторское агентство?
Чтобы не рисковать деньгами, при выборе риэлтора нужно обращать внимание на такие нюансы:
- Наличие регистрации в ЕГРЮЛ доверять свое имущество и денежные средства риэлторам, работающим неофициально опасно;
- Отзывы клиентов — в поисках квалифицированного агента может помочь «сарафанное радио». Нужно поинтересоваться у знакомых, которые недавно покупали или продавали квартиру, довольны ли они услугами риэлтора;
- Репутация — найти подходящее агентство недвижимости можно с помощью отзывов на различных форумах;
- Риэлтор числится в Федеральной службе судебных приставов в списке должников;
- Предоставление допуслуг — как правило, в агентство недвижимости сотрудничает с юристами, нотариусами. Клиенту не нужно самостоятельно искать этих специалистов.
Должностная инструкция по специальности «Юрист юридического отдела»
Договор оказания юридических услуг
Договор об оказании услуг по бухгалтерскому учету является подвидом договора возмездного оказания услуг. На него распространяются все условия и нормативы типового договора услуг. Предметом договора является выполнение Исполнителем функций по юридическому сопровождению предприятий и оказание юридической помощи и консультаций.
К таким услугам например относятся:
Юридические услуги по защите имущественных интересов
- Защита интересов истца в арбитражном суде
- Взыскание дебиторской задолженности, исполнительное производство
- Защита интересов в суде на стороне ответчика
- Защита интересов в суде при признании сделок недействительными
- Защита прав при расторжении договора
- Защита собственности
- Споры с государственными органами
- Защита интересов собственника, кредитора, должника в ходе ликвидации, банкротства предприятий
Юридические услуги по защите интересов налогоплательщика
- Споры с налоговым органом
- Защита интересов налогоплательщика в арбитражных судах
- Услуги по защите интересов при проведении налоговых проверок
- Возмещение излишне уплаченных налогов
- Возврат НДС
Юридические услуги в сфере строительства
- Представление интересов сторон в суде по вопросам строительной, инвестиционной деятельности
- Претензионно-исковая работа
- Споры с государственными органами
- Юридическое сопровождение строительной деятельности
- Юридическое сопровождение инвестиционной деятельности в строительной сфере
- Регистрация прав собственности на вновь создаваемые объекты недвижимости
Юридические услуги в сферах рекламной, издательской деятельности
- Юридические консультации по вопросам заключения, исполнения, изменения и расторжения договоров по рекламе
- Управление долговыми обязательствами
- Претензионно-исковая работа
- Возврат дебиторской задолженности
Договор с агентством недвижимости: 10 основных требований
Ежедневно тысячи людей обращаются в агентства недвижимости и заключают с ними договоры на оказание услуг. При этом большинство граждан смутно понимает, какие условия должен содержать договор. Эта статья на 74Недвижимость поможет вам быть во всеоружии при переговорах с агентством недвижимости.
Каждый этап сделки по приобретению недвижимости состоит из множества операций, эффективность которых определяется профессионализмом сотрудников риелторской фирмы. Самое главное, чтобы все действия, совершаемые от вашего имени, соответствовали заключенному договору.
Успех сделки во многом зависит от профессионализма вашего риелтора. Человек, который впервые покупает или продает квартиру, не всегда понимает, какой объем работы нужно проделать, чтобы его мечта стала реальностью.
Договор позволяет избежать этой проблемы: в нем прописывается, за что вы платите и какие именно действия совершает риелтор. Если вы готовы доверить решение жилищных проблем риелторам, необходимо подписать договор об оказании услуг. Это документ может многое рассказать вам о добросовестности фирмы. Если риелтор предложит работать без оформления договора, будьте осторожны: между вами и фирмой нет никаких обязательств и никакой ответственности.
В риелторских фирмах используются как стандартные формы договоров, так и произвольные договоры, которые могут содержать условия, ущемляющие ваши права. Но все же не стоит торопиться с подписанием договора. Обязательно изучите предложенный вам проект договора дома, а лучше всего показать его юристу.
Что же должен содержать договор в обязательном порядке?
- Перечень услуг агентства в рамках договора.
- Стоимость вознаграждения агентства.
- Срок действия договора.
- Стоимость объекта недвижимости.
- Реквизиты сторон.
- Опись документов.
- Кто и какие собирает справки.
- Ответственность агентства.
- Ответственность клиента.
- О расторжении договора.
Рассмотрим подробнее каждый из пунктов.
1. Договор должен содержать конкретный перечень услуг агентства.
В договоре с риелторской фирмой необходимо четко прописать предмет договора, т.е. какие именно услуги предоставляет вам организация.
Любые сделки с недвижимостью сопряжены с определенными рисками. Преимущества продажи квартиры через агентство недвижимости заключается в профессиональной помощи компетентных риэлторов. Как АН может помочь вам и чем будет заниматься в процессе продажи квартиры? Прежде всего риэлтор избавить вам от предстоящей нервной суеты, а также:
- Разместит рекламу о продаже вашей квартиры
- Будет заниматься мониторингом рынка столичной недвижимости
- Займется организацией просмотров квартиры
- Проконсультирует по всем правовым и щекотливым вопросам
- Проверит всю документацию и юридическую чистоту продаваемого объекта
- Оформит предварительный договор
- Соберет пакет документов по сделке
- Проконтролирует передачу денежных средств.
- Организует регистрацию договора и заключительные этапы сделки
Таким образом, риэлтор от начала до конца будет представлять ваши интересы. Он не только сэкономит ваше драгоценное время и средства, но и укажет на все важные моменты и нюансы в процессе купли-продажи. Компетентный риэлтор обеспечит юридическую защищенность сделки.
Проверка документации продавца во избежание обременений и форс-мажорных ситуаций гарантирует безопасность заключения соглашения. Зачастую, только благодаря опытности и профессиональному чутью риэлтора, удается избежать мошеннических схем мнимых покупателей или нюансов, связанных с продажей проблемной недвижимости.
Если вы сделаете правильный выбор и обратитесь к мастерам своего дела, то продажа квартиры покажется вам простым и обыденным мероприятием.
На что обратить внимание при первом общении с риэлторами, и как правильно выбрать агентство недвижимости в Москве? К сожалению, в столице имеется великое множество недобросовестных агентств недвижимости.
При выборе АН, особое внимание уделите отзывам и не прибегайте к помощи небольших агентств-однодневок. Лучше всего обращаться к большим компаниям, в перечень услуг которых входят все операции с недвижимостью.
Также внимательно отнеситесь к подписанию договора:
- Не спеша его прочтите, оговорите и продумайте все пункты.
- Избегайте туманных и непонятных формулировок в договоре с агентством.
- Пункты договора должны быть четко прописаны
- Особое внимание уделите ответственности сторон
В большом мегаполисе намного проще столкнуться с мошенниками при продаже жилья., чем в небольшом городишке, где все друг друга знают. К тому стоимость столичных квартир намного выше, чем в других городах. На протяжении многих лет она по-прежнему остается непомерной для покупателя. Обратившись в АН, вы сэкономите не только свои средства, но и обеспечите себе юридическую безопасность.
Многие продавцы, обратившись в АН, переживают, сколько процентов от рыночной цены квартиры можно получить и как выгодно продать свое жилье агентству? Мы не будем перечислять случаи, когда риэлторы не стесняясь предлагают собственнику и 50% от стоимости продаваемого жилья. По статистике, самой оптимальной ценой при выкупе квартиры может быть 85% или 90%.
Компетентные компании занимаются постоянным мониторингом рынка жилья. У многих прозрачные и четкие схемы расчетов по ценам на недвижимость.
Особенно следует быть осторожными продавцам, которым непорядочные риэлторы предлагают получение денег после регистрации, или просят предать расписку в получении средств из банковской ячейки.
Такие действия могут напрямую привести в потере имущества или всех своих денег.
Как проходит максимально оперативный выкуп квартиры у продавца и что входит в обязанности агентства?
- Оговариваются условия продажи
- Проводится осмотр объекта недвижимости
- Проводится проверка необходимой документации
- Специалистом оценивается недвижимость
- Юристы компании дают разрешение на проведение выкупа
- Денежные средства передаются методом закладки в банковскую ячейку или перечисления
- Проводится нотариально подтвержденная сделка
- Документы подаются на регистрацию
- Продавец получает средства из ячейки и передает квартиру АН
Как видите, процедура продажи объекта недвижимости АН не занимает много времени у собственника, его участие необходимо только на сделки. Вся остальная работа по проведению выкупа квартиры входит в обязанности агентства.
От чего зависит цена на услуги риелтора
Самый популярный вопрос при обращении в агентство недвижимости: «Сколько стоят ваши услуги?». Но однозначного ответа нет и быть не может, ведь у каждого крупного агентства не одна услуга.
Все знают о двух основных — помощь в покупке и продаже недвижимости. Оплачиваются они в каждом агентстве по-разному, но обычно комиссия составляет процент от суммы сделки (1-5%, в зависимости от региона, конкретного объекта и конкретного агентства).
Расходы на услуги агентства могут вырасти, если в ходе сделки придется решать сложные юридические вопросы (судебные тяжбы, работа с госорганами и т.д.).
Если продавец сам нашел покупателя, или покупатель нашел интересующий его объект, клиент может заказать отдельно оформление ипотеки и юридическое сопровождение сделки.
Каждая компания устанавливает свой прайс и свой перечень услуг.
Когда вам понадобится юрист по недвижимости
Процесс покупки дома сложен, и большинству людей легче всего найти агента рядом с ним. Некоторые части сделки также будут происходить быстро: найм инспекторов, переговоры о том, кто оплачивает необходимый ремонт, поддержание хороших отношений с продавцами (через их агента) и многое другое. Все это является знакомым для опытного агента. Более того, опытные агенты по недвижимости обычно имеют контакты с хорошими инспекторами, брокерами по ипотечным кредитам и другими, которые могут упростить процесс покупки. И они знают, что считается подходящим поведением и практикой в вашем географическом районе.
Связь с адвокатом по недвижимости может быть хорошей идеей, когда вы сталкиваетесь с трудными обстоятельствами, такими как потеря права выкупа или короткие продажи, или когда вы хотите приобрести недвижимость, которая принадлежит банку. Ваш кредитор и ваша титульная компания могут потребовать, чтобы вы наняли адвоката, чтобы подтвердить, что в праве собственности нет ничего плохого. И наличие адвоката может быть особенно полезным, если вы пытаетесь купить или продать коммерческую недвижимость, поскольку правила, касающиеся отношений с арендаторами и статуса налоговой отчетности компании, могут быть довольно сложными.
Если против вас было вынесено судебное решение или банкротство, в ваших интересах проконсультироваться с юристом. Адвокат также может быть основным активом для команды по недвижимости, занимающейся имуществом, которое является частью чьего-либо имущества, расположенного в области, уязвимой к стихийному бедствию, или имущества, что имеет проблемы с термитами, свинцом или другим загрязнителем окружающей среды.
Требования к образованию
Юрист по недвижимости должен получить степень юриспруденции в университете или академии, а также лицензию адвоката при прохождении экзамена на адвоката. Некоторые юридические школы могут предоставить возможность специализироваться на изучении права недвижимости. Посещая юридическую школу, подача заявления на стажировку в различные юридические фирмы поможет будущему юристу по недвижимости приобрести опыт работы, необходимый для того, чтобы получить работу по выбору. После окончания обучения непрерывное образование может потребоваться ежегодно.
Мало того, что работодатели ищут юристов по недвижимости с высшим образованием, они часто требуют нескольких лет подготовки сделок с недвижимостью и переговоров по контракту. Существуют также государственные ассоциации юристов по недвижимости. Членство в них не только приносит престиж, но и позволяет общаться с другими юристами. Благодаря этому членству могут быть получены новые навыки и возможности трудоустройства.
Зарплата зависит от почасовой ставки и опыта работы. Работа в крупной фирме или становление партнером увеличивает заработную плату юриста по недвижимости. В условиях экономического спада со спадом на рынке жилья потребность отрасли в юристах по недвижимости также снижается. Чтобы компенсировать это, компании по недвижимости могут нанимать меньше юристов и вместо этого привлекать к услугам юристов и бухгалтеров для выполнения аналогичных функций. Готовность к переезду может открыть больше возможностей для трудоустройства. Однако переезд означает сдачу экзамена на адвоката в другой стране.
Лица, занимающиеся коммерческой недвижимостью, часто находят работу в крупных фирмах наряду с юристами-экологами и постоянными судебными разбирательствами. Некоторые юристы по недвижимости работают на правительство, используя свой опыт в отделах строительства и зонирования муниципалитетов и округов. Другие могут быть сотрудниками корпораций, финансовых или кредитных учреждений, девелоперских или титульных компаний. Как правило, юристы по недвижимости с собственной практикой или в небольших фирмах сосредотачиваются на сделках с жилой недвижимостью.
Что входит в обязанности риэлтора
Поскольку рынок недвижимости весьма привлекательная площадка для мошеннических афёр, каждый человек, который сталкивается с необходимостью заключать сделку с недвижимым объектом, должен быть предельно осторожен и не пускать процесс на самотёк даже обращаясь к риелторам. Причиной недоверия к данным специалистам, возникающего у немалой части населения, служат чёрные риелторы, являющиеся по своей сути никем иным, как мошенниками. Столкнуться с таковыми риск больше на вторичном рынке. Такие мошенники чаще всего оказывают клиенту точно такой же перечень услуг, как и стандартное агентство недвижимости, однако в итоге клиент остаётся и без недвижимости, и без денег.
Когда же речь идёт об аренде офисов, зданий, каких-либо других помещений или найме жилья, комиссия риелтору составляет от 50 до 100% месячного платежа. По условиям договора размер вознаграждения может составлять и 3-10% от годовой стоимости найма. Но это только в том случае, если сделка долгосрочна и оформляется не менее чем на год.
Работа Юриста В Агентстве Недвижимости В Чем Заключается
Юрисконсульт – юрист, который отвечает за соблюдение законодательства в отдельно взятой организации: государственной или частной. Он решает все задачи организации, так или иначе касающиеся правовых норм: разрабатывает и проверяет заключаемые договора, консультирует руководство по правовым вопросам, выполняет функции адвоката при судебных разбирательствах фирмы. Юрисконсульты есть практически в каждой более-менее крупной организации, а в очень крупных – это целые юридические отделы с множеством подразделений. Кроме того, профессиональный юрисконсульт может заниматься частной практикой, предоставляя платные консультации и оказывая юридическую помощь в своем направлении всем желающим.
Работа адвоката – одна из самых сложных, интеллектуально насыщенных и интересных. Каждый день состоит из дополнительного изучения аспектов права, поиска способов защиты своих клиентов в судебных процессах. Адвокатская деятельность предполагает три спектра обязанностей.
При сопровождении сделок, относящихся к данной группе юрист компании:
· проводит юридический аудит документов на объект недвижимости, планируемый к аренде и правоспособность Арендодателя по сдаче в аренду объекта недвижимости. По итогу аудита выдаем свое мнение о возможных рисках по предполагаемой аренде объекта недвижимости.
· представляют интересы своего клиента на всех стадиях процесса, начиная с составления и согласования всего механизма сделки, подготовки правовых документов по сделке, участие в переговорах по согласованию условий сделки, подписанию договора аренды объекта недвижимости и регистрации его в управлении Росреестра.
· сопровождают своего клиента в закрытии сделки, помогут составить акт приема-передачи объекта недвижимости, подготовить и подписать документы о выполнении взаимных обязательств.
· помогут своему клиенту принять помещение по акту приема передачи, в котором отразят реальное состояние помещения.
· сопровождение всех вопросов, возникающих в процессе использования помещения.
Во время прохождения производственной практики мне поручалось:
— составление договоров купли продажи квартир,
— составление договоров аренды,
— Дополнительных соглашений, актов, соглашений о расторжении договоров,
-договоров предоставления коммунальных услуг,
— договоров на оказания возмездных услуг,
— составление писем-претензий и иной документации,
-консультировать клиентов
— проведение юридического аудита документов на объекты недвижимости
Также мне поручалось консультировать клиентов по вопросам купли-продажи недвижимости, переоформлении прав на недвижимое имущество, аренды и найма нежилого имущества. Консультации давались мной как в устной, так и в письменной форме.
В ходе консультаций мною был приобретен навык общения с людьми (простые и грамотные разъяснения клиентам).
Чаще всего в практике приходилось сталкиваться с договорами аренды и купли-продажи недвижимости.
О купле-продаже квартир как предмете предпринимательской деятельности можно говорить, прежде всего, в рамках риэлтерской деятельности. Положения о лицензировании риэлтерской деятельности определяет данный вид предпринимательской деятельности как деятельность, осуществляемую юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности), по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них. В Положении особо указывается, что услуги по оценке недвижимости не являются риэлтерской деятельностью.
Для продажи жилья в ст.558 ГК сформулированы дополнительные требования, направленные на защиту проживающих в жилых помещениях граждан. Так, в частности, существенным условием договора продажи (купли-продажи) квартиры или ее части, в которой проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования соответствующим жилым помещением после его приобретения покупателем, признается перечень таких лиц с указанием их прав пользования продаваемым жилым помещением. При несоблюдении этого требования договор продажи (купли-продажи) квартиры считается незаключенным.
Договор продажи (купли-продажи) квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи (купли-продажи) к покупателю подлежит государственной регистрации.
Исполнение договора продажи (купли-продажи) квартиры до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. При уклонении одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
У договора продажи (купли-продажи) квартиры есть существенное отличие от других договоров купли-продажи в вопросе определения цены. Если в тех договорах отсутствует указание цены, то ее можно определить исходя из обычаев делового оборота, из установившейся на рынке цены на подобный товар и. т. д. Договор же продажи (купли-продажи) квартиры должен непременно предусматривать цену этой квартиры. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене квартиры, договор о ее продаже (купле-продаже) считается незаключенным.
Договор купли-продажи приватизированной квартиры, заключенный без предварительного разрешения органов опеки и попечительства будет признан недействительным, как влекущий нарушение жилищных прав и интересов несовершеннолетних детей продавца.
Договор аренды зданий (сооружений) регулируется положениями, сходными с содержащимися в ГК нормами о купле-продаже недвижимости. Тем самым обеспечивается единообразный правовой режим объектов недвижимости в обороте.
В законодательстве четко регламентирована форма, в которой должен быть заключен договор аренды здания (сооружения) — простая письменная форма путем составления одного документа, подписанного сторонами. Тем самым исключена возможность оформления договора путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Несоблюдение формы договора аренды здания (сооружения) влечет его недействительность независимо от срока действия и участников договора.
Законодательством не установлены ни максимальный, ни минимальный срок аренды здания (сооружения), стороны вправе самостоятельно определить в договоре характер аренды (краткосрочный или долгосрочный). Однако срок действия договора является существенным условием договора, и стороны обязаны его указать. Если все же срок не указан, то договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца (в контракте можно оговорить иной срок).
Для того чтобы здание могло быть использовано в качестве объекта договора аренды, оно должно обладать определенными признаками.
Здание должно быть принято в эксплуатацию. Не может быть объектом договора аренды самовольно построенное здание. Основными документами на здание являются технический паспорт и поземельная книга. В бюро технической инвентаризации ведется реестр объектов собственности юридический и физических лиц.
В договоре аренды здания (сооружения) должны быть указаны индивидуально определенные признаки объекта аренды, позволяющие твердо установить имущество, подлежащее передаче арендатору, т.е. данные, позволяющие определенно установить, какое именно здание (сооружение) подлежит передаче арендатору в качестве аренды. Поэтому, составляя контракт, необходимо указать точный адрес и общую площадь передаваемого в аренду здания (сооружения). При нарушении этих требований в договоре объект аренды считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор — не заключенным.
Цель использования (назначения) объекта аренды должна быть сформулирована в тексте договора предельно четко. Например, под “конторские помещения”.
Согласно общим правилам, право сдачи в аренду имущества принадлежит его собственнику или лицу, уполномоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.
Корпоративный юрист имеет право:
- Запрашивать и получать от структурных подразделений сведения, справочные и другие материалы, необходимые для выполнения обязанностей, предусмотренных настоящей должностной инструкцией.
- Вести самостоятельную переписку с государственными, муниципальными и судебными органами по правовым вопросам.
- Представлять в установленном порядке предприятие в органах государственной власти, иных учреждениях и организациях, по юридическим вопросам.
- Давать структурным подразделениям и отдельным специалистам обязательные для исполнения указания по правовым вопросам.
- Принимать меры при обнаружении нарушений законности на предприятии и докладывать об этих нарушениях руководителю предприятия для привлечения виновных к ответственности.
- По согласованию с руководителем предприятия привлекать экспертов и специалистов в отрасли права для консультаций, подготовки заключений, рекомендаций и предложений.
- Знакомиться с документами, определяющими его права и обязанности по занимаемой должности, критерии оценки качества исполнения должностных обязанностей.
- Вносить на рассмотрение руководства предложения по совершенствованию работы, связанной с предусмотренными настоящей инструкцией обязанностями.
- Требовать от руководства предприятия обеспечения организационно-технических условий и оформления установленных документов, необходимых для исполнения должностных обязанностей.