Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оспаривают сделки, совершенные без нотариального согласия супруга». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Российское законодательство обязывает всех супругов при проведении сделок с общей недвижимостью получать согласие на них у партнера по браку (ст. 35 СК РФ). Но граждане часто сталкиваются с дилеммой: нужно ли получать согласие на продажу квартиры от бывших супругов?
Юридическая помощь при разводе
Развод — сложнейший период в жизни семьи. Всегда наиболее предпочтительным способом решения конфликтных ситуаций является внесудебный порядок. К сожалению, не всем удается договориться мирным путем.
Поэтому так важна помощь опытного адвоката, который встанет на защиту ваших прав и законных интересов. Доверив нам решение проблемы — нарушение прав супругов на квартиру, совершение сделок купли — продажи с ней при разводе, вы получите:
- бесплатную консультацию;
- поиск оптимальных путей выхода из ситуации;
- составление искового заявления и подготовка других документов;
- юридическое сопровождение в суде;
- контроль исполнения судебного решения.
Мы гарантируем, что ваша проблема решится в кратчайшие сроки и права будут восстановлены.
Как правильно провести раздел имущества?
Есть два способа разделить имущество между бывшими супругами:
-
Мирным путем. Бывшие супруги идут к нотариусу и пишут соглашение о распределении долей. Продают недвижимость и делят деньги.
-
Через суд. Когда решить вопрос мирным путем не получается, приходится обращаться в суд. Судья разделить имущество с учетом интересов детей. Но это не значит, что большая доля достанется бывшей жене с продажи квартиры, когда есть несовершеннолетние дети. Все случаи рассматриваются судьей отдельно. Но когда у жены есть доказательства, что после продажи детям негде будет жить, суд учтет этот момент и выделить бывшей жене большую долю. Муж вправе оспорить решение.
Согласно нормам статьи 39 Семейного Кодекса РФ, имущество супругов, приобретенное ими в браке, находится в совместной собственности. В случае развода такое имущество подлежит разделу в равных долях. Поэтому продажу квартиры после развода без согласия второго супруга совершить невозможно, даже если после расторжения брака прошло достаточное количество времени.
Продажа без одобрения второй стороны: риски и последствия
Реализация жилья без одобрения второй стороны грозит тем, что сделку могут признать недействительной при судебном рассмотрении. Это произойдет, если вторая сторона обратится в суд в течение года после того, как узнает о нарушении своих прав.
Даже при наличии нотариально оформленного разрешения лицо, давшее его, может отозвать документ, так как действие произведено в одностороннем порядке. Отзыв производится в письменной форме и заверяется нотариусом. Важный нюанс: при наличии факта отзыва данного ранее разрешения, о нем надлежит уведомить заинтересованных лиц, в том числе потенциального покупателя, до момента продажи. Так постановил Пленум ВС РФ № 25 от 23.06.2015. Если же извещение направлено уже после совершения сделки, оно будет считаться несостоятельным и не имеющим силы. Признать в таком случае свершившуюся сделку недействительной на основании данного ранее отказа не получится.
Какое имущество может продаваться без согласия супруга
Семейный кодекс РФ регулирует все правовые отношения в области продажи совместно нажитого имущества. Не смотря на то, что ст 34. СМ РФ обозначает, что нажитая во время брака собственность является совместной, а в п.3 ст.35 СМ РФ сказано, что при ее продаже необходимо получать разрешение на сделку от противоположной стороны, все же продажа совместно нажитого имущества без согласия супруга возможна, если:
- имущество было получено на безвозмездной основе по договору дарения, по праву вступления в наследство, при приватизации;
- связаться с супругом невозможно, его местонахождение не установлено, по адресу прописки он не проживает;
- брачным контрактом установлено, что приобретаемая собственность принадлежит только одному супругу;
- одна из сторон умышленно уклоняется от дачи согласия.
Если квартира в ипотеке
Ипотечная квартира, купленная в браке, тоже делится пополам, а с ней и долг перед банком.
Иногда ипотеку оформляют только на одного супруга, но при разводе кредит придется платить обоим. Если доли в квартире не были выделены сразу при заключении договора с банком, то их распределяют уже после развода. Для этого нужно сообщить в банк о разводе и попросить переоформить недвижимость.
Еще можно попросить банк переписать долг только на одного супруга. Например, бывший муж обращается в банк с просьбой оформить весь долг на него, жена не против.
Однако банк может отказать в переоформлении ипотечной квартиры и кредита только на одного супруга. Банк хочет, чтобы ему выплатили долг, а иметь двух созаемщиков надежнее.
Если банк отказывает, можно обратиться в суд за разделом имущества.
Какое имущество может продаваться без согласия супруга
Семейный кодекс РФ регулирует все правовые отношения в области продажи совместно нажитого имущества. Не смотря на то, что ст 34. СМ РФ обозначает, что нажитая во время брака собственность является совместной, а в п.3 ст.35 СМ РФ сказано, что при ее продаже необходимо получать разрешение на сделку от противоположной стороны, все же продажа совместно нажитого имущества без согласия супруга возможна, если:
- имущество было получено на безвозмездной основе по договору дарения, по праву вступления в наследство, при приватизации;
- связаться с супругом невозможно, его местонахождение не установлено, по адресу прописки он не проживает;
- брачным контрактом установлено, что приобретаемая собственность принадлежит только одному супругу;
- одна из сторон умышленно уклоняется от дачи согласия.
Что делать, если совместное имущество продано без согласия супруга
Если мужу все же удалось продать машину без согласия жены, или жена подарила гараж своему брату, то следует предпринимать следующие шаги:
- Заключить соглашение с супругом — если вторая стороны все же не против продажи своей доли в общем имуществе, то стороны могут заключить соглашение, согласно которому вторая сторона получит компенсацию за свою проданную часть;
- Подать иск о взыскании компенсации — второй супруг, узнав о том, что имущество продано обращается в суд, где ему придется доказать, что своего согласия он не давал и потребовать выплатить денежную компенсацию в размере, соответствующему доли на это имущество;
- Подать иск о признании сделки недействительной — если о факте продажи совместно нажитого имущества вторая сторона узнала не позднее 1 года с момента оформления купли-продажи, то обратившись в суд, она может потребовать признание следки недействительно. В этом случае все права собственности перейдут в полном объеме, а продавец будет обязан компенсировать покупателя стоимость покупки.
Нужно ли получать согласие супруга
На вопрос о необходимости предоставления согласия на сделку с квартирой, от бывшего супруга, ответить однозначно нельзя. В некоторых ситуациях этот документ необходим. Это следующие ситуации, которые, согласно нормам статьи 34 СК РФ, относят имущество к категории совместно нажитого или общего:
- квартира куплена мужем и женой в период после вступления в брак и до его расторжения;
- ипотека оформлена до вступления в брак, а расчёт по ипотеке проводился совместно;
- в квартиру, приобретённую до брака, впоследствии были внесены существенные неотделимые улучшения;
- согласно брачному договору жилое помещение имеет статус общего имущества;
- иные случаи, когда в жильё вложены совместные денежные средства.
Имущество, нажитое в браке, признаётся совместным, независимо от того на кого оно оформлено.
Здесь не играет роли размер заработка членов семьи, а также факт того, что жена являлась домохозяйкой или осуществляла уход за ребёнком.
Оформление согласия не требуется в случаях, обозначенных в статье 36 СК, на имущество, принадлежащее только мужу или жене:
- приобретения жилья до брака;
- получения его в дар или по наследству;
- отказа супруга от участия в приватизации или незаконность его участия;
- внесения в брачный договор положения о раздельном владении недвижимостью;
- после раздела имущества соглашением или через суд.
Существуют и такие спорные ситуации, когда решить вопрос о статусе квартиры непросто. Например:
- Супруг приобрёл недвижимое имущество сразу после развода, используя совместные накопления.
- Тайно приобрёл жильё, будучи в брачных отношениях.
Такие случаи считаются нарушением прав супруга не собственника и рассматриваются в суде. Срок исковой давности по ним составляет 3 года, согласно статье 196 ГК РФ.
Статья 196 ГК РФ. Общий срок исковой давности
- Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
- Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года N 35-ФЗ «О противодействии терроризму».
Оформить его можно в любое время, предшествующее сделке, в том числе:
- до возникновения планов на проведение купли-продажи;
- после заключения предварительного договора купли-продажи (ПДКП);
- после развода, на случай продажи.
Процедура проходит в нотариальной конторе, которую можно выбрать по своему усмотрению. К нотариусу всегда обращаются при предъявлении паспорта. Чтобы подтвердить правоспособность обращения, предъявляются следующие документы:
- правоустанавливающий и/ или правоудостоверяющий документ;
- свидетельство о разводе, если он уже оформлен;
- справку из суда, если бракоразводный процесс не завершён;
- заявление о выдаче нотариального согласия.
На основании заявления и проверки документов, нотариус или его помощник оформляет документ на специальном бланке по типовой форме. Удостоверяет его своей подписью и печатью, и вносит в реестр нотариальных действий. Заявитель получает его под роспись, после внесения оплаты нотариального тарифа и нотариальной пошлины.
Что такое совместное имущество и как им можно распорядиться
Когда супруги заключают брак, они начинают вместе вести хозяйство и совершать покупки. При этом неважно, кто из них какой доход имеет. Все приобретенное во время брака имущество будет считаться совместным и принадлежащим обоим супругам в равных долях. Если с обычными вещами все понятно, то как же быть с имуществом, которое подлежит обязательной государственной регистрации. Возьмем, к примеру, недвижимость.
Супруги могут оформить квартиру в равных или различных долях на праве долевой собственности. В этом случае все дальнейшие вопросы снимаются автоматически, так как каждый вправе распоряжаться своей долей, не забывая, правда, о преимущественном праве покупки другого сособственника. То есть в случае, когда один из супругов решит продать свою долю, даже если прошло много лет после развода, в первую очередь он должен предложить ее выкупить своему бывшему супругу.
Другой вариант оформления совместной квартиры предусматривает наличие только одного собственника, которого называют титульным. Тот факт, что только на его имя оформляется недвижимость, ни в коей мере не умаляет права другого супруга на квартиру, ведь без согласия последнего распорядиться объектом недвижимости не получится: ни продать, ни сдать, ни заложить в банк. Самое интересное, что даже после расторжения брака квартира не перестает являться совместно нажитым супругами имуществом.
Именно по этой причине многие сразу после развода стараются поделить нажитое добро по соглашению между собой или в судебном порядке. После раздела каждый оформляет на себя свою долю в квартире и распоряжается ей по правилам общей долевой собственности, как было описано выше. Если раздел произведен не был, то неважно, кто остался проживать в квартире, реализовать ее без согласия второго бывшего супруга он не вправе.
Квартира, приобретенная во время брака, принадлежит обоим супругам, даже если оформлена на одного из них. Расторжение брака не лишает права не титульного собственника на этот объект недвижимости, поэтому для продажи такой квартиры требуется его согласие.
Чем грозит отсутствие согласия супругов при купле-продаже жилья
Все, что куплено супругами в браке, является их общей собственностью. Но семейные пары не только покупают, но и продают. Продажа жилья, как и его покупка при этом является наиболее серьезной сделкой.
С 2013 года заверенного согласия супруга покупателя на регистрацию сделки не обязательно. Однако отсутствие этого документа может принести множество проблем как покупателю, так и продавцу.
ГК РФ и СК РФ устанавливают понятие совместной собственности супругов. Нажитое в период брака является совместной собственностью.
С точки зрения юриста, смысл заключения брака — в изменении правового режима имущества супругов, которое они приобретают в период брака (закон устанавливает совместную собственность на имущество супругов, перечень которого указан в ст.34 п.2 СК РФ).
Вполне логично, что распоряжаются муж и жена совместной собственностью по обоюдному согласию.
Это и правильно, ведь если бы для покупки пылесоса или холодильника необходимо было письменное согласие супруга — это бы только усложнило все излишними процедурами.
Однако для того, чтобы распоряжаться покупками, которые зачастую представляют основной семейный актив, например, недвижимостью — необходимо получить согласие супруга в квалифицированной письменной форме, заверенное независимым свидетелем – нотариусом.
Можно ли продать квартиру после развода без согласия супруга
После развода, между бывшими супругами часто возникают конфликты имущественного характера, особенно – это споры о разделе, правах собственности и владения недвижимостью.
К нам часто обращаются за юридической помощью с подобными вопросами. Возможна ли продажа квартиры после развода без согласия супруга? Является ли данная сделка законной? Как вернуть хотя бы часть имущества?
Одна из последних судебных ситуаций:
Клиентка (доверитель) прожила в официальном браке 8 лет. Через три года в Москве была приобретена квартира, которую оформили на мужа. Однако семейная жизнь не сложилась и жена с ребенком уехала к своим родителям в Краснодар. После через год супруг подал на развод. Женщина надеялась на примирение, на раздел имущества не подавала. Недавно от соседей она узнала, что муж продал квартиру, не согласовав с ней свои планы.
В данной статье наш специалист, на примере ее ситуации, подробно разобрал все нюансы и варианты продажи после развода недвижимости – квартиры, купленной в браке, если один из супругов не согласен.
Согласие супруга на продажу квартиры: а ВАМ оно нужно?
Чем больше узнаешь, тем яснее понимание, что знаешь очень мало. В моем случае эта фраза очень хорошо описывает большую тему сделок с недвижимостью, которой посвящен этот блог.
Вот вы, например, знали, что нужно брать нотариально заверенное согласие на сделку с супруга, который собственником квартиры не является? Хорошо, я это тоже знала. Но как-то не задумывалась, зачем. Ну надо и все.
Чтобы проблем не было. А тут наткнулась на одну статейку, заинтересовалась. И начала «рыть».
И столько нюансов вылезло из простого, казалось бы правила! Так что, всем вступившим в брак, посвящается… Вы еще холостой и свободный? Читайте всё равно! Хорошо, если не пригодится, но в жизни случается всякое…
Вот, например, надо ли брать согласие, если уже 10 лет в разводе, а «бывший» или «бывшая» неизвестно где? А если эта квартира в свое время была нынешнему продавцу подарена? Или он ее на свои деньги исключительно купил? И чем, собственно, и кому, грозит проведение сделки без согласия благоверного?
Как оно обычно бывает? Вот встретились двое, поженились. По любви, конечно. Или по расчету, из-за машины. Купили квартиру — первую.
Или побольше той, что была. А потом решили продать, что тоже не редкость. Вот тут-то, собственно, и начинается «веселье».
Маленькое или большое, в зависимости от обстоятельств.
Брачный договор — действенный способ урегулирования имущественных отношений. Заключить брачный договор можно до государственной регистрации брака и в любое время после регистрации брака, но до момента развода. Брачный договор часто позволяет избежать корыстных и нечестных действий супругов в отношении недвижимого имущества. «Бывают ситуации, когда не сами супруги, а другие лица настаивают на заключении между супругами данного договора. Например, у нас был случай, когда отец женщины, состоящей в браке, хотел приобрести для нее квартиру. Он настоял на заключении брачного договора между дочерью и ее супругом, в котором было зафиксировано, что супруг не будет никаким образом претендовать на это жилье. Впоследствии эта пара действительно рассталась, но, благодаря брачному договору, купленная для женщины квартира осталась полностью в ее собственности», — комментирует юрист.
Нотариальное удостоверение
Часто семейные пары обращаются к юристам, которые обещают помочь им с составлением брачного договора или соглашения о разделе имущества. Но эти документы не имеют никакой силы не только потому, что часто там встречаются пункты, которые противоречат российскому законодательству, но и потому, что и брачный договор, и соглашение о разделе имущества подлежат обязательному нотариальному удостоверению, комментирует Лексакова. По ее словам, нотариус всегда поможет составить грамотный и подробный документ, который в полной мере устроит обоих супругов. Он также разъяснит сторонам правовую суть сделки, проверит волеизъявление сторон, проследит за тем, чтобы условия договора не ущемляли и не были кабальными ни для одной из них, поясняет член ФНП.