Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли купить квартиру в доме, попадающим под программу реновации». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Собственники квартир в пятиэтажках, которые попали в первый этап, скорее всего, будут дожидаться нового жилья. Второй и третий этапы — это уже довольно отдаленная перспектива, здесь люди будут действовать по обстоятельствам — они могут выйти на рынок вторичного жилья для решения насущных жилищных проблем.
Что делать владельцам хрущевок: продавать или ждать переселения
«Если перед человеком остро стоит жилищный вопрос, а его дом попал во вторую или третью очередь, то он сам должен определиться — решать его сейчас и уже сегодня жить в комфортных условиях или ждать пять — десять лет, пока получит новые квадратные метры и сможет дороже их продать», — говорит председатель совета директоров сети офисов «Миэль» Марина Толстик.
При принятии решения о продаже квартиры в пятиэтажке нужно мониторить рынок и исходить из своих планов в среднесрочной перспективе, рекомендует генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова. По ее мнению, есть смысл подождать и не продавать квартиру только по переселению в первой волне. Сроки переселения во второй и третьей волне настолько длительные, что лучше использовать средства от продажи для улучшения своих жилищных условий на первичном рынке, отмечает эксперт.
«Сейчас — наилучшие условия ипотечного кредитования за всю историю существования рынка недвижимости в России. Застройщики или субсидируют ставку, предлагая ипотеку без процентов на первый год, или совместно с банками предлагают беспрецедентные условия — 3% годовых на весь срок займа. Всем, кто принимает решение, ищет объекты на первичном рынке, рекомендую совершить сделку именно сейчас. Для продажи имеющегося жилья тоже момент достаточно благоприятный, на рынок вернулись покупатели, все необходимые службы и сервисы возобновили привычный режим работы», — говорит председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Если покупать квартиру в доме «под реновацию»
Денис Коноваленко, управляющий партнёр Prime Life Development:
— Как известно, у московской реновации есть 3 очереди, и наибольшую привлекательность представляют дома, сносимые сейчас. Согласитесь, жить ещё 9 лет в старом доме с неисправными коммуникациями в ожидании новой квартиры — небольшое удовольствие. Статус дома «под реновацию» принципиально не влияет на рыночную стоимость квартир, однако в отдельных объявлениях брокеры или собственники могут завышать цену из-за данной пометки, а также определяют её как преимущество. Разумеется, выгоднее покупать квартиру в доме со сносом через год, чем через 5 лет.
Самый выгодный вариант — получить от города новую квартиру, а затем её продать: именно на эту стратегию и рассчитаны объявления о продаже квартир в доме под снос от брокеров и собственников. Кроме того, не стоит забывать, что «докупка» квадратных метров у домов, полученных по реновации, происходит по льготным ценам, поэтому никто не запрещает докупить вместо двушки — трёшку и продать её. Единственное, что должен понимать продавец, что мена с городом будет оценена как купля-продажа и на неё распространяются такие же налоговые условия, как у обычной квартиры.
Татьяна Волкова, сертифицированный финансовый консультант считает, что покупать реновационную в будущем квартиру нужно сильно заранее, и тогда это будет выгодно: «Чем ближе к дате получения компенсации или жилья взамен, тем меньше выгоды. Но нужно просчитывать каждый вариант. Бывает такое, что собственники данных квартир не совсем понимают перспективы (юридически и финансово неграмотные), и тогда они могут продать жильё с дисконтом. В целом данная стратегия очень прибыльная, если грамотно подобран вариант по хорошей цене».
Если получить от города не квартиру, а деньги
По закону жилец сносимого дома может выбрать не квартиру в новостройке, а денежное возмещение (рыночную стоимость старой квартиры) или равноценное жилье (его рыночная стоимость не может быть меньше рыночной стоимости старых метров). Но смысла в этом мало.
Председатель Общественного штаба по контролю за реализацией Программы реновации Валерий Теличенко:
«В нашей практике не было такого, чтобы жители просили равноценную квартиру вместо старой, потому что у новой квартиры стоимость в любом случае выше. Поэтому люди предпочитают получить новое жильё и продавать его (в случае необходимости). Что касается денег, то к нам в Общественный штаб недавно обратилась семейная пара. Они отказались переезжать в новый дом, предпочли взять деньги и были очень расстроены, когда узнали, что квартира в новостройке дороже их старой. Если бы они продали её после переселения, то выручили бы больше денег».
Приобретение квартиры является рискованной сделкой для обеих сторон. Никто не желает попасться в лапы мошенников и стать участником аферы. Рассмотрим основные «подводные камни» и правила покупки квартиры на вторичном рынке в том числе и ветхого жилья под снос, встречающиеся при проведении купли-продажи:
- Продажа квартиры по доверенности. Нужно несколько раз удостовериться в том, что доверенность подлинная.
- Сомнительность предыдущих сделок с недвижимостью. История сделок с квартирой – важная составляющая чистоты сделки.
- Квартира, недавно полученная по наследству. Специалисты рекомендуют полгода не заключать никаких сделок с подобной недвижимостью, потому что могут «нагрянуть» нежданные родственник и аннулировать условия ДКП.
- Жилье, приобретенное с участием средств материнского капитала. По правилам такая недвижимость оформляется в равных долях на каждого члена семьи, включая несовершеннолетних детей. Чтобы продать ее собственник должен предоставить детям равноценное жилье в тех же долях. Если кто-то выявит нарушение, сделка будет отменена.
- Ошибки при проведении приватизации. Если ошибки имеют место в существующей документации, то это является основанием признать значение проведённой процедуры ничтожной.
- Приобретение жилья у пожилых людей. Поэтому всегда имея дело с возрастной группой продавцов следует требовать справку из психоневрологического диспансера, что этот гражданин (ка) нес состоит там на учёте.
Этапы сделки по покупке квартиры под реновацию
Процедура покупки жилья в домах, попадающих под программу реновации, мало в чем отличается от обычной сделки купли-продажи недвижимости. Перед осуществлением сделки потенциальный покупатель должен обратить внимание на ряд деталей:
- проверить, попадает ли дом под программу сноса (сделать это можно в градостроительном комитете);
- удостовериться, что у продавца не заключен договор с городской администрацией о предоставлении нового жилья взамен имеющегося, и не выплачена ли компенсация за квартиру;
- убедиться, нет ли у продавца задолженностей перед судом или ипотечным комитетом;
- проверить наличие у продавца права собственности в виде выписки из ЕГРН.
После уточнения этих деталей порядок действий покупателя будет следующим:
- Составление договора купли-продажи, в котором будет указано, что жилье отводится под снос с последующим переселением жильцов.
- Оформление передачи денег через банковскую ячейку или путем безналичного расчета. В этом случае платежные квитанции банка будут выступать в качестве расписки.
- Подписание передаточного акта квартиры и имеющихся в ней предметов (если это оговорено).
- Регистрация права собственности в Росреестре. Покупатель получает выписку о присвоении этого права, продавец – о его снятии.
- После оформления права собственности владелец может подать заявление о заключении договора о смене жилья.
Порядок проведения сделки
1. Стороны договариваются о проведении сделки и подписывают предварительный договор купли-продажи. Этот этап не обязательный — документ оформляют по желанию продавца и покупателя. В нем указывают намерения сторон провести сделку, прописывают права сторон и их обязанности. Если будет передаваться задаток, дополнительно отражают условия его передачи и возврата в случае срыва сделки.
2. Передается задаток, если он предусмотрен. Его можно передать наличными. В таком случае продавец квартиры пишет расписку. В ней он указывает принятую сумму и то, что он взял ее в качестве задатка за квартиру. Задаток можно перевести и на счет продавца. При безналичном переводе в назначении платежа также нужно указать то, что перевод совершен для оплаты задатка.
3. Стороны собирают документы. Перечень документов зависит от обстоятельств сделки. Он может включать паспорта и свидетельства о рождении сторон, выписку из ЕГРН, правоустанавливающие документы, выписку о зарегистрированных, справку об отсутствии долгов по оплате за коммунальные услуги. Дополнительно может потребоваться разрешение органов опеки на сделку, если один из собственников квартиры — несовершеннолетний.
4. Устанавливается способ передачи денег. Это можно сделать наличными средствами, с помощью банковского перевода, с использованием аккредитива, через банковскую ячейку. В зависимости от выбранного способа устанавливают то, когда деньги будет переданы.
5. Составляют и подписывают договор купли-продажи. Подпись под договором ставят все стороны, которым на момент сделки исполнилось 14 лет. Дополнительно кроме подписи детей в возрасте от 14 до 18 лет ставит подпись их законный представитель.
6. Покупатель регистрирует право собственности. Для этого можно пойти в МФЦ. Также можно зарегистрировать право собственности через интернет — самостоятельно или через посредников, которыми могут выступать банк, агентство недвижимости или нотариус.
Предложение в домах первой волны — в дефиците
По оценкам ЦИАН, каждый год предложение квартир в домах, включенных в программу реновации, сокращается в среднем на треть. Если пять лет назад (за год до того, как стало известно о реновации) в пятиэтажках было доступно к продаже около 4 тыс. лотов, то в 2020 году их было уже около 700. Это связано с тем, что собственники сейчас не готовы легко расставаться с недвижимостью и ждут переезда в новостройки.
Однако 2021 год в этом плане стал исключением — предложение квартир на продажу в пятиэтажках под снос, по сравнению с июлем 2020 года, выросло в два раза. Сегодня покупателям доступно на выбор около 1,5 тыс. квартир в ожидающих реновации домах, рассказал руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. По его словам, это связано с выходом на рынок инвесторов, которые покупали квартиры в домах под снос в 2017–2018 годах и сейчас со значительным увеличением цен на недвижимость перепродают их.
Могут ли дом убрать из программы реновации
Жители многоэтажного дома могут проголосовать за исключение здания из программы реновации в любой момент в случае, если к этому времени ни один из нанимателей или собственников квартир еще не заключил договор о предоставлении нового жилья.
Чтобы дом исключили из программы, жители должны провести общее собрание, и на нем за отказ от реновации должны быть отданы не меньше одной трети от всех голосов дома. Если собрание решит исключить дом, то обратно его вернуть не получится.
Это риск для тех, кто решил инвестировать в старое жилье, чтобы затем получить новые квартиры. Если вы решили так вложить деньги, перед покупкой поговорите с будущими соседями и представителями управляющей компании. Выясните, нет ли в доме активных жителей, которые выступают и агитируют остальных против реновации. Если такие есть, схема инвестирования может провалиться, и вы останетесь с квартирой в старом доме.
Продажа квартиры в доме под реновацию: риск продавца
Такая операция тоже возможна, причем продавец, в отличие от покупателя, несет существенно меньше рисков. По сути, у решения о продаже квартиры в доме под реновацию есть только 1 недостаток: собственник лишается возможности получить квартиру в новостройке. Поэтому выгодно продать свою квартиру возможно, если поднять на нее цену до таких размеров, чтобы можно было и самостоятельно взять квартиру в новостройке в подходящем районе.
К тому же в некоторых случаях сроки расселения могут быть изменены или дом может быть вообще исключен из программы. Таким образом, если нет уверенности в получении нового обменного варианта, но в то же время спрос на подобные квартиры достаточно высокий, собственнику предпочтительно продать свое имущество по выгодной цене.
Выводы и рекомендации
Поскольку приобретение недвижимости по новой перспективной программе реновации представляет собой достаточно выгодный способ капиталовложения и прекрасную возможность улучшения своих жилищных условий, рискнуть и приобрести жилье в ветхой пятиэтажке, возможно, и стоит.
Но действовать следует осмотрительно и тщательным образом проверить все предоставляемые владельцем документы на их подлинность. В первую очередь, необходимо выяснить реальное число прописанных жильцов, чтобы полностью исключить неприятную вероятность притязаний на недвижимость уже по факту перехода ее в собственность.
Стоит удостовериться и в том, что прежние владельцы не делали незаконных перепланировок и переносов стен. Обычно данная информация имеется в технические документы на квартиру, которые настоятельно рекомендуется изучить с особенной внимательностью.
Проверке подлежат также эффективность работы отопления, состояние коммуникаций, электрической проводки и сантехники. Обратить внимание следует и на показатель влажности в старом доме и удостовериться в отсутствии плесени. Переезд в новое жилье после покупки может затянуться и даже если в доме под снос не планируется проживать, квартиру легко можно сдать на выгодных условиях. А для этого она должна быть, как минимум, в пригодном для проживания состоянии и с исправными удобствами.
Следует всегда помнить о том, что покупка квартиры под реновацию – это определенный риск. Но кто не рискует, то не пьет шампанского, как гласит народная мудрость.
Цены на квартиры в доме под снос
Если некоторое время квартиры в старых пятиэтажках считалась непривлекательным жильем, то теперь они одни из самых популярных. Соответственно, из-за этого они существенно подорожали и продажа такого жилья резко увеличилась.
На данный момент, рынок недвижимости предлагает следующие цены на недвижимость в столичных хрущевках.
| К-во комнат | Однокомнатная квартира | Двухкомнатная квартира | Трехкомнатная квартира |
| Цена (млн. руб.) | 3 100 000 – 4 500 000 | 6 250 000 – 7 500 000 | 9 300 000 – 14 500 000 |
| Площадь (м. кв.) | 29 — 33 | 46 – 48 | 61 — 79 |
Какие квартиры дадут
По закону вместо старых квартир обещают предоставить равнозначные квартиры. Это не те равнозначные квартиры, которые указаны в жилищном кодексе.
Равнозначная квартира по программе реновации:
| количество комнат и жилая площадь не меньше тех, что были | Вместо трехкомнатной не дадут двухкомнатную той же площади |
|---|---|
| общая площадь больше | За дополнительную площадь платить не надо |
| улучшенная отделка | Точные нормы пока не прописаны, но уровень комфорта должен соответствовать принятым стандартам.Это хорошая возможность сэкономить. Обычно квартиры в новостройках продают с черновой отделках — в зависимости от качества ремонта, на ремонте новой квартиры можно будет сэкономить до миллиона рублей.
Если хотите, вы сможете сделать перепланировку квартиры |
| в том же районе или округе | Вам не придется дальше ездить на работу, а детям — ходить в новую школу
Жители Зеленоградского, Новомосковского и Троицкого округов могут получить квартиры в соседнем районе того же округа |
Возможные риски при покупке квартиры по программе реновации
Несмотря на то, что возможность приобретения жилплощади и ее последующего обмена на новый объект кажется исключительно выгодным вложением средств, на деле стоит опасаться возможных рисков. Так, опасности, которые могут ожидать покупателя, такие:
- если собственник помещения решит до момента переселения сделать ремонт, то его стоимость не будет компенсирована. Поскольку программа переселения предположительно будет длиться до 2032 года, можно долго прожить в неприглядном помещении;
- с течением времени разработанный план по переселению может быть несколько изменен, в связи с этим собственник жилплощади не обязательно получит квартиру в новом доме;
- установленный срок переезда в новые строения или перечисления денежной компенсации может быть перенесен;
- на помещение могут быть наложены обременения или присутствовать наследственные споры, но такой фактор возможен и при покупке любого помещения.
Дома построенные по программе реновации
Комфортные дома по реновации, купить квартиры в которых планируют москвичи, несомненно отличаются качеством постройки и отделки. Они находятся под контролем правительства Москвы. Всего в программу реновации было включено более 5 тысяч таких домов. В основном участники программы получат новые квартиры в своих районах и округах. Реновация на данном этапе происходит во всех округах столицы. За последние месяцы у москвичей выросло доверие к программе по переселению. Происходящая реновация вселила уверенность у людей в возможности замены ветхого жилья на новое и комфортабельное.
Также вырос спрос на квартиры в домах, которые подлежат сносу. Так «хрущевки» за последний год подорожали на 25%. Хотя такое приобретение можно назвать рискованным вложением средств. Не многие хотели бы переезжать из нажитой квартиры с ремонтом и зеленым двориком, на верхние этажи небоскребов на оживленной автотрассе.
Выгодно ли покупать жилье в доме под реновацию
При прямолинейном рассмотрении, подобная сделка выгодна: квартира в новом доме в благоустроенном районе будет дороже, чем жилье на вторичке — в старой постройке сталинских и хрущевских времен. Однако при принятии решения нельзя упускать из виду большое количество рисков, из-за которых можно оказаться в весьма невыгодном положении.
Основные риски, которые связаны с покупкой квартиры в домах под снос:
- Сроки реализации программы реновации довольно растянуты. Эксперты дают оценку, что к планируемому времени она может быть и не завершена. Поэтому данное вложение не может гарантировать получение выгоды, а тем более быстрое.
- Нет гарантии, что проект доведут до конца. Москвичи ранее уже сталкивались с такой ситуацией, когда началось обновление жилого фонда столицы, но из-за внешних факторов и прекращения финансирования программа была приостановлена.
- Ситуация на рынке недвижимости нестабильна. Жилье на вторичном рынке всегда ценится выше, чем в новостройках. Повышения цен в новых домах, построенных по реновации, придется ждать определенное время. Таким образом, вырисовывается картина долгого ожидания: дождаться сдачи дома в эксплуатацию, а затем стабилизации рынка недвижимости в рассматриваемом секторе.
- Качество нового жилья не проверено временем. Люди опасаются, что при таких темпах застройки, через несколько лет могут выявиться различные проблемы.
- Нет гарантии, что взамен старой хрущевки дадут то, что ожидалось. Количество квадратов может оказаться равнозначным, а район – отдаленным. А от расположения объекта недвижимости сильно зависит ее цена.
- Дом может быть исключен из программы реновации. Если жители общими усилиями решат добиваться соблюдения собственных интересов, объект могут исключить из списка под снос.
- В программу реновации могут внести изменения. Сегодня властями разрабатывается новый проект по обновлению жилого фонда Московской области. Согласно проекту, переселенцам будут предложены квартиры большей площади, но разницу потребуется оплатить из своего кармана. Такой подход вызвал опасения, что его могут применить в будущем и к программе по реновации Москвы.
Несмотря на то что покупка квартиры в доме под снос имеет очевидные выгоды, подобная сделка несет большие риски в плане перспективы. Поэтому решение должен принять каждый сам, исходя из ситуации и возможностей. Можно по этому вопросу проконсультироваться со специалистами.