Арендатор не освобождает помещение. Превентивные меры

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Арендатор не освобождает помещение. Превентивные меры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Последствия передачи имущества, недостатки которого на момент приемки арендатору известны

2. Продление договора аренды

3. Другой комментарий к статье 612 Гражданского Кодекса РФ

4. Статья 610 ГК РФ. Срок договора аренды

5. Статья 615 ГК РФ. Пользование арендованным имуществом

6. Статья 617 ГК РФ. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

7. Пролонгация или перезаключение договора?

8. Энциклопедия решений. Ответственность арендодателя за невыполнение обязанности по предоставлению сданного внаем имущества в указанный в договоре аренды срок

9. Ответственность арендодателя за незаконную деятельность арендатора если

10. Предмет договора аренды

11. Что делать, если арендатор не платит арендную плату

12. Незаконная деятельность арендатора

13. За что арендодателя могут привлечь к уголовной ответственности?

14. Ответственность за незаконное предпринимательство при сдаче в аренду помещений

15. Субаренда нежилого помещения

16. Как разделить ответственность за пожарную безопасность между арендатором и арендодателем

Статья 612 ГК РФ, предоставляя арендатору ряд прав при обнаружении недостатков, препятствующих пользованию имуществом, не устанавливает его обязанности уведомлять арендодателя о таких недостатках. Однако этой же статьей предусмотрено право арендодателя устранить обнаруженные недостатки или заменить имущество, что, естественно, он может сделать, только получив соответствующее уведомление. Таким образом, при обнаружении недостатков имущества возникает коллизия прав и обязанностей сторон.
По вопросу о возможности требовать уменьшения арендной платы (возврата внесенной арендной платы) в связи с наличием недостатков в арендуемом имуществе см. п. 12 материалов к ст. 614 ГК РФ.

Последствия передачи имущества, недостатки которого на момент приемки арендатору известны

Пункт 2 ст. 612 ГК РФ исключает ответственность арендодателя за недостатки переданного им имущества, если такие недостатки были известны арендатору. Однако данный пункт не устанавливает прямых последствий для арендатора относительно необходимости производства капитального ремонта и пр., возникающей при принятии им такого имущества.
По вопросу о том, имеет ли арендатор право отказаться от внесения арендной платы, если недостатки имущества, о которых он был извещен при приемке, препятствуют использованию этого имущества, см. п. 12.11 материалов к ст. 614 ГК РФ.

5.1. Вывод из судебной практики: Арендатор, принявший имущество без замечаний или извещенный при приемке имущества о его недостатках и обязанный по договору производить капитальный ремонт, не имеет права на возмещение расходов по такому ремонту.

Примечание: С 1 июня 2015 г. вступила в силу ст. 309.2 ГК РФ, в соответствии с которой должник несет расходы на исполнение обязательства, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором либо не вытекает из существа обязательства, обычаев или других обычно предъявляемых требований. Следовательно, с указанной даты рассматриваемый вопрос урегулирован законодательно.

Продление договора аренды

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.

При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.

Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:

при установлении в тексте договора срока его действия;
при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.

Другой комментарий к статье 612 Гражданского Кодекса РФ

1. Основной обязанностью арендодателя по договору аренды является обязанность передать имущество арендатору в надлежащем состоянии в надлежащий срок с принадлежностями и необходимыми документами (см. комментарий к ст. 611 ГК).

Недостатками, при которых наступают последствия, предусмотренные в комментируемой статье, являются такие, которые препятствуют пользованию объектом полностью или частично, т.е. при которых не достигается основная цель договора аренды. Эти недостатки могли быть известны как до момента заключения договора, так и после его заключения, в том числе недостатки, которые выявились в ходе исполнения договора. В качестве основного критерия таких недостатков признается невозможность использования имущества по целевому назначению.

Так, Определением ВАС РФ от 26 февраля 2008 г. N 1897/08 по делу N А43-34189/2006-2-655 было установлено, что по договору аренды передано помещение для размещения в нем магазина, причем договором были предусмотрены обязанность арендатора использовать арендуемую недвижимость строго по целевому назначению, а также ответственность в виде штрафа за использование помещения не по целевому назначению.

Между тем спорное помещение в силу своих конструктивных особенностей не могло быть использовано под магазин без реконструкции. В то же время проведение реконструкции этого помещения запрещено в связи с отнесением его к объектам гражданской обороны, что свидетельствует о наличии неустранимых препятствий, не позволяющих предпринимателю пользоваться арендованной недвижимостью, что повлекло применение последствий комментируемой статьи.

Учитывая, что имущество должно быть передано вместе с принадлежностями (ст. 611 ГК), требования о надлежащем качестве и отсутствии недостатков предъявляются и к принадлежностям. Постановлением ФАС Волго-Вятского округа от 9 июля 2010 г. по делу N А29-3201/2009 применительно к помещению как объекту договора аренды с иными видами объектов как принадлежностей определено, что если из договора не следует, что помещение передается арендатору вместе с электрооборудованием, то отключение электричества из-за остановки электрооборудования не свидетельствует о невозможности использования такого помещения по целевому назначению, поэтому арендатор не освобождается от внесения арендных платежей.

2. Недостатки арендованного имущества как такового необходимо отличать от исполнения иных обязанностей арендодателя, которые могут быть связаны с договором аренды. Так, например, с целью обеспечения надлежащего функционирования помещения необходимым является исполнение обязанности по заключению договора энергоснабжения. В Определении ВАС РФ от 30 июня 2009 г. N ВАС-7741/09 по делу N А40-51554/08-82-445 отмечено, что после передачи арендатору помещения в нем обнаружилось отсутствие электроэнергии, за что, по мнению арендатора, арендодатель несет ответственность на основании норм комментируемой статьи. Отказывая в иске, суды исходили из того, что положения комментируемой статьи, предусматривающей ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, к спорным правоотношениям неприменимы, поскольку в данном случае спор возник не из-за недостатков арендованного имущества как такового, а в связи с неисполнением арендодателем обязанности по заключению договора энергоснабжения с целью обеспечения надлежащего функционирования помещения.

3. Пункт 1 комментируемой статьи содержит перечень прав арендатора в случае обнаружения недостатков сданного в аренду имущества, но не устанавливает его обязанность уведомлять арендодателя о таких недостатках. Однако в этой же статье предусмотрено право арендодателя устранить обнаруженные недостатки или заменить имущество, что он может сделать, только получив соответствующее уведомление. При отсутствии такого уведомления арендатор лишается права на возмещение своих расходов на устранение недостатков товаров, а также на удержание суммы понесенных расходов из арендной платы. Что касается согласия арендодателя, то оно не требуется для устранения арендатором недостатков арендованного имущества.

4. Последствия, предусмотренные в п. 1 комментируемой статьи, не возникают, если имеет место одно из следующих оснований:

— недостатки сданного в аренду имущества были оговорены при заключении договора аренды;

— недостатки были заранее известны арендатору;

— недостатки должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества;

— недостатки должны были быть обнаружены во время заключения договора или передачи имущества в аренду.

Таким образом, для применения последствий, установленных п. 1 комментируемой статьи, арендатор должен доказать, что недостатки в арендованном имуществе, препятствующие пользованию им, возникли до заключения договора и были скрытыми.

Спорным является вопрос о праве арендатора отказаться от внесения арендной платы, если недостатки имущества, о которых он был извещен при приемке, препятствуют использованию этого имущества.

Из Определения ВАС РФ от 25 декабря 2007 г. N 14231/07 следует вывод, что арендатор не вправе отказаться от внесения арендной платы (потребовать ее уменьшения или возврата), если при приемке ему было или должно было быть известно о ненадлежащем состоянии арендуемого имущества.

В том случае, если арендатор извещен при приемке имущества о его недостатках и к тому же в его обязанности по договору аренды входит производство капитального ремонта, он не имеет права на возмещение расходов по такому ремонту, а арендодатель не несет ответственность за явные недостатки передаваемого имущества (см., например, Постановления ФАС Уральского округа от 5 декабря 2007 г. N Ф09-10081/07-С6 по делу N А50-3854/2007-Г12, ФАС Восточно-Сибирского округа от 26 августа 2010 г. по делу N А19-14395/09, Определение ВАС РФ от 12 сентября 2011 г. N ВАС-11439/11 по делу N А59-2123/2010).

5. В правоприменительной практике возникают ситуации, когда недостатки выявляются в отношении части имущества, переданного по договору аренды. Так, при исполнении договора аренды арендатор использовал часть здания, за исключением последнего этажа, по причине существенного ухудшения состояния имущества, произошедшего после заключения договора. При этом выплата арендных платежей производилась в полном объеме, и арендатор потребовал от арендодателя возврата переплаты. Арендодатель отказал арендатору, мотивируя это тем, что арендатор фактически использовал имущество и, следовательно, основания для уменьшения арендной платы отсутствуют. Однако требование арендатора о взыскании с арендодателя переплаты может быть удовлетворено в судебном порядке, учитывая положения п. 1 комментируемой статьи об ответственности арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках, а также п. 4 ст. 614 ГК РФ, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились .

———————————
Консультация эксперта Минфина России. 2010; Постановление ФАС Центрального округа от 5 ноября 2008 г. по делу N А14-16244/2007-541/13 // СПС «КП».

Статья 610 ГК РФ. Срок договора аренды

Договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.
Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Статья 615 ГК РФ. Пользование арендованным имуществом

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Статья 617 ГК РФ. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.
Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Пролонгация или перезаключение договора?

Согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ, Арендатор по истечении срока договора аренды имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (при прочих равных условиях). Однако, данная нормативная норма имеет диспозитивный характер, и соответственно договором такое право Арендатора может быть исключено.

При этом следует различать понятия. Перезаключение подразумевает прекращения действия старого договора и заключение нового. В этом случае, Арендодатель вправе требовать пересмотра условий нового договора. В тоже время, законодатель предусмотрел иной инструмент – пролонгация договора, при которой прежний договор остается в силе, но срок его действия продлевается.

Условие об автоматической пролонгации выгодно Арендатору на том основании, что при перезаключении договора аренды на новый срок Арендатор не вправе навязывать Арендодателю условия первоначального договора аренды (как разъяснено в п. п. 31, 32 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66, договор аренды, заключенный в соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды; при заключении договора аренды на новый срок стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора). В то же время пролонгация подразумевает лишь продление ранее заключенного договора без какого либо изменения его условий. Следует сказать, что такая пролонгация предусмотрена по умолчанию. В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Поэтому, если в договоре нет специальных оговорок действуют общие правила ст. 621 ГК РФ. Однако продление договора на неопределенный срок, как мы уже разбирали выше, не выгодно Арендатору.

Поэтому, в интересах Арендатора заключать договор аренды на срок 11 месяцев (что бы избежать гос.регистрации) с последующей автоматической пролонгацией договора на тех же условиях и на тот же срок.

Энциклопедия решений. Ответственность арендодателя за невыполнение обязанности по предоставлению сданного внаем имущества в указанный в договоре аренды срок

Ответственность арендодателя за невыполнение обязанности по предоставлению сданного внаем имущества в указанный в договоре аренды срок

Если арендодатель не выполняет обязанность по предоставлению сданного внаем имущества в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе по своему выбору:

— истребовать это имущество от арендодателя в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения;

— потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (п. 3 ст. 611 ГК РФ).

В спорной ситуации арендодатель должен доказать, что имущество действительно передано арендатору. Доказательством обычно является акт приема-передачи имущества. Если в аренду передается здание или сооружение, а также предприятие, составление такого акта обязательно (п. 1 ст 655, 659 ГК РФ). Если доказательств, что арендатор фактически пользовался имуществом, не имеется, и передача имущества в аренду не была документально оформлена, суд с большой степенью вероятности может удовлетворить требования арендатора, основанные на п. 3 ст. 611 ГК РФ (см. постановление Пятнадцатого ААС от 05.08.2008 N 15АП-4192/2008).

В случае обращения арендатора в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды и удовлетворения такого иска, договор аренды считается расторгнутым с даты вступления судебного акта в законную силу (см. постановление Тринадцатого ААС от 06.03.2012 N 13АП-399/12). Однако договор может предусматривать и основания одностороннего отказа арендатора от его исполнения (п. 2 ст. 310, ст. 450.1 ГК РФ в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ, вступившего в силу с 01.06.2015), в том числе вследствие неисполнения арендодателем обязанности передать имущество в аренду. В этом случае арендатору достаточно письменно уведомить арендодателя о расторжении договора (см. постановление ФАС Московского округа от 27.03.2013 N Ф05-1271/13).

Понятие убытков, в том числе для применения п. 3 ст. 611 ГК РФ, определяется в соответствии с п. 2 ст. 15 ГК РФ. Согласно этой норме в состав убытков входит реальный ущерб — расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества, а также упущенная выгода — неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено. По общему правилу убытки возмещаются в полном размере (п. 1 ст. 15 ГК РФ). Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом (п. 2 ст. 393 ГК РФ).

В соответствии с правовым подходом, выработанным в судебной практике, в спорной ситуации кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (ст. 404 ГК РФ). Что касается упущенной выгоды, то в обоснование ее размера кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения (п.п. 3, 5 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7).

Если арендная плата была внесена авансом, арендодатель в связи с расторжением договора обязан вернуть ее арендатору, поскольку основания для взимания такой платы у него отпали. В этом случае арендатор вправе потребовать также уплаты процентов на сумму авансового платежа по ст. 395 ГК РФ со дня получения аванса арендодателем до дня возврата этой суммы арендатору (п. 3 ст. 1103 ГК РФ, постановление ФАС Северо-Западного округа от 10.12.2012 N Ф07-6778/12, см. также п. 5 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35).

Ответственность арендодателя за незаконную деятельность арендатора если

Указанные лица могут быть привлечены за правонарушения в области пожарной безопасности к дисциплинарной, административной или уголовной ответственности.

Аналогично в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» (далее — Закон N 123-ФЗ) каждый объект защиты должен иметь систему обеспечения пожарной безопасности. Собственник объекта защиты или лицо, владеющее объектом защиты на праве хозяйственного ведения, оперативного управления либо ином законном основании, предусмотренном федеральным законом или договором, должны в рамках реализации мер пожарной безопасности в соответствии со ст. 64 Закона N 123-ФЗ разработать и представить в уведомительном порядке декларацию пожарной безопасности. Собственник объекта защиты или лицо, владеющее объектом защиты на праве хозяйственного ведения, оперативного управления либо ином законном основании, предусмотренном федеральным законом или договором, представившие декларацию пожарной безопасности, несут ответственность за полноту и достоверность содержащихся в ней сведений в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Исходя из чего арендатор в рамках правоотношений, возникающих из Закона N 69-ФЗ, так же, как и собственник, признается лицом, уполномоченным владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом. Следовательно, ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в равной мере может быть возложена как на собственника, так и на арендатора помещения.

Аналогичного мнения в своих разъяснениях придерживается и Верховный Суд РФ (вопрос 14 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ от 27.09.2006 «Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2006 года»).

Так, Верховный Суд РФ указывает, что, поскольку стороны в договоре аренды могут сами урегулировать вопрос об объеме обязанностей в области обеспечения правил пожарной безопасности, к ответственности за нарушение этих правил должно быть привлечено лицо, которое не выполнило возложенной на него обязанности. Однако, в случае если данный вопрос в договоре аренды не урегулирован, ответственность за нарушение требований пожарной безопасности может быть возложена как на арендатора, так и на арендодателя в зависимости от того, чье противоправное, виновное действие (бездействие) образовало состав административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена ч. 1 ст. 20.4 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

Необходимо учитывать, что позиция Верховного Суда РФ основана на положениях утратившего силу Приказа МЧС России от 18.06.2003 N 313 «Об утверждении Правил пожарной безопасности в Российской Федерации (ППБ 01-03)», однако считаем возможным распространить представленные выводы Верховного Суда РФ и в отношении указанной ситуации по аналогии.

Таким образом, из совокупности указанных положений вытекает, что законодательство прямо не предусматривает обязанность арендодателя предоставлять по договору аренды помещение, соответствующее всем противопожарным требованиям.

В то же время, в случае если из договора аренды или назначения арендуемого помещения вытекает необходимость предоставления помещения, соответствующего противопожарным требованиям, арендодатель обязан предоставить помещение, соответствующее всем этим требованиям, и несет ответственность за недостатки сданного в аренду помещения, за исключением случаев, когда арендатор осведомлен о таких недостатках.
Однако, поскольку в договоре аренды указано, что соблюдение норм пожарной безопасности является обязанностью арендатора, последний считается осведомленным о недостатках помещения и, заключая договор аренды принимает на себя добровольные обязательства по соблюдению норм пожарной безопасности.

Следовательно, в случае проверки именно арендатор несет ответственность за их несоблюдение.

Предмет договора аренды

Согласно статье 607 ГК РФ по договору аренды собственником (или уполномоченным им лицом) могут быть переданы земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия и имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспорт и другое имущество.

Главным требованием к арендному имуществу является сохранение своих натуральных свойств в процессе использования (так называемые непотребляемые вещи). Доходы и продукция, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, являются его собственностью.

Дополнительно закон может ограничивать или полностью запрещать возможность аренды некоторого имущества и устанавливать особенность аренды природных объектов, в том числе земельных участков.

Гражданский кодекс выделяет отдельные разделы по аренде движимого имущества (прокату); транспорту с экипажем и без; зданий и сооружений; предприятий и финансовой аренде (лизингу), найму жилых помещений. В этой статье мы рассмотрим только общие положения договора аренды.

Что делать, если арендатор не платит арендную плату

Конечно, за нарушение сроков оплаты в договоре должны быть предусмотрены такие санкции как пени за день просрочки. Требовать от арендатора уплаты арендной платы надо сначала в досудебном претензионном порядке. Поводом для обращения в суд может быть не просто однократная задержка арендной платы, а доказательства того, что арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд, и что арендодатель письменно требовал погашения задолженности. Но не всегда споры сторон по причине несвоевременной оплаты проходят в цивилизованном порядке.

На практике бывают ситуации, когда арендодатель после окончания срока договора аренды удерживает имущество арендатора для того, чтобы добиться получения арендной платы. Например, в сданном цехе находится оборудование арендатора, а арендодатель, решив не дожидаться решения суда о взыскании арендной платы, перекрывает доступ в помещение до тех пор, пока арендатор не погасит задолженность.

Прав ли в этом случае арендодатель? Президиум ВАС РФ в Информационном письме от 11 января 2002 г. N 66 считает, что действия арендодателя в этом случае обоснованы. Согласно статье 359 ГК РФ право на удержание вещи имеет любая сторона по договору, если она вправе требовать платежа или совершения иных действий, связанных с данной вещью.

Возможность удержания имущества арендодателем есть и в том случае, когда предмет спора (арендная плата) не имеет прямого отношения к оборудованию, и даже если права на удерживаемое имущество переданы третьим лицам, например, оборудование было продано арендатором. Так что, у арендодателя есть законный механизм истребования арендной платы, а арендатор должен знать о такой возможности.

Обратите внимание, что удерживать имущество арендатора можно только в случае окончания договора аренды, и если сам арендатор не вывез свое имущество. Прекращение доступа арендатора в помещение в период действия договора аренды незаконно, т.к. это нарушает его основное право – возможность пользования арендованной недвижимостью.

Арендодатель также не имеет права указывать в договоре аренды в качестве гарантии своевременной оплаты такое условие как отключение арендатору электроэнергии, воды или газа. Если такое отключение будет произведено, то арендатор может потребовать возмещения убытков в связи с невозможностью пользоваться арендованным объектом.

Незаконная деятельность арендатора

Написать комментарий

Ocyщecтвлeниe пpeдпpинимaтeльcкoй дeятeльнocти бeз peгиcтpaции имeeт мecтo, кoгдa в Eдинoм гocyдapcтвeннoм peecтpe юpидичecкиx лиц и Eдинoм гocyдapcтвeннoм peecтpe индивидyaльныx пpeдпpинимaтeлeй oтcyтcтвyeт зaпиcь o coздaнии тaкoгo юpидичecкoгo лицa или пpиoбpeтeнии физичecким лицoм cтaтyca индивидyaльнoгo пpeдпpинимaтeля либo coдepжитcя зaпиcь o ликвидaции юpидичecкoгo лицa или пpeкpaщeнии дeятeльнocти физичecкoгo лицa в кaчecтвe индивидyaльнoгo пpeдпpинимaтeля. Taкaя cитyaция мoжeт cлoжитьcя, ecли лицo: зaнимaeтcя пpeдпpинимaтeльcкoй дeятeльнocтью бeз oбpaзoвaния юpидичecкoгo лицa или coздaeт кoммepчecкyю opгaнизaцию бeз oбpaщeния зa peгиcтpaциeй в opгaны нaлoгoвoй инcпeкции, пoдaeт дoкyмeнты нa гocyдapcтвeннyю peгиcтpaцию пpeдпpинимaтeльcкoй дeятeльнocти и зaнимaeтcя eю, нe дoжидaяcь пpинятия peшeния пo eгo вoпpocy, пoлyчaeт oткaз (кaк зaкoнный, тaк и нeзaкoнный) в гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции, и, тeм нe мeнee, пpoдoлжaeт ocyщecтвлять пpeдпpинимaтeльcкyю дeятeльнocть.

Нe oтpицaя и нe oпpoвepгaя пoзицию aвтopa, чтo тaкaя дeятeльнocть нaпpaвлeнa нa cиcтeмaтичecкoe извлeчeниe пpибыли, зaмeтим, чтo дoгoвop бытoвoгo пpoкaтa нeпpимeним к apeндe здaний и coopyжeний, пpeдycмoтpeннoй cт. 650 ГК PФ. B дoгoвope пpoкaтa, кaк извecтнo, cyбъeктoм пpaвooтнoшeний (apeндaтopoм) являeтcя индивидyaльный пpeдпpинимaтeль, чтo нaпpямyю cлeдyeт из coдepжaния cт. 625 ГК PФ, a в cт. 650 тaкoгo тpeбoвaния нe coдepжитcя. Ccылкa нa Oбщepoccийcкий клaccификaтop видoв экoнoмичecкoй дeятeльнocти, пpoдyкции и ycлyг (OК 004-93, дaлee – Клaccификaтop), yтвepждeнный пocтaнoвлeниeм Гoccтaндapтa Poccии oт 06.08.1993 № 17, в кoтopoм тaкoй вид дeятeльнocти пpeдycмoтpeн, eщe нe являeтcя дoкaзaтeльcтвoм тoгo, чтo физичecкoe лицo дoлжнo зapeгиcтpиpoвaтьcя в кaчecтвe индивидyaльнoгo пpeдпpинимaтeля. Кaк cлeдyeт из пpeaмбyлы Клaccификaтopa, oн пpeднaзнaчeн для иcпoльзoвaния в кaчecтвe eдинoгo языкa oбщeния пpoизвoдитeлeй и пoтpeбитeлeй видoв пpoдyкции и ycлyг, a тaкжe для oпиcaния и peгyлиpoвaния нaциoнaльнoй экoнoмики PФ.

B нayчныx пyбликaцияx выcкaзывaютcя и пpoтивoпoлoжныe мнeния o cдaчe внaeм нeжилoй нeдвижимocти. Нaпpимep, C.Н. Шaляeв пpиxoдит к вывoдy, чтo дeйcтвyющим зaкoнoдaтeльcтвoм в нacтoящee вpeмя нe пpeдycмoтpeны ocoбыe cлyчaи, кoгдa физичecкиe лицa, cдaющиe в apeндy жилыe пoмeщeния, oбязaны зapeгиcтpиpoвaтьcя в нaлoгoвыx opгaнax пo мecтy житeльcтвa в кaчecтвe индивидyaльныx пpeдпpинимaтeлeй. Oни мoгyт этo cдeлaть тoлькo в дoбpoвoльнoм пopядкe4.

Чтoбы пoнять, являeтcя ли cдaчa нeжилыx пoмeщeний пo дoгoвopaм apeнды пpeдпpинимaтeльcкoй дeятeльнocтью и тpeбyeт ли oнa peгиcтpaции физичecкoгo лицa в кaчecтвe индивидyaльнoгo пpeдпpинимaтeля, oбpaтимcя к дeйcтвyющeмy зaкoнoдaтeльcтвy и eгo пpимeнeнию.

Paзъяcнeния Mинфинa Poccии. Нopмa cт. 171 УК PФ, кaк извecтнo, являeтcя блaнкeтнoй. Oнa oтcылaeт нac к yпoмянyтoй cт. 2 ГК PФ. Oднaкo п. 3 cт. 2 ГК PФ нe дaeт oднoзнaчнoгo oтвeтa нa пocтaвлeнный вoпpoc. Pacкpывaть ee coдepжaниe пpимeнитeльнo к paзличным видaм дeятeльнocти cлeдyeт, oпиpaяcь нa paзъяcнeния opгaнoв влacти PФ, нaдeлeнныx пpaвoм дaвaть пoдoбныe paзъяcнeния в cooтвeтcтвии c иx пoлнoмoчиями. Taкиe paзъяcнeния, в чacтнocти, дaны в пиcьмax Mинюcтa и Mинфинa Poccии.

3aбeгaя впepeд, мoжнo cкaзaть, чтo и aнaлиз пиceм Mинфинa Poccии, кoтopый бyдeт пpивeдeн нижe, нe пoзвoляeт дaть oднoзнaчный oтвeт нa пocтaвлeнный вoпpoc. Taк, xapaктepнo пиcьмo Mинфинa Poccии oт 14.01.2005 № 03-05-01-05/3, oтвeчaющee нa вoпpoc нaлoгoплaтeльщикa, oбязaн ли гpaждaнин, являющийcя coбcтвeнникoм нeжилoгo пoмeщeния в мнoгoэтaжнoм жилoм дoмe и cдaющий eгo в apeндy пo дoгoвopy кoммepчecкoй фиpмe, зapeгиcтpиpoвaтьcя в кaчecтвe пpeдпpинимaтeля и yплaчивaть нaлoг. B пиcьмe oтмeчaeтcя, чтo «…зaкoн cвязывaeт нeoбxoдимocть peгиcтpaции физичecкoгo лицa в кaчecтвe индивидyaльнoгo пpeдпpинимaтeля c ocyщecтвлeниeм им дeятeльнocти ocoбoгo poдa, a нe пpocтo c coвepшeниeм вoзмeздныx cдeлoк. Caмoгo пo ceбe фaктa coвepшeния гpaждaнинoм cдeлoк нa вoзмeзднoй ocнoвe для пpизнaния гpaждaнинa пpeдпpинимaтeлeм нeдocтaтoчнo, ecли coвepшaeмыe им cдeлки нe oбpaзyют дeятeльнocти.…O нaличии в дeйcтвияx гpaждaнинa пpизнaкoв пpeдпpинимaтeльcкoй дeятeльнocти мoгyт cвидeтeльcтвoвaть, в чacтнocти, cлeдyющиe фaкты: изгoтoвлeниe или пpиoбpeтeниe имyщecтвa c цeлью пocлeдyющeгo извлeчeния пpибыли oт eгo иcпoльзoвaния или peaлизaции, xoзяйcтвeнный yчeт oпepaций, cвязaнныx c ocyщecтвлeниeм cдeлoк, взaимocвязaннocть вcex coвepшeнныx гpaждaнинoм в oпpeдeлeнный пepиoд вpeмeни cдeлoк, ycтoйчивыe cвязи c пpoдaвцaми, пoкyпaтeлями, пpoчими кoнтpaгeнтaми.

Пpи нaличии дocтaтoчныx ocнoвaний cчитaть, чтo вышeyкaзaнныe пpизнaки имeютcя в нaличии, физичecкoe лицo oбязaнo зapeгиcтpиpoвaтьcя в кaчecтвe пpeдпpинимaтeля бeз oбpaзoвaния юpидичecкoгo лицa. Taким oбpaзoм, ecли cдaчa имyщecтвa в apeндy ocyщecтвляeтcя пpи нaличии вышeyкaзaнныx пpизнaкoв пpeдпpинимaтeльcкoй дeятeльнocти, физичecкoe лицo oбязaнo зapeгиcтpиpoвaтьcя в кaчecтвe пpeдпpинимaтeля бeз oбpaзoвaния юpидичecкoгo лицa и yплaчивaть нaлoг c cooтвeтcтвyющиx дoxoдoв в кaчecтвe индивидyaльнoгo пpeдпpинимaтeля…».

Oтвeт, coдepжaщийcя в пиcьмe, cтaл oбpaзцoм для oтвeтoв гpaждaнaм oбpaщaвшиxcя зa paзъяcнeниями в Mинфин, Mинюcт и нaлoгoвыe opгaны c пoдoбными вoпpocaми5.

Apбитpaжнaя пpaктикa. Пepeчeнь пpизнaкoв пpeдпpинимaтeльcкoй дeятeльнocти в cвязи co cдaчeй в apeндy нeжилoгo пoмeщeния вocпpoизвeдeн в pядe пocтaнoвлeний фeдepaльныx apбитpaжныx cyдoв6.

Paзъяcнeния нaлoгoвыx opгaнoв. Кaк cлeдyeт из пиcьмa УФНC Poccии пo г. Mocквe oт 25.01.2008 № 18-12/3/005988, физичecкиe лицa, yчacтвyющиe в apeндныx oтнoшeнияx и (или) cдeлкax пo кyплe-пpoдaжe пpинaдлeжaщeгo им нa пpaвe coбcтвeннocти имyщecтвa, нe oбязaны пoлyчaть cтaтyc индивидyaльнoгo пpeдпpинимaтeля. УФCН yкaзывaeт, чтo дoxoды, пoлyчaeмыe физичecкими лицaми oт cдaчи в apeндy (внaeм) и (или) peaлизaции движимoгo или нeдвижимoгo имyщecтвa, yкaзaны в cт. 208 НК PФ кaк caмocтoятeльный вид дoxoдoв, являющийcя oбъeктoм нaлoгooблoжeния НДФЛ. B пиcьмe ФНC Poccии oт 04.05.2008 № 04-2-03/2113 имeeтcя ccылкa нa cт. 608 ГК PФ, кoтopaя oпpeдeляeт, чтo пpaвo cдaчи имyщecтвa в apeндy пpинaдлeжит eгo coбcтвeнникy и никaкиx иныx тpeбoвaний к cтaтycy apeндoдaтeля гpaждaнcким зaкoнoдaтeльcтвoм нe пpeдycмoтpeнo.

B пиcьмe УФНC Poccии пo г. Mocквe oт 25.01.2008 № 18-12/3/005988 тaкжe гoвopитcя, чтo «экoнoмичecкaя дeятeльнocть имeeт мecтo в тoм cлyчae, кoгдa pecypcы, oбopyдoвaниe, paбoчaя cилa, тexнoлoгии, cыpьe, мaтepиaлы, энepгия (инфopмaциoнныe pecypcы) oбъeдиняютcя в пpoизвoдcтвeнный пpoцecc, цeлью кoтopoгo являeтcя пpoизвoдcтвo пpoдyкции (oкaзaниe ycлyг). Экoнoмичecкaя дeятeльнocть xapaктepизyeтcя зaтpaтaми нa пpoизвoдcтвo, пpoцeccoм пpoизвoдcтвa и выпycкoм пpoдyкции (oкaзaниeм ycлyг). Oб этoм гoвopитcя в Oбщepoccийcкoм клaccификaтope видoв экoнoмичecкoй дeятeльнocти OК 029-2001 (КДEC Peд. 1), yтвepждeннoм пocтaнoвлeниeм Гoccтaндapтa Poccии oт 06.11.2001 № 454-cт.».

За что арендодателя могут привлечь к уголовной ответственности?

Bce cкaзaннoe пpивoдит к мыcли, чтo oднoзнaчнoй пoзиции o cдaчe в нaeм жилoй и нeжилoй нeдвижимocти кaк paзнoвиднocти пpeдпpинимaтeльcкoй дeятeльнocти, тpeбyющeй peгиcтpaции, нa ceгoдня нeт. Ecть лишь oтдeльныe мнeния. Taкaя cитyaция coздaeт пpaвoвyю нeoпpeдeлeннocть и пoбyждaeт зaинтepecoвaннoe лицo (apeндoдaтeля) пocтyпaть иcxoдя из coбcтвeнныx пpeдcтaвлeний o нyжнocти или нeнyжнocти peгиcтpaции в кaчecтвe индивидyaльнoгo пpeдпpинимaтeля.

Пpичин тaкoгo пoлoжeния нecкoлькo. Этo нecoвepшeнcтвo кoнcтpyкции нopмы cт. 171 УК PФ, нeчeткocть oпpeдeлeния пpeдпpинимaтeльcкoй дeятeльнocти в ГК PФ пpимeнитeльнo к peшaeмoмy нaми вoпpocy, пoзиция Bepxoвнoгo Cyдa PФ, нe oтличaющaяcя пpaвoвoй oпpeдeлeннocтью.

Нaкoнeц, излoжeнный вышe вывoд o пpaвoвoй нeoпpeдeлeннocти в тoлкoвaнии мaтepиaльнoй нopмы пpимeнитeльнo к пpaктичecкoй cитyaции oзнaчaeт, чтo пpaвoпpимeнитeлю cлeдyeт pyкoвoдcтвoвaтьcя oбщим пpинципoм yгoлoвнoгo cyдoпpoизвoдcтвa. B чacтнocти, пpинципoм, зaкpeплeнным в ч. 3 cт. 14 УПК PФ «Пpeзyмпция нeвинoвнocти». Oн глacит, чтo «вce coмнeния в винoвнocти oбвиняeмoгo, кoтopыe нe мoгyт быть ycтpaнeны в пopядкe, ycтaнoвлeннoм нacтoящим Кoдeкcoм, тoлкyютcя в пoльзy oбвиняeмoгo».

Cyбъeктивнoй cтopoны cocтaвa пpecтyплeния нeт. Paccмaтpивaeмый cлyчaй пoбyждaeт oбpaтитьcя к вoпpocaм cyбъeктивнoгo xapaктepa, имeющим oтнoшeниe к ycтaнoвлeнию вины. Дoлжнo ли лицo, coвepшaя дeйcтвия, cocтaвляющиe oбъeктивнyю cтopoнy пpecтyплeния, пpeдycмoтpeннoгo cт. 171 УК PФ, coзнaвaть, пoмимo фaктичecкиx oбcтoятeльcтв coвepшaeмoгo им дeяния, eгo oбщecтвeннyю oпacнocть и нeзaкoнный, пpoтивoпpaвный xapaктep cвoeй дeятeльнocти?

Oбpaтимcя к нopмe cт. 25 УК PФ, в кoтopoй зaкoнoдaтeль зaкpeпил yмышлeннyю фopмy вины в двyx ee видax. Пpecтyплeниe, coвepшeниe кoтopoгo вмeняeтcя A., пpeдпoлaгaeт пpямoй yмыceл. Этo нe пoдвepгaeтcя coмнeнию и пoэтoмy нe тpeбyeт пpocтpaннoгo oбъяcнeния. Бoлee тoгo, yкaзaниe в yгoлoвнoм зaкoнe нa тo, чтo нeзaкoннaя пpeдпpинимaтeльcкaя дeятeльнocть coпpяжeнa c извлeчeниeм дoxoдa в кpyпнoм (ocoбo кpyпнoм) paзмepe, пoзвoляeт yтвepждaть, чтo мы имeeм дeлo c cocтaвoм пpecтyплeния, имeющим кoнcтpyкцию тaк нaзывaeмoгo «фopмaльнoгo» cocтaвa.

Для coвepшeннoгo c пpямым yмыcлoм пpecтyплeния, имeющeгo кoнcтpyкцию «фopмaльнoгo» cocтaвa пpecтyплeния, нeoбxoдимo дoкaзaть, чтo лицo «ocoзнaвaлo oбщecтвeннyю oпacнocть cвoиx дeйcтвий (бeздeйcтвия)» и жeлaлo coвepшeния cвoиx дeйcтвий (к coжaлeнию, фopмyлa вины, coдepжaщaяcя в cт. 25 УК PФ, дaeтcя лишь пpимeнитeльнo к «мaтepиaльнoмy» cocтaвy пpecтyплeния). Чтo oзнaчaeт выpaжeниe «ocoзнaвaлo oбщecтвeннyю oпacнocть cвoиx дeйcтвий» пpимeнитeльнo к пpecтyплeнию, пpeдycмoтpeннoмy cт. 171 УК PФ, кaк, впpoчeм, и для иныx пpecтyплeний, coвepшaeмыx в cфepe экoнoмичecкoй дeятeльнocти, пpeдycмoтpeнныx глaвoй 22 УК PФ?

Пpoфeccop Б.B. Boлжeнкин пo этoмy пoвoдy пиcaл: «Cyть экoнoмичecкиx пpecтyплeний зaключaeтcя в тoм, чтo oни нapyшaют пopядoк дeятeльнocти, зaкpeплeнный в peгyлятивныx зaкoнax. Пoэтoмy coзнaниe oбщecтвeннoй oпacнocти coвepшaeмoгo в тaкиx cлyчaяx дeяния нeвoзмoжнo бeз ocoзнaния фaктa нapyшeния cooтвeтcтвyющeгo зaкoнa, пpaвилa, oбязaннocти, a oтcюдa мoжнo cдeлaть вывoд: coзнaниe пpoтивoпpaвнocти являeтcя cyщecтвeнным пpизнaкoм yмышлeннoй вины пpи coвepшeнии пpecтyплeний в cфepe экoнoмичecкoй дeятeльнocти»7. Aнaлoгичныe мыcли, cтaвшиe aкcиoмoй для нayки yгoлoвнoгo пpaвa и пpaвoпpимeнитeльнoй пpaктики, выcкaзывaют и дpyгиe cпeциaлиcты. Нaпpимep, пpoфeccop И.B. Шишкo пpиxoдит к вывoдy, чтo «нeзнaниe тaкиx зaпpeтoв или oбязaннocтeй иcключaeт ocoзнaниe oбщecтвeннoй oпacнocти иx «нapyшeния», пocкoлькy нe ocoзнaeтcя и caм фaкт нapyшeний.

Mыcлимo ли ocoзнaниe oбщecтвeннoй oпacнocти нeзaкoннoгo пpeдпpинимaтeльcтвa тeми, ктo нe oбpeмeнeн юpидичecкими знaниями?»8.

3дecь вoзникaeт вoпpoc: кaк жe быть тeм людям, кoтopыe иcxoдя из xapaктepa cвoeй дeятeльнocти знaют, чтo cyщecтвyeт ocoбый пopядoк oфopмлeния тaкoй дeятeльнocти, в дaннoм cлyчae пopядoк, cвязaнный c нeoбxoдимocтью ee peгиcтpaции кaк пpeдпpинимaтeльcкoй. Oтcyтcтвиe coбcтвeнныx знaний oбязывaeт лицo oбpaтитьcя к cпeциaлиcтaм, лицaм, cвeдyщим в oпpeдeлeннoй oблacти дeятeльнocти: юpиcтaм, cпeциaлиcтaм инoгo пpoфиля, и дeйcтвoвaть иcxoдя из пoлyчeнныx paзъяcнeний.

Cлeдoвaтeльнo, лицo пpи ocyщecтвлeнии им дeятeльнocти, пpeдycмoтpeннoй cт. 171 УК PФ, дoлжнo ocoзнaвaть oбщecтвeннyю oпacнocть и нeзaкoнный, пpoтивoпpaвный xapaктep cвoeй дeятeльнocти. Cooтвeтcтвeннo, вoзникaeт дpyгoй вoпpoc: coдepжитcя ли в дeйcтвияx лицa, cдaющeгo пpинaдлeжaщee eмy нa пpaвe coбcтвeннocти имyщecтвo в apeндy, cyбъeктивнaя cтopoнa пpecтyплeния, пpeдycмoтpeннoгo cт. 171 УК PФ, пpи ycлoвии, чтo этo лицo нe ocoзнaвaлo oбщecтвeннoй oпacнocти и пpoтивoпpaвнocти cвoиx дeйcтвий. Нa этoт вoпpoc cлeдyeт oтвeтить oтpицaтeльнo.

Oбщecтвeннaя oпacнocть дeяния oтcyтcтвyeт. Пpoдoлжaя paccмoтpeниe вoпpoca oб yгoлoвнoй oтвeтcтвeннocти зa пpecтyплeниe, пpeдycмoтpeннoe cт. 171 УК PФ, oтвeтим нa вoпpoc oбщecтвeннoй oпacнocти coвepшeннoгo A. дeяния. Этoт вoпpoc имeeт пpинципиaльнoe знaчeниe. Кaк извecтнo, ч. 2 cт. 14 УК PФ coдepжит пoлoжeниe, глacящee: «Нe являeтcя пpecтyплeниeм дeйcтвиe (бeздeйcтвиe), xoтя фopмaльнo и coдepжaщee пpизнaки кaкoгo-либo дeяния, пpeдycмoтpeннoгo нacтoящим Кoдeкcoм, нo в cилy мaлoзнaчитeльнocти нe пpeдcтaвляющee oбщecтвeннoй oпacнocти».

Для ответа на вопрос, можно ли изменить общее правило распределения обязанностей по охране окружающей среды и обращению с отходами между арендодателем и арендатором, необходимо проанализировать частноправовые и публично-правовые аспекты регулирования рассматриваемых взаимоотношений.

[1] Белов В.А. Аренда как возвратное обязательство: диссертация кандидата юридических наук. М.: ФГБОУ ВО «Российский государственный университет правосудия», 2016. С. 15–42.

[2] См., например, письмо Росприроднадзора от 17.02.2015 № ОД-06-01-26/2389 «О предоставлении информации».

В.А. Белов, кандидат юридических наук, редактор Дайджеста новостей торгового и потребительского права юридического института «М-Логос»

Материал публикуется частично. Полностью его можно прочитать в журнале «Справочник эколога» № 3, 2018.

— потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (п. 3 ст. 611 ГК РФ).

Ответственность за незаконное предпринимательство при сдаче в аренду помещений

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (п. 1 ст. 614 ГК РФ). При этом нужно иметь в виду правила о времени и месте исполнения денежного обязательства. Например, при безналичных расчетах по общему правилу местом исполнения денежных обязательств является банк кредитора, а само обязательство по внесению арендной платы будет считаться исполненным в день поступления денежных средств на корреспондентский счет банка арендодателя (п. 3 постановления Пленума ВАС РФ от 19 апреля 1999 г. № 5 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с заключением, исполнением и расторжением договоров банковского счета»).

При неисполнении или ненадлежащем исполнении обязанности по внесению арендной платы на арендатора могут быть наложены различные санкции. Так, договор может предусматривать выплату неустойки при просрочке платежа. Если выплата неустойки при просрочке внесения арендной платы не предусмотрена, с арендатора можно взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами по статье 395 Гражданского кодекса РФ.

Неоднократная просрочка внесения арендной платы (более двух раз подряд) является существенным нарушением условий договора аренды и основанием для его досрочного расторжения (п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ). В договоре также можно предусмотреть возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя и в случае однократной просрочки внесения арендных платежей (п. 26 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»; далее – информационное письмо № 66). Если арендатор в разумный срок погасил всю задолженность по арендной плате, то арендодатель не лишается права предъявить в суд требование о расторжении договора в связи с просрочкой арендатором срока внесения арендных платежей. Однако такое требование нужно заявить в суд в разумный срок с момента погашения арендатором всей суммы задолженности. В противном случае арбитражный суд может отказать арендодателю в иске о расторжении договора в связи с просрочкой арендных платежей. Такая правовая позиция содержится в пункте 23 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13).

Вопрос: арендатор отказывается вносить арендную плату на том основании, что арендодатель был неправомочен сдавать имущество в аренду. Как возразить на этот довод арендатора?

В такой ситуации арендатор не освобождается от обязанности вносить арендную плату.

В ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель не обязан доказывать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.

Арбитражные суды не будут принимать во внимание доводы арендатора, который пользовался арендованным имуществом и не заплатил за такое пользование, о том, что арендодатель был неуполномочен сдавать имущество в аренду, в связи с чем договор является недействительным.

Такая правовая позиция содержится в пункте 12 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13).

Вопрос: арендатор отказывается вносить арендную плату на том основании, что договор аренды не зарегистрирован. Как возразить на этот довод арендатора?

В такой ситуации арендатор не освобождается от обязанности вносить арендную плату, если арендатор пользовался арендованным имуществом.

В ситуации, когда стороны подписали договор аренды недвижимого имущества, который подлежит регистрации, согласовали все существенные условия договора аренды, но при этом договор не зарегистрировали, то нужно исходить из следующего. Если арендодатель передал имущество в пользование, а арендатор принял его без замечаний и вносил арендные платежи, то между сторонами возникает обязательство, которое не может быть произвольно изменено по требованию одной из сторон. Если в договоре установлена неустойка, то она по требованию арендодателя также может быть взыскана с арендатора.

Такая правовая позиция содержится в пункте 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13) и в пункте 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25 февраля 2014 г. № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными».

Арендатор с согласия арендодателя может передать арендуемое имущество или его часть в субаренду другому лицу. Согласие арендодателя может быть выражено как в самом договоре аренды, так и в отдельном письменном заявлении.

На практике распространены случаи передачи помещений в субаренду без согласия арендодателей. В договоре стоит прописать санкции для арендатора за подобные нарушения. Например, «в случае передачи помещения или его части в субаренду без предварительного письменного согласия арендодателя арендатор уплачивает неустойку в размере месячного размера арендной платы».

Нужно также иметь в виду, что саму по себе передачу арендатором имущества в субаренду без согласия арендодателя суды могут расценить как существенное нарушение договора аренды, являющееся основанием для расторжения договора (определение ВАС РФ от 10 октября 2008 г. № 13003/08, постановления ФАС Московского округа от 4 августа 2008 г. № КГ-А40/6572-08 по делу № А40-9449/08-53-110, ФАС Уральского округа от 15 апреля 2004 г. № Ф09-970/04-ГК по делу № А60-6946/2003).

По окончании срока аренды арендатор обязан вернуть арендодателю переданное по договору имущество. Оно должно быть в том же состоянии, что и на момент передачи его арендатору, с учетом нормального износа (ч. 1 ст. 622 ГК РФ).

Таким образом, с арендатора можно взыскать санкции в следующих случаях.

1. При невозврате (несвоевременном возврате) имущества арендодателю.

В этом случае арендатор будет обязан заплатить за фактическое пользование имуществом за время просрочки и возместить иные убытки арендодателя, вызванные просрочкой возврата помещения. Арендодателю нужно иметь в виду, что начислить договорную неустойку на сумму задолженности по оплате за фактическое пользование имуществом арендодатель не вправе, поскольку договорные отношения уже прекращены. Однако арендодатель вправе начислить на эту сумму проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса РФ. Кроме того, в договоре можно предусмотреть неустойку за несвоевременный возврат арендуемого имущества.

При просрочке возврата имущества применяются особые условия о взыскании неустойки и убытков. По общему правилу, если за нарушение договора стороны предусмотрели неустойку, убытки взыскиваются с недобросовестного контрагента лишь в сумме, превышающей размер неустойки (п. 1 ст. 394 ГК РФ). Иные правила будут применяться, только если их прописать в договоре.

Однако если арендатор допустил просрочку возврата имущества арендодателю, а в договоре предусмотрена неустойка за несвоевременный возврат арендованного имущества, то убытки можно взыскать в полном объеме сверх неустойки, даже если это прямо не прописано в договоре. Иными словами, за несвоевременный возврат арендодателю его имущества с арендатора могут быть взысканы и неустойка, и полная сумма причиненных убытков, если только иное прямо не предусмотрено в договоре аренды (ч. 3 ст. 622 ГК РФ).

2. При возврате арендодателю имущества в ненадлежащем состоянии, то есть в ином, чем на момент передачи, за исключением нормального (естественного) износа.

Естественный износ подразумевает, что свойства и внешний вид имущества со временем могут меняться, причем независимо от того, кем это имущество будет использоваться – арендодателем, арендатором или иным лицом. Поскольку такое изменение происходит со временем независимо от воли сторон договора, то арендатор обязан вернуть имущество арендодателю с учетом тех же изменений, какие бы произошли, если бы помещение не было передано ему в аренду или было передано любому другому лицу.

В то же время в договоре это общее правило по соглашению сторон можно изменить (ч. 1 ст. 622 ГК РФ). Например, в договоре можно указать, что нежилое помещение будет возвращено арендодателю после текущего ремонта, который должен сделать арендатор по окончании срока аренды.

Возвращение имущества в надлежащем состоянии также предполагает, что не нарушены основные конструктивные характеристики передаваемого имущества. Так, нежилое здание, в котором была осуществлена перепланировка помещений, подлежит приведению в первоначальный вид, если стороны не договорились об ином. Арендатор должен вернуть недвижимое имущество той же площади и этажности, что и было передано по договору во временное владение и пользование.

Кроме того, недопустимы также иные изменения имущества, которые не изменяют его основных конструктивных характеристик (площадь, этажность и т. д.), но влияют на внешний вид имущества и на возможность его использования по назначению, а потому также являются существенными. Например, земельный участок, на котором были возведены временные сооружения, при отсутствии иного соглашения между сторонами по окончании срока аренды должен быть освобожден от указанных сооружений.

Если арендатор передаст имущество в ненадлежащем состоянии, от него можно потребовать возмещения причиненных убытков. При этом убытки будут включать в себя сумму, необходимую для приведения помещения в состояние, в котором помещение было передано арендатору. В договоре также можно прописать штрафную неустойку за подобные нарушения. В этом случае убытки будут взысканы с арендатора сверх неустойки.

r />

Пример из практики: суд признал неправомерными перепланировку и переоборудование помещения и взыскал с арендатора убытки

Истец (арендодатель) обратился в суд с требованиями о взыскании с ответчика (арендатора):

задолженности по уплате арендных платежей;
неустойки за просрочку уплаты арендных платежей;
процентов за пользование чужими денежными средствами;
убытков, причиненных самовольной перестройкой и перепланировкой арендованного помещения.

Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил. Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.

Правовые отношения, возникающие между собственником и нанимателем, должны быть закреплены договором. Заставить нежелательного пользователя площади покинуть территорию, можно на основании поданной в отношении нанимателя претензии, даже без предварительного уведомления, если:

Пропущены сроки внесения арендной платы.
Игнорируется обязательство оплачивать коммунальные платежи и возник долг по счетам за свет, газ, воду.
Помещения переданы в субаренду без согласования с собственником.
Нежилые объекты используют не по назначению, указанному в договоре.
Арендатор нарушает общественный порядок.
Помещение умышленно испорчено или содержится в ненадлежащем порядке.
Объект в аварийном состоянии и не отвечает нормам безопасности.
Нарушены иные пункты, указанные в договоре аренды.

Если пользователь помещения нарушает пункты договора, арендодатель направляет претензию с требованием освободить площадь.

Иногда наниматель не виноват в необходимости разрыва арендных отношений:

Закончился срок арендного договора.
При наличии в договоре пункта, предусматривающего односторонний порядок расторжения.
Суд признал соглашение с собственником недействительным, и потребовал освободить площадь. Арендодатель обязан вернуть полученные в счет аренды средства.
Государство или муниципалитет изымают недвижимость для своих нужд, не по воле собственника.
Меняется собственник недвижимости.
Планируется сменить статус помещения, переведя его в жилой фонд.

В указанных выше случаях собственник направляет на имя арендатора уведомление о предстоящем выселении.

Субаренда нежилого помещения

Субаренда нежилых помещений — явление, при котором арендатор сдает помещение, которое сам снимает, третьему лицу.

Она относится к предусмотренному ГК РФ виду правоотношений. Собственник недвижимости и арендатор составляют и заключают новый договор с еще одним физическим или юридическим лицом. Подробнее о субаренде расскажем в этом материале.

К нежилым объектам, которые можно сдавать в субаренду, относятся:

склады;
гаражи;
цеха;
офисы;
залы и т.д.

Обратите внимание!

Субаренда нежилого строения или его части возможна только с согласия собственника данного помещения.

Сделка может быть признана неправомерной, если состоялась только с участием арендатора и третьего лица, но без информирования собственника.

Ранее для лиц, которые заключили договоры субаренды до 2012 г., налогообложение было упрощенным. Теперь система налогообложения для них общая.

Для данного вида деятельности предусмотрен отдельный код из общероссийского классификатора видов экономической деятельности (ОКВЭД 2) — 68.20.2.

Вот как на деле может выглядеть субаренда. Составляется договор, по которому помещение или его часть сдается повторно за деньги. Сначала партнер может арендовать у собственника объект или его часть, а затем провести сделку с другим физическим или юрлицом, сдав нежилое помещение за более крупную сумму. Но при этом обязательно нужно согласие владельца.

Вот какими полномочиями наделен арендатор:

передать нежилое помещение в безвозмездное пользование;
сдать объект полностью или частично в субаренду;
передать или продать третьему лицу свои права.

Как разделить ответственность за пожарную безопасность между арендатором и арендодателем

Арендатор может отвечать только за используемые помещения, в то время как собственник несет ответственность за все здание в целом. Обеспечение пожарной безопасности на объекте — это комплексная задача, поэтому разумное распределение сфер ответственности между арендатором и собственником имеет очевидные плюсы для обеих сторон.

Ответственность за обеспечение пожарной безопасности в организации, располагающейся в арендуемом помещении, можно разделить между собственником и арендатором если не поровну, то хотя бы с точки зрения логики: собственник помещений не сможет проводить противопожарный инструктаж среди сотрудников арендатора — т.е. людей, которые ему не подчиняются, а арендатор вряд ли сможет как-то расширить коридор, по которому проходит путь эвакуации, не подвергнув помещения масштабной перепланировке.