Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Самовольная перепланировка нежилого помещения: штраф». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
О перепланировке помещения власти могут узнавать не сразу. Зачастую помещение может годами стоять уже переделанным и никто этого не заметит, по крайней мере до тех пор пока не пожалуются заинтересованные лица или это не обнаружится при какой-либо проверке. Если о самовольной перепланировке еще не стало известно, то узаконить ее можно том же порядке как она была бы согласована.
Можно ли узаконить перепланировку
На первом этапе нужно;
- Заказать технический паспорт в БТИ;
- Заказать проект перепланировки в проектном бюро или у застройщика;
- Получить техническое заключение о допустимости и безопасности работ;
- Оформить согласие собственников смежных помещений;
- Подготовить нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов на объект.
Второй этап предполагает согласование с различными ведомствами:
- Отделом архитектуры города;
- Горгазом;
- Роспотребнадзором, если дом расположен на первом этаже жилой многоэтажки;
- Отделом защиты наследия если строение относится к объектам культурного наследия;
Штраф за незаконную перепланировку нежилого помещения в 2022.
Вся описанная выше информация актуальна и для нежилых помещений, расположенных в жилых домах. Единственным отличием является тот факт, что штраф за перепланировку нежилого помещения без разрешения для юридического лица-собственника помещения будет в соответствии всё с тем же подпунктом статьи 7.21 КоАП РФ составлять уже 40-50 000 рублей, а это уже более существенная сумма. И избежать этого штрафа не удастся.
Как назначают штраф за самовольные действия по перепланировке
Ответственность за самовольную перепланировку нежилого помещения назначается по общей схеме:
- В ходе планового осмотра или внеплановой проверки по заявлению должностное лицо контролирующего органа выявляет несоответствия между техническим паспортом помещения и реальной планировкой. В результате проверки составляется акт.
- При наличии нарушений составляется постановление о назначении административного наказания, в котором указывается его размер.
- Дополнительно к протоколу составляется предписание об устранении выявленных нарушений. В зависимости от характера попросят либо согласовать изменения, либо привести помещение в первоначальный вид.
Постановление о наказании может быть обжаловано в течение 10 дней с момента его получения виновным лицом у вышестоящего чиновника или в районном (городском) суде.
Право проводить проверки и назначать наказания, связанные с несоблюдением требований к перепланировке, имеют следующие ведомства:
- жилищная инспекция региона или населенного пункта — в отношении помещений, расположенных в многоквартирных домах;
- администрация муниципального образования или региона — в отношении других нежилых помещений, в особенности расположенных в государственном или муниципальном фонде;
- управление МЧС России по региону — в отношении соблюдения противопожарного законодательства;
- Роспотребнадзор (СЭС) — в отношении санитарно-эпидемиологических нормативов.
Отличия от переустройства
Прежде всего, для того, чтобы понять разницу между перепланировкой и переустройством, нужно ознакомиться со значением каждого из терминов.
Перепланировка – это изменение конфигурации жилой площади, начального технического плана за счет сноса перегородок, установки новых окон или дверей, совмещения комнат. Каждое из данных изменений может быть осуществлено только после согласования и получения разрешительного документа.
Переустройство – это более глобальные изменения, относящиеся не к переносу комнат или стен, а к переносу инженерных сетей. Чтобы изменить местоположение газовых труб, вентиляции, необходимо получить не только общее разрешение в городском архитектурном управлении, но и разрешение профильной службы, например, поставщика газа.
Перепланировка может быть осуществлена только до определенных пределов. Никто не даст разрешение на снос несущей стены, даже если план составлен идеально. Размеры комнаты после перепланировки могут быть как увеличены, так и уменьшены.
При переустройстве конструкция квартиры чаще всего остается прежней, размеры комнат и их положение не меняется.
Основные отличия перепланировки квартиры от ее переустройства:
- главное отличие заключается в сути работ. Перепланировка – это изменение начального плана квартиры, снос стен или перегородок, перенос комнат в другое место. Переустройство в свою очередь подразумевает лишь работы с инженерными сетями в здании, их перенос или демонтаж, а также, установка новых;
- согласование перепланировки происходит в органах местного самоуправления, переустройства – в профильных службах – в компаниях, поставляющих газ, воду, тепло в квартиру;
- согласование переустройства происходит проще и быстрее, поскольку в данном случае не подразумевается глобальное вмешательство или снос стен, имеющих опорную функцию. Чтобы согласовать перепланировку, необходимо правильно составить проект и по мере возможности, предварительно проконсультироваться со специалистом в области строительства;
- в процессе перепланировки местоположение и размеры комнат могут быть изменены, при переустройстве таких изменений не происходит.
Что такое проект перепланировки
Проект перепланировки – это очень важный и необходимый документ, который должен быть у каждого, кто планирует совершить ремонтные работы в своей квартире, включающие элементы перепланировки.
Самостоятельно составить такой проект нельзя. Их разрабатывают специалисты, имеющие допуск СРО. Без печати, подтверждающей этот допуск и личного номера участника системы, проект не будет принят и одобрен.
Проект имеет несколько разделов:
- Общие сведения о квартире.
- Пояснительная записка.
- План квартиры из БТИ до проведения перепланировки
- План квартиры с планируемой перепланировкой.
- Экспликация полов в квартире – прикладывается, если планируется замена полов.
- Схема гидроизоляции в квартире.
Отсутствие хотя бы одного раздела в проекте может стать причиной отказа в согласовании.
Самовольной перестройкой в нежилом помещении считаются действия без согласия от уполномоченного органа или с нарушением утвержденного проекта. Виновное лицо будет нести ответственность в соответствии с ЖК РФ и КоАП РФ. Все произведенные реформации нужно будет ликвидировать и возвратить недвижимый объект в первоначальное состояние.
Если требования Жилищной инспекции не будут выполнены, собственность после судебного разбирательства может быть продана. Последствий можно избежать, если реформация не нарушает права других граждан или юридических лиц, находящихся в этом здании. Но рассматривать о законности произведенных изменений будет суд, по итогам разбирательства будет вынесено соответствующее решение.
Кроме этого потребуется уплатить штраф, размер которого будет зависеть от статуса нарушителя. Согласно статье 7.21 Кодекса штрафные санкции за самовольную реформацию в частном доме для гражданина могут составить от 1 тыс. руб. до 1,5 тыс. руб. За перестройку без разрешения в многоквартирном доме гражданин может уплатить от 2 тыс. руб. до 2,5 тыс. руб. Для юридических лиц штраф может составить от 40 тыс до 50 тыс. рублей.
Затраты на оформление документации или регистрацию самовольной перестройки зависят от масштабности работ и количества инстанций, через которые необходимо будет пройти. Цена может варьироваться в зависимости от объема требуемых документов. Возможные расходы:
- получение консультации;
- составление технического проекта;
- сбор необходимой документации и разрешений от санэпидслужбы, противопожарной безопасности, Жилищной инспекции и т.д.;
- получение техпаспорта, если он отсутствует;
- подача документов в орган, выдающий разрешение на проведение изменений;
- уплата штрафа, если была произведена самовольная постройка.
Что делать если перепланировка нежилого помещения была сделана без разрешения
Не мало случаев, когда собственники приступали к перепланировке, не получая на это разрешения. Это незаконно и может повлечь за собой много неприятностей. Например, собственник не сможет продать или оформить дарственную на нежилое помещение, в котором была проведена незаконная перепланировка. В таком случае, ее надо узаконить. Что для этого надо:
- необходимо создать проектный план готовой перепланировки;
- получить письменное заключение эксперта о безопасности проведенной перепланировки;
- собрать все документы, подтверждающие право собственности заявителя на нежилое помещение;
- собрать все документы на нежилое помещение, такие как кадастровый паспорт, проектный план до перепланировки и т.д.;
- заявление от собственника, если он не единственный владелец нежилого помещения, тогда потребуется письменное согласие на проведении перепланировки от каждого.
После того, как собственник собрал весь пакет документов, он подает их в МФЦ с заявлением, в котором указана просьба о признании проведенной перепланировки в нежилом помещении законной. Заявление подается лично в МФЦ или в электронном формате, через портал государственных услуг, в данном случае необходимо прикрепить копии всех документов.
Очень часто, практически всегда, на заявление собственника приходит отрицательное решение, в таком случае необходимо со всеми документами и письменным отказом обращаться в суд.
Если и суд вынесет отрицательное решение и признает перепланировку нежилого помещения невозможной, собственника обязуют вернуть ему первоначальный вид в самые короткие сроки.
Согласование перепланировки нежилого помещения
К перепланировке, проводящейся в нежилом помещении, следует отнести любые изменения, проводимые как в архитектурном, так и в инженерном плане. Если текущая перепланировка не соответствует той, что прописана в техническом или кадастровом паспорте объекта, то ее следует согласовать. Иначе все изменения должны быть устранены, а автор незаконной перепланировки должен выплатить значительный штраф. Если же провести согласование, то объект нежилой недвижимости получит новые паспорта, в которых все проведённые изменения будут отмечены.
Перепланировка помещения может включать в себя следующее:
Монтаж новых оконных и дверных проемов вместе с устранением старых
Работы, проводимые с инженерными системами, в том числе с электрикой, канализацией, водопроводом или другими элементами снабжения
Изменение общего метража помещения
Изменение высоты потолков путем монтажа новых конструкций или любым другим способом
Изменение расположения окон, дверей или стен
Размещение комнат в логически обоснованном порядке (смещение перегородок, их разрушение для укрупнения, или установка для разделения пространства)
Смена или перенос сантехники на новое место
Выполнение данных работ в Москве и Московской области требует предварительного согласования и обращения в соответствующие инстанции, т.к. только в этом случае все произведённые изменения будут признаны законными.
Как правило перепланировка нежилого помещения необходима для более рационального использования пространства: в офисе, в магазине, торговом центре, помещении ресторана, складских и производственных помещениях.
Согласование перепланировки нежилого помещения представляет собой сложный процесс как со стороны проектирования, так и со стороны получения заключения различных инстанций и служб. Такие требования обусловлены в первую очередь безопасностью людей. Несмотря на то, что эти объекты относятся к нежилой недвижимости, в них бывает гораздо больше людей. Это и постоянное место работы, и посетители и т.д. В случае нарушения пожарных или санитарных норм большое количество людей подвергается риску. Этим обусловлен и тот момент, что согласовать перепланировку ресторана гораздо труднее, чем перепланировку офиса. Сложнее всего согласовать перепланировку медицинского учреждения, так как к нему применяются практически все существующие нормы и правила, каждому из которых необходимо соответствовать.
В процессе проектирования перепланировки важно учитывать все имеющиеся нормы, как строительные, так и санитарные, противопожарные и т. д. Кроме того, в дополнение к обычной проектной документации могут понадобиться дополнительные проекты: вентиляции, кондиционирования, водоотведения и водоснабжения, технологии и многие другие. В зависимости от предназначения помещения, дополнительные разделы могут быть самыми разнообразными.
Сбор исходной документации
Предписание МосЖилИнспекции – что согласовать и как избежать штрафа в 2022 году?
Предписание МосЖилИнспекции является документом, подтверждающим выявление нарушений в ходе плановой или внеочередной проверки документов, зданий и помещений. Для проведения проверок применяются не только нормы федерального законодательства, но и нормативные акты Москвы.
Основной целью проверок МосЖилИнспекции является подтверждение, что соблюдены нормы безопасности к жилым зданиям, помещениям в них. Эти проверки могут проводиться по следующим направлениям:
- при рассмотрении и согласовании проектной документации (например, на перепланировку жилого или нежилого помещения в МКД);
- при рассмотрении документов на узаконивание фактически выполненных работ;
- при эксплуатации и обслуживании МКД;
- на предмет выявления несогласованных перепланировок и иных видов работ.
Если замечания выявляются на стадии проектирования, предписания не выносятся. Этот документ оформляется, если нарушение уже фактически состоялось. Предписание МосЖилИнспекции обязательно к исполнению. Если документы, работы или состояние объекта не будут приведены к соответствие с законодательством, за неисполнение предписания грозит штраф.
Проект перепланировки помещения и документы при переустройстве
Поскольку на федеральном уровне не принято самостоятельных нормативных актов по согласованию переустройства нежилых помещений, кроме г. Москвы и Санкт-Петербурга, необходимо руководствоваться аналогичными нормами для жилых объектов. Даже в Московской области нет установленного определения и порядка. Для согласования и узаконивания переустройства и перепланировки потребуются следующие документы:
- заявление по установленной форме;
- правоустанавливающие документы на объект (оригиналы или нотариально удостоверенные копии свидетельства о праве либо выписки из ЕГРН);
- проект переустройства или перепланировки;
- техническое заключение о допустимости выполненных работ;
- технический план перепланировки.
Если нежилое помещение расположено в здании, признанном памятником архитектуры, истории или культуры, дополнительно представляется заключение уполномоченных органов, осуществляющих охрану указанных объектов. Помимо этого, для памятников архитектуры предусмотрены особые требования к проектной организации, которая вправе проводить его обследование и изготавливать проект перепланировки и переустройства – лицензия КГИОП. Этот орган разрешает готовить проектные документы только специализированным компаниям. Кроме того, санкции за самовольное изменение объектов культурного наследия гораздо жестче, чем в обычных зданиях – вплоть до уголовной ответственности. Наказание последует не только для собственника, но и для тех, кто такие работы выполнял, и для должностных лиц контролирующих государственных органов, отвечающих за сохранность таких объектов.
После завершения выполненных работ, на основании заявления владельца помещения, оформляет акт приемочной комиссии, который подлежит направлению в органы Росреестра для внесения измененных сведений в ЕГРН.
Есть ли разница в процедуре узаконивания в многоквартирном доме или другом здании?
При проведении перепланировки стоит учитывать факт, в каком здании находится недвижимость, от этого зависит процедура проведения узаконивания.
Если помещение находится в нежилом здании, то для получения разрешения требуется собрать основной пакет документов и доказать, что новая планировка не повлечет нарушений санитарных норм, не создаст риски возгорания здания, переустройство не создаст риски для людей, которые посещают данное помещение. Заключения могут дать только эксперты, поэтому требуется стороннее привлечения специалистов по данным вопросам.
Сложнее получить разрешение, если организация находится в жилом доме. Если перепланировка проводятся в многоквартирном доме, то прежде всего требуется согласовать все изменения с жильцами и получить их письменное согласия, с которыми в дальнейшем следует обращаться в органы для согласования проекта.
Перед началом проведения переустройства следует выяснить, относится ли дом к объектам нежилого фонда и возможно ли производить изменения, которые не повлекут последствий. Для этого приглашают специалистов, которые анализируют состояние электропроводки, расположение несущих стен и систему водоснабжения. В случаях, если недвижимость старого типа, то скорее всего в перепланировке будет отказано.
Возможные правовые последствия
Денежный штраф. Для юридического лица составляет от 500 тыс. до 1 млн. рублей, для физического — 2-5 тыс. руб. При проведении незаконной реконструкции штраф может быть наложен на собственника помещения, застройщика, подрядчика.
Приостановление деятельности компании на срок до 90 суток. Этот срок дается на устранение последствий незаконного проведения работ. Ограничение может быть наложено на все организации, которые имеют отношение к объекту: заказчик, подрядчик, арендаторы и т.п.
Запрет на регистрационные и иные действия с объектом. До устранения последствий собственник здания или помещения не сможет его продать, сдать в аренду, подарить, перерегистрировать. Запрет налагает ограничение на любые сделки с участием строения. Его коммерческое использование становится невозможным.
Запрет эксплуатации. Налагается на установленный судом срок, до устранения внесенных изменений или до их легализации.
Судебное разбирательство. Его последствия зависят от масштабов, допущенных нарушений, конкретных претензий к застройщику или собственнику здания. Суд может обязать ответчика выплатить компенсации истцам, устранить внесенные конструктивные, планировочные и другие изменения, снести объект, отстроить его заново и т.п.
Запрет на проведение работ. Налагается в процессе нелегальной реконструкции, ограничивает проведение строительства, монтажа и т.п. до их согласования.
Чтобы избежать правовых последствий, лучше начинать процедуру согласования заранее. Для этого потребуется разработка проектной документации реконструкции, получение разрешений в надзорных органах, организация приемки работ.
Все это — сложные процедуры, но их выполнение гарантирует нормальную эксплуатацию объекта: без ограничений, наложения штрафа, появления эксплуатационных рисков.
Что делать, если в доме проводят несогласованное переустройство
Часто владельцы предпочитают не получать разрешение на такие строительные работы. Это не страшно, если задуманы простые манипуляции с не несущими стенами — тогда проблемы будут только у собственника.
Но может быть так, что человек в желании улучшить жилье переходит разумные границы и сносит, утяжеляет важные конструкции. Поэтому если появилось подозрение, что затянувшийся соседский ремонт затрагивает ваши интересы или грозит безопасности здания — действуйте по следующему алгоритму.
- Убедитесь, что опасения не беспочвенны. Придите к соседу и попросите у него документы, полученные в контролирующей организации или поинтересуйтесь у бригады, что они планируют делать в помещении. Но вас могут не впустить внутрь и даже не открыть дверь, так как имеют на это право.
- Если все произошло именно так, обращайтесь в управляющую компанию. В ней должна храниться копия разрешения. Может случиться, что в УК нет постановления или они не реагируют на сигнал от жильцов.
- Тогда, чтобы выяснить, было ли проведено согласование ремонта, нужно лично посетить Жилищную инспекцию или районную администрацию.
- В случае отсутствия у них разрешения на действия, производимые соседом, пишется жалоба или заявление в свободной форме с описанием ситуации. Хорошо, если документ подпишет большинство жильцов.
- В течение 30 дней представители инстанции должны провести проверку и уведомить вас о решении в письменной форме. Требования к нарушителю они предъявят самостоятельно.
Каждое жилое помещение имеет проект, без изменения которого перепланировка или переустройство жилища будет незаконной. Действия по перепланировке можно проводить только после согласования с органом местного самоуправления, в противном случае действия собственника будут расцениваться как самовольное переустройство, и за подобное нарушение ему грозит ответственность.
Статья 7.21 КоАП России предусматривает ответственность за нарушение правил использования жилого помещения. Практика рассмотрения подобного рода дел показывает, что действия могут квалифицироваться также по статье 19.1 КоАП – самоуправство.
Статья 19.1. Самоуправство
Чтобы этого избежать, будущую перепланировку нужно предварительно согласовать, проведя ее через все нужные инстанции и получив от них разрешение.