Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налоги на недвижимость в 2023 году при продаже и при дарении». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Лицо, получившее в дар объект недвижимости обязано уплатить НДФЛ. Данная обязанность обеспечивается поправками в Налоговый Кодекс, которые вступают в силу с января 2022 года. При этом в качестве налоговой базы берется кадастровая стоимость объекта, которая действовала на момент регистрации права собственности.
В соответствии с законами РФ, любой доход, полученный физическим лицом, должен облагаться налогом. Таким образом, лицо, которое продает квартиру, дом или иной объект недвижимого имущества, получает доход. Это значит, что оно должно заплатить налог с продажи недвижимости.
Следует учесть, что обязанность уплаты налога возникает с момента оформления сделки и действует до истечения пяти лет с момента регистрации права собственности.
Не все сделки купли-продажи недвижимости облагаются налогом. В законодательстве содержится понятие минимального срока владения имуществом. Данное понятие снимает с собственника квартиры обязательства по уплате налога.
Минимальный срок владения имуществом ограничен тремя и пятью годами. При этом срок зависит от способа и срока приобретения права собственности.
Когда нужно платить налог с доходов от продажи недвижимости
Платить налог (НДФЛ) необходимо собственникам жилья (квартиры, дачи, дома или комнаты), гаража, земельного участка. Если владение недвижимостью продолжалось менее установленного срока, нужно заплатить налог на продажу недвижимости. А если минимальный срок прошел, то подавать декларацию и платить налог с продажи не нужно. Сумма полученного дохода тоже не будет иметь значения. Минимальный срок владения — 3 или 5 лет и зависит от вида имущества и ряда нюансов.
Но есть ряд исключений. Обязательство по уплате налога не возникает, если:
- недвижимость приобретена до 1 января 2016 года, и к моменту продажи прошло три года владения имуществом
- квартира куплена после 1 января 2016 года, но истек пятилетний срок владения
- цена продажи ниже цены покупки, но не менее 70% кадастровой стоимости
- стоимость покупки и продажи идентична и составляет не меньше 70% кадастровой стоимости
Как продать квартиру быстрее
Чтобы продать недвижимость как можно быстрее, нужно заранее подготовить пакет документов. Важная бумага – выписка из ЕГРН. В принципе, продавец вполне может не предоставлять ее, что некоторые и делают, а потом теряют время на продажу.
Справка из Единого государственного реестра нужна покупателю, чтобы убедиться в юридической чистоте квартиры. В выписке из ЕГРН об объекте недвижимости содержатся доказательства того, что продается именно тот объект, что именно вы продавец и больше нет других собственников, а недвижимость чиста – не в залоге, ренте, ипотеке или под арестом.
Если вы, как продавец, не позаботитесь об этом документе, то покупатель сам пойдет заказывать выписку из ЕГРН. Обычно обращаются напрямую в Росреестр или в МФЦ и получают на руки готовую выписку через неделю-две.
Платить или не платить?
Налог от продажи квартиры платит тот, кто продал имущество и получил за это прибыль, то есть владелец. Заплатить также придется и тем продавцам, которым посчастливилось унаследовать жилье или получить его в дар от близкого родственника. На сегодняшний день размер налога для физических лиц составляет привычные нам 13% для резидентов Российской Федерации и 30% — для иностранных граждан и тех россиян, кто постоянно не проживает в нашей стране. Хорошая новость заключается в том, что размер налога от продажи квартиры можно существенно сократить или вовсе избежать.
Ключевым показателем при расчете суммы налога является срок владения имуществом. Это определенный законом период, по окончании которого владельцу жилья не нужно сдавать налоговую декларацию и выплачивать подоходный налог.
До 1 января 2016 года минимальный срок владения составлял 3 года. То есть недвижимость, приобретенную до 2016 года, можно было продать по истечении этого периода и не отчитываться. При этом сумма, полученная в результате продажи, вообще не имеет никакого значения и даже декларацию не нужно было подавать. Исходя из того, что сейчас уже 2020 год, все владельцы жилья, приобретенного до 2016 года, могут смело его продавать, не делясь при этом с государством.
С 1 января 2016 года минимальный срок увеличился до 5 лет. То есть тот, кто купил квартиру с 1 января 2016, сможет сэкономить на налогах только по истечении пятилетнего периода.
С 1 января 2020 года в силу вступили некоторые поправки. Владеть продаваемой квартирой по-прежнему нужно не менее 5 лет, однако появился ряд условий, благодаря которым этот период может быть сокращен до 3 лет.
Налог от продажи квартиры не надо платить по истечении 3 лет, если:
- жилье было получено в собственность в результате приватизации;
- имущество приобретено в результате подписания договора ренты после смерти его владельца;
- недвижимость перешла по наследству или была передана в дар родственником, членом семьи;
- продаваемая недвижимость является единственным жильем владельца. Если продавец состоит в браке, тогда учитывается вся недвижимость, которая находится во владении супругов, даже если в качестве владельца указан только один супруг. Это условие не относится к брачному договору, который разделяет имущество;
- квартира продается в течение 90 дней с момента покупки нового жилья. Например, семья приобретает вторую квартиру и регистрирует право собственности на нее. С момента регистрации у владельцев есть три месяца для того, чтобы продать старую квартиру и не платить при этом налог.
Перечисленные исключения не относятся к нежилым помещениям. Апартаменты, гаражи и дачи без уплаты налогов можно будет продавать через 5 лет.
Условия для продаваемого дома распространяются и на земельный участок, с которым его реализуют. Если частный дом является, например, единственным жильем, тогда участок, на котором он расположен, также не подлежит налогообложению после 3 лет собственности.
Для наглядности мы свели требования и минимальные сроки владения в таблицу.
| Условия | Минимальный срок владения |
|---|---|
| Недвижимость приобретена до 1 января 2016 года | 3 года |
| Недвижимость приобретена в период с 1 января 2016 | 5 лет |
| Недвижимость, приобретенная с 1 января 2016 года, — была получена по наследству или в подарок от родственника — была приватизирована — является единственным жильем — продается в течение 90 дней со дня покупки новой квартиры |
3 года |
Что такое налог на имущество: кто и за что должен его платить
Налог на имущество физлиц — это ежегодная плата государству за владение недвижимым имуществом. Налог на недвижимость начинает начисляться с момента получения объекта в собственность — в день регистрации собственности в Росреестре после покупки, например, парковочного места начнутся исчисления.
Налог рассчитывает налоговая инспекция, которая во второй половине года начисляет плату за владение объектами в прошлом отчетном периоде. После этого собственнику направляется уведомление в личный кабинет на сайте ФНС и письмом по месту регистрации.
Если вы владеете объектом не целиком, а только его частью, налог будет исчисляться пропорционально доле владения. Если вы не пользуетесь своим имуществом, например живете в другом городе, а квартира простаивает, для инспекции это не имеет значения. Налог все равно будет начисляться вне зависимости от жизненной ситуации.
Какие вычеты действуют при расчете налога на имущество физлиц
Совсем не облагается имущественным налогом следующая недвижимость:
— менее 50 кв. м, если вы владеете жилым домом;
— менее 20 кв. м, если вы владеете квартирой;
— менее 10 кв. м, если вы владеете комнатой.
На каждый объект недвижимости — один налоговый вычет. При этом неважно, сколько собственников и относятся ли они к льготной категории.
Кадастровая стоимость недвижимости в налоговом уведомлении, которое вы получаете по почте или в личном кабинете на сайте, уже уменьшена на кадастровую стоимость налогового вычета.
Тип объекта
Размер вычета
Для дома
50 кв. м
Для квартиры или части дома
20 кв. м
Для комнаты или части квартиры
10 кв. м
Многодетные семьи получают дополнительный вычет. На каждого несовершеннолетнего ребенка:
— по комнате, квартире или ее части — 5 кв. м;
— по жилому дому или его части — 7 кв. м.
При расчете учитывается также и длительность владения недвижимостью: если она находится во владении меньше года, налог пропорционально уменьшается. Коэффициент периода владения — это число, полученное в результате деления количества месяцев владения объектом на 12. Если имущество приобретено до 15 числа месяца, он учитывается, если после — нет.
В итоге налог на имущество физлиц равен кадастровой стоимости (Б), умноженной на ставку налога (С), на коэффициент периода владения имуществом (КПВ) и на размер доли собственности (Д). Формула расчета налога выглядит так:
Налог на имущество = Б × С × КПВ × Д
Пример расчета налога на недвижимое имущество
Приведем пример расчета налога на реальную двухкомнатную квартиру площадью 73,1 кв. м в городе Альметьевске, Республика Татарстан. Кадастровая стоимость всего объекта — 1 млн 905 тыс. 725 рублей. Кадастровая стоимость 1 кв. м составит 26 тыс. 70 рублей.
Вычитаем из облагаемой стоимости цену 20 «квадратов» в квартире, применяя налоговый вычет для полной доли в квартире, получаем 1 млн 384 тыс. 317 рублей. Именно с этой суммы рассчитывается налог для единоличного собственника указанной квартиры.
Налоговая ставка на любые квартиры в Альметьевске выше базовой и составляет 0,2%.
Таким образом, за 2021 год собственник должен будет заплатить следующий налог на имущество:
1 млн 384 тыс. 317 рублей × 0,2% = 2 769 рублей.
Если собственник владел квартирой неполный год, то в расчет добавляется коэффициент периода владения, а если у него лишь доля в квартире, то и этот коэффициент. Усложним пример: скажем, в июне половину квартиры приобрел другой собственник. Тогда его расчет будет выглядеть так:
Кадастровая стоимость для расчета, руб.
Ставка налога, %
Коэффициент владения имуществом
Размер доли собственности
Конечный налог, руб.
1 млн 384 тыс. 317
Остается прежней: вычет сохраняется и за долю в квартире
0,2
Это ставка, которую определил муниципалитет города Альметьевска
0,5
Новый собственник приобрел долю до 15 июня, поэтому КПВ составит 6/12. Если бы сделка была после 15 числа, то расчет начался бы с июля.
0,5
Это второй собственник, соответственно, его доля 1/2
692
Как рассчитывается налог на вторую квартиру
Некоторые люди обладают сразу несколькими объектами недвижимости, которые принадлежат к одной категории. Например, у них может иметься несколько квартир, зарегистрированных на них на основании свидетельства о собственности.
При приобретении квартир можно пользоваться вычетом, но он может быть получен только в определенном ограниченном размере, поэтому максимально выдается 260 тыс. руб. Допускается переносить остатки до полной реализации льготы.
Продавцы квартир так же столкнуться с определенными нововведениями. Дело в том, что они нередко пытаются уменьшить стоимость объектов, чтобы уплачивать в ФНС меньший размер налога.
Теперь выполнить это не удастся, так как сравнивается продажная цена с кадастровой ценой объекта.
Для расчета сбора учитывается самый высокий показатель. Такое изменение было признано для предотвращения мошеннических схем, призванных для снижения налогов.
С какой суммы уплачивается налог
Изменения, коснувшиеся налогового законодательства в сфере жилищного рынка, существенно изменили способ начисления НДФЛ. С 2018 года нельзя продать жилье по сильно заниженной стоимости для уменьшения бремени налогоплательщика.
Теперь налог на доходы физических лиц при реализации жилья рассчитывается не только из фактически полученной прибыли, но и с учетом кадастровой стоимости недвижимого имущества. При возникновении обстоятельств, которые подтверждают сбыт жилища по цене ниже его рыночной оценки и менее 70% от кадастровой стоимости, для расчета обязательств гражданина используется коэффициент 0.7, который умножается на кадастровую стоимость предмета договора.
При торговле жильем, сбыт которого несет выгоду более одного миллиона рублей, придется заплатить налог по ставке 13%. Данный вид налогового бремени признается налогом на доходы физических лиц и подлежит декларированию, поэтому необходимо как отчитаться перед налоговой, так и внести определенную сумму налогов до установленного законом времени.
ФНС уточняется, что НДФЛ облагается только фактически полученная прибыль – разница между первоначальной стоимостью жилья и конечной ценой ее реализации.
В рамках ст. 224 НК РФ, налог на продажу квартиры нерезидентом России составляет 30% от полученной продавцом суммы. Резидентами РФ признаются лица, проживающие на территории государства в течение 183 дней за последние 12 месяцев.
Что на счет не резидентов?
Налоговый резидент это физическое лицо (независимо от того гражданин РФ или иностранец), которое непрерывно в рамках календарного года находится в РФ не менее 183 дней. Если физ.лицо большую часть года пребывает за рубежом, то он нерезидент России.
Ранее (до 2019 года) нерезиденты с продажи жилой площади платили положенный налог в размере 30% независимо от того, когда и по каким основаниям приобретена квартира/дом/комната.
Теперь в налоговый кодекс внесли изменения. И нерезидент освобождается от уплаты НДФЛ, если владел недвижимостью:
- 3 года — когда она куплена до 2016 года (или досталась по наследству, или подарена близким родственником, или единственное жилье продаваемое в 2020 году);
- 5 лет — если собственником стал после 01.01.16 года.
Однако, ни вычет в 1 млн., ни вычет при покупке жилья в 2 млн., ни учет суммы расходов при ее покупке на них не распространяются. Получается, что нерезиденту лучше выждать 3 (5 лет), иначе налог в 30% придется оплатить с суммы продажи квартиры в полном размере.
Налоги при владении квартирой
Мнение эксперта
Попов Игорь Северинович
Юрист-консульт с 8-летним стажем. Специализация — гражданское право. Опыт более 3 лет в экспертизе документов.
Имение недвижимости в собственности предполагает то, то вы ежегодно должны перечислять определенную сумму в налоговые органы. Налог на квартиру, в том числе и вторую, рассчитывается из кадастровой стоимости жилья.
Такой подход является объективным, ведь ранее подсчеты проводились по инвентаризационной оценке, которая давала мало информации по каждой отдельной квартире. Сейчас действуют такие ставки:
- Если стоимость жилья по кадастру превышает 300 миллионов рублей, то используется ставка в 2%.
- Если стоимость меньше, применяется ставка 0,1%.
- Предусмотрены льготы.
Если говорить о последнем пункте, то можно выделить такие моменты, касающиеся льготных условий:
- вне зависимости от площади жилья в собственности, 20 квадратных метров не облагаются налогом;
- если собственник имеет в квартире только комнату, то аналогично не облагаются 10 квадратных метров в ней;
- эти положения справедливые для каждой отдельной квартиры в собственности.
При этом учитывайте и то, что льготные метры положены каждому владельцу. Например, если в числе собственников значатся 3 человека, а квартира имеет площадь 60 квадратных метров, ничего платить не надо, ведь на каждого человека как раз приходится по 20 метров.
Сейчас в Государственной думе проводятся постоянные обсуждения необходимости пересмотра налога на вторую квартиру. Их смысл заключается в том, что, имея дополнительную недвижимость, нужно вводить обложение, которое носит название «налог на роскошь».
Законодательство РФ прямо говорит о том, что имущество, нажитое в браке, является совместным. Следовательно, супруги, которые купили квартиру в браке, могутполучить два вычета с двумя собственниками.
Получить два вычета не получится, если был заключен брачный договор.
Если оный документ не предусмотрен, или он не регулирует право собственности, тополучить два вычета с двумя собственникамиможно независимо от того, кто и как вносил денежные средства. Данное положение закреплено в разъяснении федеральной налоговой службы России:
- Письмо Министерства финансов N 03 — 04 — 05 / 7 — 301.
- Письмо федеральной налоговой службы N БС – 4 – 11 / 7018.
- Письмо федеральной налоговой службы № БС – 3 – 11 / 813.
- Письмо Министерства финансов N 03 – 04 – 05.
Чтобы разделить между собственниками сумму налогового вычета, необходимо знать, на какой размер стоит рассчитывать. Базовая ставка, по которой рассчитывается размер возвратных платежей с суммы сделки – 13%.
Даже если вы имеете право на получение полного налогового вычета и не являетесь предпринимателем, то получить 13% со всей суммы возможно не получится.
Комплексный ремонт квартир под ключ
- Всё включено В стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы.
- Без вашего участия После согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта.
- Цена известна заранее Стоимость ремонта фиксируется в договоре.
- Фиксированный срок ремонта Ремонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.
Максимальная выплата – 13% от 2 миллионов рублей при покупке квартиры и 13% от 3 миллионов рублей при купле участка под строительство или с жилым домом. Это максимальные суммы, которые можно получить по двум налоговым вычетам с одной покупки в 2019 году.
Важно не только знать, как рассчитать новый налог, а еще и учитывать то, что в России установлен единый порядок оплаты. Уведомление в налоговую службу по поводу уплаты россияне получают осенью, оплатить квитанции нужно до 1 декабря, при этом просрочки оплачиваются отдельно в виде штрафов и пеней. Размер пени составляет 1/300 от той ставки рефинансирования, которая предусмотрена банком РФ. Пеня начисляется на каждый день просрочки.
Налоговая служба имеет право ограничить выезд человека заграницу если долг по неоплаченному налогу превышает 30 000 рублей, также законодательство Российской Федерации может изъять долг за имущество с заработной платы официально трудоустроенного россиянина или с его банковской карточки. ФНС имеет право на то, чтобы не присылать уведомление по поводу просрочки платежей, поэтому за этим вопросом нужно следить самостоятельно.
Новости с рынка недвижимости – ближайший прогноз
Помимо того, что нужно знать порядок уплаты имущественного налога в отношении всех россиян, стоит следить еще и за новостями рынка недвижимости в России.
Недавно эксперты сделали заявление по поводу того, что объемы продаж жилья на территории РФ могут уменьшиться на 15 %. Серьезных ценовых колебаний не предвидится, но эксперты по рынку недвижимости, а также специалисты банковской сферы рекомендуют обратить внимание на эту ситуацию.
В каких-то регионах ситуация по снижению продаж может быть выше, в каких-то ниже, но нельзя учитывать экономическое влияние пандемии на все сферы жизни в России. Рынок недвижимости и ранее переживал не самые лучшие времена, но следующие несколько лет для него будут очень тяжелыми. Даже при неплохих ставках условия ипотечного кредитования остаются довольно тяжелыми, поэтому объем кредитов меньше, чем хотелось бы застройщикам.
Ежегодная цифра снижается, а введённый режим самоизоляции для россиян привел к тому, что существенно уменьшился спрос на жильё. Дальнейшая ситуация требует тщательного контроля, поэтому за новостями нужно следить и постоянно мониторить ситуацию.
Законодательное регулирование
С 2021 года были введены значительные изменения в правила расчета этого налога,так как теперь для этого практически во всех городах используется кадастровая стоимость, а вот ранее использовалась именно инвентаризационная цена. Это привело к тому, что был увеличен размер сбора.
Важно! Сведения о кадастровом показателе каждого объекта могут быть получены из Росреестра или ФНС.
Расчетом налога занимаются работники ФНС, поэтому владельцы квартир или домов могут не выполнять данный процесс самостоятельно, но они могут заниматься расчетом, чтобы проверить правильность значений, присланных налоговой.
В чем отличия между кадастровой и рыночной оценкой квартиры? Читайте по ссылке.
В связи с тем, что теперь применяется кадастровая цена, которая приближена к рыночной стоимости, то многие владельцы квартир и домов столкнулись с тем, что размер такого налога является действительно значительным.
При этом представители ФНС оповещают налогоплательщиков о некоторых других важных нюансах:
- в полной мере данные нововведения будут действовать только с 2020 года;
- также вводятся дополнительные вычеты, которыми могут пользоваться определенные категории населения, что позволит значительно снизить размер уплачиваемого налога;
- дополнительно будут иметься льготники, которые вовсе освобождаются от необходимости перечисления этого вида сбора.
Поэтому каждый человек должен хорошо изучить основные пункты законодательства, чтобы разобраться в правилах уплаты налогов.
Как по закону объединить смежные квартиры в одну?
Приобрел две однокомнатные квартиры рядом друг с другом. Хочу узаконить — объединить и оформить. Монолитных и несущих стен между ними нет. Т—Ж, подскажите, пожалуйста: как, что, где и почем?
Nick
Вы не пишете, что именно у вас — новостройка или вторичное жилье. Поэтому расскажу про оба варианта.
В этом случае сам застройщик проведет сам все изменения и согласует в экспертизе. Скорее всего, он возьмет за это плату, но зато сам переделает все бумаги. И это все равно будет дешевле, чем согласовывать объединение квартир уже после постройки дома. А вы сразу получите объединенную квартиру.
Если дом уже сдали — тоже не страшно. Вот ваш застройщик, вот свежая экспертиза, проектная организация тоже еще жива, и ее легко найти. А дальше действуете по алгоритму, который мы уже описали в статье «Как узаконить перепланировку в новостройке».
Это намного труднее, чем с новостройкой. Часто план дома утерян или проектной организации давным-давно нет. Точность обмеров, которые были раньше, тоже оставляет желать лучшего. Поэтому на последнем этапе может выясниться, что конечная площадь объединенной квартиры не совпадает с суммой площадей этих квартир, если их сложить.
Порядок действий будет такой:
- Собрать все документы.
- Заказать в проектной организации проект перепланировки.
- Согласовать проект и получить разрешение на проведение строительных работ. Этим занимается обычно сам проектировщик.
- Получить разрешение на перепланировку.
- Провести ремонтные работы.
- Сдать работы надзорным органам.
- Получить новый техпаспорт на объединенные квартиры.
- Внести изменения в ЕГРН и получить новую выписку.
- Объединить лицевые счета.
Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости
Объединение — это тоже перепланировка. Только такая перепланировка затрагивает не одну, а две квартиры. Часто можно встретить мнение, что не любая перепланировка требует согласования. А если изменения незначительные, например, сносят ненесущую стену или закладывают дверной проем, дескать, можно только уведомить надзорные органы. Такую процедуру еще называют «по уведомлению» или «по эскизу».
Однако на практике ситуация в каждом регионе разная. Поэтому сказать заранее, примут ли у вас изменения без проекта перепланировки, по одному эскизу, или не примут, — невозможно.
В некоторых городах, например в Москве, есть упрощенная схема согласования перепланировок. Поскольку квартир и жителей в Москве очень много, город принял особые правила. Они разрешают перепланировку по эскизу, если она незначительная. Возможно, такие правила есть и в других городах, но я о них не знаю.
Возможны три варианта объединения:
- Сделать дверь между квартирами в смежной стене и этим ограничиться. При этом у каждой квартиры останется свой отдельный вход.
- Убрать межквартирную стену, если она не несущая. Это практически то же самое, что и первый вариант. Теоретически можно представить, что это стена между квартирами в разных подъездах и она несущая, но я такого не встречал.
- Помимо внутреннего объединения можно сделать единый вход в обе квартиры за счет общего тамбура. Это вариант подразумевает, что вы уменьшите площадь общедомового имущества, поэтому в теории нужно проводить общее собрание жильцов. Об этом я писал в ответе на вопрос об установке общей двери на лестничной клетке.
В ваших двух квартирах как минимум два санузла и две кухни. Если соберетесь переносить сети и коммуникации, это будет считаться не только перепланировкой, но и переустройством. Там свои проблемы. Например, нельзя увеличивать санузлы, уменьшать воздуховоды и вентиляционные шахты, переносить кухню в жилую комнату и прочее. О том, как учесть эти моменты, я тоже уже писал.
В результате объединения двух квартир сразу два помещения изменят конфигурацию. При этом одна квартира вообще исчезнет как самостоятельное помещение. Получается, что изменятся не только данные в техническом паспорте помещения. Изменения также придется внести в ЕГРН, и вновь созданной большой квартире будет присвоен новый кадастровый номер.
В блочных и панельных домах с этим всегда много проблем. Практически все стены или несущие, или разгрузочные. Проще всего с этим в домах с монолитной конструкцией — там действительно нет несущих стен, но есть и колонны, и диафрагмы жесткости и прочие штуки, которые трогать запрещено.
Если вы ошиблись и сделали перепланировку без проекта, вас могут заставить все исправить за свой счет. И на вас ляжет вся тяжесть процедуры согласования самовольно произведенной планировки без проекта в суде.
В поэтажном плане отражены несущие стены, коммуникации и другая технически важная информация.
Срок действия паспорта не регламентирован, но обычно это не больше трех лет. Если свежего технического паспорта нет — нужно заказать. Причем можно заказать отдельно поэтажный план и экспликацию, а не весь паспорт целиком.
Вам понадобятся:
- Правоустанавливающие документы на квартиры. Например, свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН. На всякий случай возьмите и оригиналы и копии.
- Паспорт.
- Выписка из домовой книги и выписка с лицевого счета каждой квартиры. Их выдает УК. Эти два документа просят не всегда, поэтому лучше уточнить сразу, нужно ли их получать.
Если дом ввели в эксплуатацию после 1 марта 2008 года, первичный технический учет на него уже произведен. Так что вы сможете получить свежую копию поэтажного плана с экспликацией помещения без проволочек. Если же дом построили раньше, придется заказывать услугу по созданию экспликации помещения. Ее стоимость зависит от площади квартиры.
Если не хочется гадать о репутации проектировщиков — обращайтесь к государственным службам. Проекты, как правило, делают коммерческие отделы БТИ или различные муниципальные проектные организации. О том, как найти проектную организацию и узнать, есть ли у нее допуски СРО, мы уже рассказывали.
Сколько будет стоить проект перепланировки при объединении квартир — зависит от региона, количества запланированных изменений, площади квартир и даже от типа дома, где располагается квартира. Например, проект в доме, где старые и сложные конструкции, будет стоить дороже современного дома.
Дешевле всего спроектировать новый дверной проем. Это стоит от 10 тысяч рублей. Если собираетесь сносить стены и строить новые — это дороже. Еще дороже — вносить изменения в несущие конструкции и проектировать замещающие.
Дальше проект нужно будет согласовать — в СЭС, архитектурно-планировочном управлении и пожарном надзоре. Обычно это делает сам проектировщик, если не хотите бегать по инстанциям сами.
В Москве согласовать объединение квартир в надзорных органах будет стоить от 70 до 150 тысяч рублей. За согласование проема в ненесущей стене — 40 тысяч, а в несущей — 60. Если надумаете объединить квартиры по вертикали — придется отдать до 250 тысяч рублей. И это только за процедуру согласования. Стоимость проекта — отдельно.
Подать заявление можно лично, через МФЦ или госуслуги. В Москве заявление подают в Мосжилинспекцию. В регионах может быть жилинспекция, а если ее нет — через БТИ.
В зависимости от обстоятельств могут спросить еще следующие документы:
- Согласие проживающих при условии, что жилье используют в рамках договора о социальном найме. Такое, конечно, маловероятно, если объединяете две квартиры рядом и обе снимаете в рамках такого договора. Но такой вариант возможен, если делаете перепланировку в одной квартире.
- Согласие органов, охраняющих культурное и архитектурное наследие, если многоквартирный дом имеет историческую, архитектурную или культурную ценность.
- Решение общего собрания многоквартирного дома и реестр собственников, если перепланировка затрагивает общее имущество всех жильцов.
Заявление рассматривают до 30 дней.
В перепланировке могут и отказать, даже если у вас есть проект и документы, которые нужны по закону. Как правило, для этого есть несколько причин:
- Заявитель предоставил не все дополнительные документы.
- Представленный проект переустройства или перепланировки не соответствует требованиям законодательства. Например, нарушает нормы снипа по устройству мокрых зон, как указал суд в Москве.
Вы приступаете к строительным работам. Когда все закончите — сдаете работы по акту выполненных работ все той же строительной инспекции. Дальше изготавливают новый технический паспорт на объединенное помещение, и подаете заявление в МФЦ. В нем просите внести изменения в ЕГРН, слить лицевые счета и поставить на учет новую квартиру.
Общий срок всех согласований вряд ли будет меньше полугода.
Запомните:
- Не стоит рисковать и пытаться согласовать «по уведомлению». В вашем случае это не получится.
- Озаботьтесь свежим техпаспортом. Он понадобится в любом случае.
- Найдите хорошую проектную организацию. Она снимет с вас сразу множество проблем.
- Мой главный совет — запаситесь терпением, деньгами и начните с проекта.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.
Окунёмся в действительность
А имеем мы по состоянию на конец 2022 года предостаточно. Вот уж точно все смешалось в доме Облонских… Тут вам и не отзвучавшее еще эхо пандемии с ее изоляциями, удаленками и падением уровня доходов населения; СВО; бешеные скачки ключевой, и, как следствие, ипотечной ставки; падение доллара; мобилизация; прогнозируемое завершение льготных ипотечных программ. Кажется, вся худо-бедно выстроенная экономическая система рухнула, и совершенно непонятно, с чего начинать восстановление. В первую очередь обнажились слабые места – зависимость от западного кредитного финансирования и материально-технического обеспечения, которое у нас также заграничное – тут и строительные материалы/технологии, техника и еще много чего, что напрямую повлияло на удорожание себестоимости строительства.