Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Переуступка квартиры — что это». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Может ли новый кредитор, который приобрел право требования по договору реализации, заявить НДС по этой операции к вычету? При первом взгляде на ситуацию на ум приходит отрицательный ответ. Действительно, пункт 1 статьи 172 НК РФ говорит о том, что принять к вычету покупатель может лишь суммы НДС, предъявленные ему продавцом. Какие же суммы считаются предъявляемыми? На основании пункта 1 статьи 168 НК РФ, это суммы, которые продавец начисляет дополнительно к стоимости реализуемых товаров, работ, услуг либо имущественных прав. Кроме того, к предъявленным относятся суммы НДС, исчисленного с полученного аванса.
Уступка права требования основана на положениях ст. 388–390 ГК РФ. В юридической практике этот тип сделок обычно называют договорами цессии (cessiō в переводе с латыни и означает — «уступка»).
Суть сделки в том, что кредитор за вознаграждение передает право требования долга другому лицу. Чтобы отличать продавца и покупателя долга от сторон в «обычной» сделке купли-продажи, для них тоже существуют специальные термины.
Экономический субъект, который «владел» долгом изначально и продает его, — называется цедентом, а покупатель задолженности именуется цессионарием.
Причины образования задолженности могут быть самыми различными, что влияет на расчет НДС. Основные варианты здесь следующие:
- в роли цедента выступает поставщик, который отгрузил товар (оказал услуги) с отсрочкой платежа;
- покупатель продает задолженность, образовавшуюся после выдачи им аванса в счет будущей поставки или оказания услуг;
- реализуемая задолженность возникла вследствие выдачи займа.
Основные принципы уступки
Определение уступки – в ст. 382 ГК РФ.
Для уступки прав не требуется согласие должника, за исключением случая, когда личность самого кредитора имеет для должника значение.
Должника надо уведомить об уступке, чтобы он заплатил надлежащему кредитору. Сделать это может и первоначальный, и последующий кредитор. Или даже оба. Лучше, чтоб это сделал первоначальный кредитор. Почему? Если это сделает новый кредитор, должник вправе не исполнять обязательство до того момента, пока ему не представили доказательств, что право требования перешло к этому кредитору.
Если должника вообще не уведомить, есть риск, что должник вернет долг первоначальному кредитору. В таком случае должник будет прав, так как ничего не знал об уступке.
Нельзя уступать права, которые неразрывно связаны с личностью кредитора. Например, требования о возмещении вреда жизни и здоровью, об алиментах.
Процедура заключения договора цессии
Процедура оформления переуступки происходит следующим образом: между дольщиком и покупателем заключается соответствующий договор со ссылкой на ДДУ, в документе указываются характеристики объекта недвижимости, стоимость, а также фиксируется факт выполнения дольщиком своих финансовых обязательств перед застройщиком.
«Девелопер должен передать покупателю подтверждающие оплату документы. Если квартира куплена в ипотеку, требуется представить справку об отсутствии обременений», — подчеркивает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.
Если ДДУ не оплачен в полном объеме, оформление переуступки возможно только при получении согласия от застройщика. В этом случае также потребуется включить в договор переуступки положение о переходе долга к новому дольщику, добавляет Надежда Коркка. Затем происходит подписание документации (в том числе передаточного акта), и договор направляется на регистрацию в Росреестр. После этого покупатель рассчитывается с продавцом. Вместе с правами требования новый дольщик получает от прежнего оригинал ДДУ.
Как говорят опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты, сейчас случаи недобросовестности продавцов при переуступке встречаются все реже, но перед сделкой все-таки необходима проверка по ряду факторов. По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, минимальный чек-лист для покупателя жилья по договору цессии включает в себя следующие пункты:
- во-первых, покупателю необходимо проверить, внес ли дольщик все платежи по ДДУ. Для этого нужно запросить у застройщика справку об исполнении финансовых обязательств и квитанции на общую сумму ДДУ у продавца;
- во-вторых, ДДУ должен быть зарегистрирован в ЕГРН, это можно проверить по штампу на оригинале договора или заказать выписку из ЕГРН на земельный участок, на котором ведется строительство дома;
- в-третьих, необходимо удостовериться в отсутствии залога прав по ДДУ. Об этом свидетельствует штамп на оригинале ДДУ, содержащий слова «произведена государственная регистрация залога прав по ДДУ» или «произведена государственная регистрация ипотеки». Отсутствие залога также можно проверить в выписке ЕГРН;
- в-четвертых, следует проверить самого продавца. Нужно узнать, не является ли продавец банкротом, фигурантом судебных дел, не имеет ли долгов у судебных приставов и действителен ли его паспорт. Эту информацию можно получить на сайтах городского суда, Федеральной службы судебных приставов, Единого федерального реестра сведений о банкротстве, Главного управления по вопросам миграции МВД России.
Как получить квартиру по договору переуступки прав требования
Если вы заключили сделку переуступки прав и успешно зарегистрировали договор — дождитесь завершения стройки.
Новому дому назначат почтовый адрес, оформят протокол по разделу жилья, выпишут кадастровые паспорта. Застройщик выдаст копию документа, подтверждающего введение объекта в эксплуатацию и подпишет акт приёма-передачи. Теперь вам нужно зарегистрировать право собственности в МФЦ либо Росреестре.
Для этого потребуются:
- паспорт;
- договоры переуступки и долевого участия в строительстве;
- копия документа, подтверждающего сдачу объекта в эксплуатацию;
- акт, подтверждающий приём и передачу жилья;
- квитанцию об оплате госпошлины: 2 000 рублей — физлицам, 22 000 рублей — юрлицам.
Если все сделано правильно, то через 10 дней вам вернут оригиналы документов, а также выписку из ЕГРН.
Пошаговая инструкция оформления сделки для покупателя
После того, как вы определились с будущей квартирой и договорились с продавцом, необходимо:
Проанализировать и подготовить документы
- Изучаем «базовый» договор долевого участия, уделяя особое внимание правам и обязанностям дольщика. На этом этапе будет возможность договориться с продавцом о разделении финансовых обязательств (расходов на оформление). При появлении сложностей и недопониманий можно обратиться к помощи юриста.
- Запросить акты сверки (он же – акт взаиморасчётов), подтверждающие полную, либо частичную оплату текущим дольщиком строящегося жилья.
- Подговорить нотариальное согласие супругов либо справку об отсутствии таковых.
Подписать договор
- Подписание соглашение на переуступку обычно проходит в офисе застройщика, который визирует договор и со своей стороны (если такое требование указано в договоре).
Важно: если жилье приобреталось по ипотеке, потребуется получение согласия банка на данную сделку и перевода долга на покупателя. В этом случае нужно подготовить для банка полный пакет документов, который обычно требуется на оформление кредита. Если вы готовы внести полную стоимость квартиры, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения. - Зарегистрировать дополнительное соглашение к договору о передаче прав и обязанностей в органах государственной службы регистрации (Росреестре). Данную услугу, как правило, оказывает застройщик. Юридически только после регистрации переуступка вступает в силу.
Передача денежных средств продавцу
Самый популярный и безопасный способ расчета – через банковскую ячейку. Причем продавец забирает деньги только после получения из Росреестра зарегистрированных документов — то есть когда права собственности будут уже официально переоформлены на вас.
Иногда продавец может предложить скидку за передачу денег в момент сделки, чтобы не ждать перерегистрации договора, которая обычно занимает от нескольких недель до нескольких месяцев. Однако в данном случае возникает риск, что договор по определённым причинам не пройдёт регистрацию: неправильная оплата госпошлины, ошибка в договоре, нотариальных документах и другое. Этот риск невелик, однако стоит ли игра свеч – решать только вам.
После проведения сделки обязательно получите оригинал соглашения переуступки и договор долевого участия с печатью Росреестра. Также обязательно заберите у первого дольщика документы об оплате квартиры.
Итак, подведём итоги:
- Переуступка — это реальная возможность сэкономить если вы хотите купить квартиру в новостройках
- Необходимо внимательно изучить документы и проверить условия сделки
- Важно выяснить у застройщика и у банка (если квартира в ипотеке) о финансовых затратах и договориться о распределении их с продавцом.
Пакет документов, необходимый покупателю для переуступки
| № | Наименование документа | Экземпляр |
|---|---|---|
| 1 | Документ, удостоверяющий личность (паспорт) | оригинал |
| 2 | Документ об уплате госпошлины | оригинал и копия (с 2-х сторон) |
| 3 | Зарегистрированный ДДУ | оригинал |
| 4 | Договор уступки права требования со всеми изменениями и приложениями | 4 экземпляра |
| 5 | Нотариально заверенное согласие другого супруга на заключение договора (если объект приобретается в совместную собственность) |
оригинал и копия |
| 6 | Согласие органа опеки и попечительства на уступку права требования по договору, если участником долевого строительства является действующий от имени лица, не достигшего 14 лет, или лица, признанного судом недееспособным |
оригинал и копия |
| 7 | Письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если требуется) |
оригинал |
Особенности учета НДС при переуступке
Переуступка прав требования представляет с собой сделку, в которой права и обязанности перед застройщиком переходят от лица, заключившего с застройщиком договор, к новому лицу.
Цессия тоже является в своем роде переуступкой прав, но существует различие, которое заключается в следующем.
По цессии происходит передача только права цедента, а в договоре переуступки передаются права и обязанности, связанные с продажей этих прав.
Таким образом, цессией не является переуступка права аренды помещения, предназначенного для офиса, так как договор, прежде всего, должен быть связан не только с возможностью занять площадь, но и содержать в себе требование, которое заключается в ее оплате в определенные сроки. А вот передача, например, прав по привилегированной акции вполне может называться цессией, потому что во время приобретения цессионарием права на получение дивидендов никаких обязательств на него не налагается.
Цедент отвечает за подлинность документов и за обоснованность передаваемых прав, но он не несет ответственность за реализацию этих прав, а также будет ли выплачен долг или нет. Таким образом, регрессивные требования к цеденту по закону невозможны, когда должник не исполняет свои обязанности.
Вдобавок следует отметить, что от должника не требуется согласие на цессию права требования долга, но его надо уведомить о состоявшейся переуступке прав.
НДС при продаже долговых обязательствах за материальные ценности
Продажа долга отличается от сделки, которая привела к возникновению задолженности, поэтому является отдельной налоговой базой (п. 1 ст. 146 НК РФ.) Если сумма сделки не больше изначального долга, начисление налога не выполняется. В противном случае возникает добавленная стоимость, которая есть налоговой базой п. 1 ст. 146 НК РФ.
Цедент продал право востребовать задолженность в объеме 90 тыс. руб. (НДС 18 тыс. руб.) другому лицу за 80 тыс. руб. Полученные им деньги меньше долга, поэтому, добавленной стоимости нет, и естественно налоговых обязательств не возникает, ставка НДС равна 0.
Если же наоборот, переуступка прав требовать долг осуществлена за сумму (130 тыс. руб.), превышающую размер долга (90 тыс. руб.), то разница между ними получается с плюсом. В такой ситуации появляются налоговые обязательства по НДС. Начисление налога производится по ставке 18 %.
Возможность возникновения второй ситуации практически равна нулю, так как она невыгодна цессионарию. Он попросту не захочет работать себе в убыток.
Важным моментом является тот факт, что передача долга не влияет на налог, рассчитанный по изначальной сделке. Правоприобретатель не может брать его на баланс (п. 1 ст. 154 НК РФ, пп. 1 п. 1 ст. 167 НК РФ).
Налогообложение цессии займа осуществляется несколько другим способом. Начисление налоговых обязательств при переуступке прав требования, не возвращенного займа не производиться (пп. 26 п. 3 ст. 49 НК РФ).
Последствия по НДС для Компании 1
Однако, по нашему мнению, данная логика не соответствует нормам налогового законодательства, так как, по сути, подразумевает двойное налогообложение одной операции. В рассматриваемой ситуации передача права требования для первоначального кредитора означает фактически оплату за реализованные товары (работы, услуги), при этом не оказываются какие-либо дополнительные услуги. Стоит отметить, что в аналогичной ситуации суд кассационной инстанции поддержал доводы налогоплательщика 6 . Причем Высший Арбитражный Суд РФ отказал в пересмотре дела, отметив, что кассационный суд вынес решение, соответствующее нормам законодательства 7 . В силу того что арбитражные суды нижестоящих инстанций учитывают позицию высших арбитров, можно предположить, что дальнейшая судебная практика в аналогичных ситуациях будет складываться в пользу налогоплательщиков.
Ндс по договору цессии у цедента
Чтобы правильно отразить цессию, рассмотрим бухгалтерские проводки у прежнего кредитора (цедента). В отличие от традиционной цессии, право требовать денежные средства по договору у цедента появляется еще до того, как образовался долг. В учете цедента операции по уступке долга новому должнику отражаются по счету 91. цессионарий использует счет 58. Урок 36 Бухгалтерские ПРОВОДКИ на основании документа, как проверить. 58, отражая приобретенные права как финансовое вложение (ПБУ 19/02). Налоговая инспекция, конечно, будет настаивать на том, что в соответствии с пп.
Если же стоимость дохода от передачи цессии превышает размер требования, то при передаче прав возникает обязанность начислить НДС у цедента (абз.2 п. 1 ст. 155 НК РФ). Проще говоря, по договору цессии компания, по сути, продает свою дебиторскую задолженность, предоставляя право получить средства в счет ее погашения от должника иному лицу. По заключенному договору цессии, проводки у цессионария выполняются с применением сч. Обязательства, появляющиеся у цедента в отношении передачи цессионарию всей необходимой информации по первоначальной сделке. Форум 1С учет и отчетность, форум: бухгалтерский учет и налоги (БУ), тема: Учет по договору цессии у цессионария. Период с момента подписания договора уступки права требования (29.04.2022) до момента погашения покупателем (ООО «Восток») обязательств по договору поставки (12.05.2022) составляет 14 дней. Образец составления договора цессии по договору займа Уступка прав требования по договору цессии по ГК РФ заключается в той же форме, что и основной договор. Проводки по договору цессии в 1с 8.3 Как цеденту оформить и отразить в учете уступку права требования Уступка денежного требования (цессия) по договору займа (позиция цедента) 400 bad request Проводки в 1с по договору цессии у цедента бухгалтерия онлайн.
НДС по договорам цессии
Сколько бы раз не перепродавалась «дебиторка», в итоге конечный покупатель получает деньги от должника. При любом договоре цессии, НДС у цессионария возникает при получении задолженности. База равна разнице между суммой взысканного долга и затратами на его покупку (п. 2, 4 ст. 155 НК РФ). НДС исчисляется по расчетной ставке 20/120 (п. 4 ст. 164 НК РФ).
ООО «Альфа» поставила ООО «Гамма» товар на сумму 720 тыс. руб. на условиях отсрочки платежа. После отгрузки ООО «Альфа» продало долг ООО «Гамма» за 540 тыс. руб. Покупатель — ООО «Дельта» в свою очередь перепродало задолженность ООО «Бета» за 600 тыс. руб. Т.к. ООО «Альфа» продало долг по цене ниже номинала, то облагаемая база по НДС у него не возникает. А вот ООО «Дельта» получило прибыль — 60 тыс. руб. (600 – 540).
Уступка денежного требования и НДС
Высокая доля «дебиторки» в общей структуре активов компании не лучшим образом сказывается на ее деятельноcти: снижается ликвидность и финансовая устойчивость фирмы, что увеличивает риски финансовых потерь. А посему от этого груза нужно вовремя и, самое главное, грамотно избавляться. Зачастую делается это посредством уступки денежного требования третьему лицу (п. 1 ст. 307, п. 1 ст. 382 ГК). В результате такой уступки компания выбывает из обязательства, а принадлежащие ей права (как правило, в том же объеме и на тех же условиях) переходят к новому кредитору (ст. 384 ГК). В свою очередь, «покупатель долга» вправе предъявить его к оплате должнику либо вновь переуступить другому лицу.
В отличие от фирмы, уступающей денежное требование, цессионарию в общем случае расчетов с бюджетом по НДС не избежать. Так, он должен исчислить налог с суммы превышения дохода, полученного при последующей уступке требования или при прекращении соответствующего обязательства, над суммой расходов на приобретение указанного требования. Данное правило указывается в пункте 2 статьи 155 Налогового кодекса. Однако понятно, что если компания, что называется, «за что купила, за то и продает», то налоговая база попросту не возникает.
Договор цессии – проводки
Смена кредитора/должника осуществляется с помощью оформления договора цессии. При этом в сделке принимают участие 2 стороны: первоначальный кредитор (цедент) и новый кредитор (цессионарий). При письменном информировании должника его согласие на отчуждение имущества не требуется (стат. 382 ГК), а погашение долга производится новой организации. Наличие и размер задолженности подтверждается первичными документами – актом сверки, отгрузочными накладными/актами на поставку товаров/выполнение услуг, банковскими выписками и платежными поручениями/требованиями и пр.
Допустим, ООО «Оптторг» отгрузило ООО «Контур» партию товаров на общую сумму 944 000 руб., в том числе НДС 18 % 144 000 руб. Покупатель не рассчитался вовремя за продукцию и «Оптторг» переуступил долг ООО «Аверс» за 900 000 руб. Бухгалтеру «Оптторга» потребуется выполнить проводки в таком виде:
Уплата НДС при уступке права требования
В качестве отдельного вида обязательств выделяется финансирование под уступку денежного требования (факторинг), которое фактически имеет много общего с договором цессии, поскольку при факторинге к финансовому агенту так же, как и при цессии к цессионарию, переходит право требования к должнику клиента по переуступленному последним финансовому агенту требованию. Видообразующая разница между договорами цессии и факторинга состоит в том, что предметом сделки при факторинге является денежное требование клиента (при цессии — цедент), вытекающее из предоставления им товаров, выполнения работ или оказания услуг третьему лицу и приобретаемое путем передачи его обладателю (клиенту) денежных средств. Кроме того, в соответствии со ст. 828 ГК РФ уступка денежного требования действительна даже в случае, если между клиентом и его должником существует соглашение о ее запрете или ограничении. Наконец, еще одно существенное отличие состоит в том, что деятельность приобретателя требования (финансового агента) по финансированию под уступку денежного требования могут осуществлять только коммерческие организации, а в соответствии со ст. 825 ГК РФ такая деятельность подлежит лицензированию.
Первоначально следует определить, что понимает законодатель под дважды встречающимся в статье оборотом «финансовые услуги», ибо представляется, что без такого определения понятий не очень удачно сформулированные положения статьи 155 НК РФ будет весьма трудно адекватно истолковать. Тем более, что Методические рекомендации МНС по применению главы 21 «Налог на добавленную стоимость» НК РФ эту статью никак не комментируют.
Уступка права требования (цессия): учет НДС
Наиболее частыми примерами цессии является передача прав аренды, денежного займа, доли в строительстве, договора поставки товаров или оказания услуг. Здесь всё происходит по выверенной схеме заключения соответственного контракта и акта, но есть несколько важных исключений. Самым интересным и важным считается пример права передачи и получения недвижимости. Договор на переуступку права недвижимости возможен лишь при подписании соглашения об отчуждении имущества. Хорошим примером может быть оформление дарственной, договора купли-продажи, мены.
Рекомендуем прочесть: Договор купли продажи земельного участка цена
Основные положения данных правоотношений прописаны в Гражданском кодексе Российской Федерации, в статье номер триста девяносто один, в двадцать четвёртой главе. Здесь детально рассказывается, кто и при каких условиях может выступать кредитором и должником, а кто может быть третьим лицом, будучи при этом приемником прав.
Тема: Уступка требования по договорам без НДС
В счет погашения задолженности организации передают поставщикам свое имущество, выдают векселя, проводят взаимозачеты. Достаточно широкое распространение получила такая неденежная форма расчетов, как уступка права требования. Поэтому приступая к отражению хозяйственных операций, определяемых исполнением хозяйственного договора, бухгалтер прежде всего должен быть уверен в правовой обоснованности этих операций.
Согласно гражданскому законодательству право (требование), принадлежащее кредитору (цеденту) на основании обязательства, может быть передано им другому лицу (цессионарию) по сделке (договору цессии). Данные виды сделок выступают как способы обеспечения обязательств сторон первоначального договора и не изменяют сути самого договора.
Последующая уступка требования, вытекающего из договора реализации товаров (работ, услуг)
Приобретая право, новый кредитор может ожидать получения денег от должника, а может и продать требование еще раз. Налоговая база при последующей уступке права определяется на основании п. 2 ст. 155 НК РФ как величина превышения сумм дохода, полученного новым кредитором при последующей уступке требования или при прекращении соответствующего обязательства , над суммой расходов на приобретение указанного требования.
Как следует из гл. 26 ГК РФ, обязательства могут быть прекращены надлежащим исполнением, предоставлением отступного, зачетом, новацией, прощением долга, невозможностью исполнения и т.д. Таким образом, у нового кредитора, получившего от поставщика (исполнителя, подрядчика) право требования долга, налоговая база может определяться не только на момент исполнения обязательства должником, но и, например, на момент предоставления отступного.
Обратите внимание! Поскольку данная норма является общей, а пп. 26 п. 3 ст. 149 НК РФ — специальной, переуступка права, вытекающего из договора займа, НДС не облагается даже при наличии положительной разницы между ценой переуступки права и стоимостью его приобретения. С этим выводом согласен и Минфин. В частности, из Писем от 24.04.2012 N 03-07-11/123 и от 27.03.2012 N 03-07-05/09 следует, что п. 2 ст. 155 НК РФ не применяется в отношении операций по переуступке прав (требований) кредитора по обязательствам, вытекающим из договоров займа.