Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Проверка юридической чистоты недвижимости и сделки на вторичном рынке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если осмотр квартиры проходит без присутствия владельца, следует обязательно запросить нотариальную доверенность. «В ней должны быть указаны адрес жилья и паспортные данные как собственника, так и человека, который непосредственно встречается с потенциальным покупателем. Нотариальная доверенность необходима, если взрослые дети сдают квартиру своих пожилых родителей, которые не могут сами присутствовать при показе квартиры», — подчеркнул эксперт «Авито-Недвижимости».
Совет № 2: Запросите нотариальную доверенность
От продаваемой по доверенности квартиры вообще лучше отказаться, поскольку этим методом очень часто пользуются мошенники. Если нужная вам квартира продается только по доверенности, добивайтесь личного участия собственника при заключении сделки — договоритесь с ним встретиться и пообщаться. «От видеозвонков стоит отказываться. Обязательно проверьте документы владельца квартиры и сверьте эти данные со свидетельством о государственной регистрации права. Эту информацию можно получить в Росреестре. Если собственник не может принять участие в сделке, проверьте, действительно ли существует нотариус, указанный в доверенности. Не поленитесь, сходите к нему, покажите копию доверенности и попросите подтвердить подлинность подписи», — рекомендует Данильченко.
Продавец может взять ее в МФЦ. Убедитесь, что ей не больше месяца.
На что обратить внимание
- Количество собственников.
- Данные собственников — они должны совпадать с теми, что указаны в паспорте. Если в выписке указана другая фамилия — например, женщина вышла замуж, учитывайте, что сначала собственнику необходимо будет обновить данные в Росреестре, что занимает время.
- Наличие обременений — например, ипотеки. Если обременение есть, Росреестр не зарегистрирует сделку.
- Есть ли в числе собственников несовершеннолетние — в этом случае может потребоваться разрешение органов опеки на сделку.
Справка из психо-неврологического диспансера
Если сделку проводит человек, стоящий на учёте в психо-неврологическом диспансере или наркологии, сделку могут признать недействительной.
Юристы предупреждают, что у некоторых людей создан целый бизнес, связанный с перепродажей одной и той же квартиры.
Владелец, стоящий на учёте, продаёт квартиру (обычно покупатели справку не требуют). Затем идёт в суд и оспаривает сделку, ссылаясь на собственную невменяемость. Квартиру ему возвращают, покупателя выселяют. Так можно повторить несколько раз. Две сделки по московской квартире — уже 18 млн прибыли.
Понятно, что придётся вернуть покупателю деньги. Но что взять с человека, укоторого из имущества единственное жильё и небольшой доход? Почти ничего. Крошечная часть дохода, списанная приставами, не компенсирует потери и не поможет купить новое жильё.
Шаг 4 – проверка продавца
С не менее пристальным вниманием следует проверить и самого собственника. Для начала убедитесь в подлинности его паспорта. Сделать это можно с помощью специализированного сервиса на официальном сайте Федеральной миграционной службы РФ. Полученная таким образом информация носит, конечно, больше справочный характер. Для получения юридически значимой официальной информации создатели сайта рекомендуют обратиться в территориальное подразделение ФМС (попросту говоря, местный паспортный стол).
«Крайне внимательным надо быть, если договор подписывает представитель продавца по доверенности, – замечает Сергей Поправка. – Следует знать, что доверенность, выдаваемая физическим лицом, обязательно должна быть нотариально удостоверена. Следует убедиться, не отозвана ли доверенность, а также четко уяснить перечень полномочий доверенного лица: вправе ли он только подписывать договор аренды или может еще и, например, получать оплату по договору. Вообще, надо понимать, что подписание договора доверенным лицом создает дополнительные риски».
Гораздо сложнее будет разобраться с дееспособностью продавца. Но сделать это обязательно нужно (сколько бы доверия ни внушал человек), дабы быть уверенным, что на момент заключения договора собственник не находится в плановом месячном запое, в состоянии наркотического воздействия и что он психически здоров. Не поленитесь вместе с продавцом посетить наркологический и психоневрологический диспансеры для получения соответствующих справок.
Документы, подтверждающие личность владельца
Первый документ для ознакомления — это паспорт собственника. Вы должны удостовериться, что собственник недвижимости и продавец – одно и то же лицо (а если нет, у продавца должна быть доверенность, но об этом ниже). Проверьте, что данные паспорта – серия, номер, дата и место выдачи – совпадают с теми, которые указаны в остальных документах на квартиру.
Кроме того, загляните на страницы, где отмечается семейное положение и наличие детей. Эти сведения вам тоже пригодятся.
Если у продавца есть дети, уточните, входят ли они в число собственников и использовался ли для покупки квартиры материнский капитал. Если дети также являются владельцами жилья, ознакомьтесь с их паспортами или свидетельствами о рождении.
Несмотря на то, что существует несколько видов паспортов, как минимум российских и иностранных граждан, чаще всего вам будут попадаться отечественные паспорта.
Кроме совпадения данных паспорта с содержащимися в документах на недвижимость, обратите внимание на состояние документа (если он выдан 10 лет назад, а выглядит как новенький, это подозрительно), на шрифты, водяные знаки, оттиски, наличие исправлений, наклеек и т.п. Интересно, но паспорта, где данные внесены от руки, а не напечатаны, не являются фальшивыми. Такие до сих пор можно встретить, если человек получал его давно где-нибудь в маленьком провинциальном городе.
Иностранные граждане, согласно российскому законодательству, тоже могут продавать и покупать недвижимость без ограничений. Помимо паспорта их страны они обязаны предоставить заверенный нотариусом перевод документа.
План действий – шаг за шагом
- При осмотре объекта недвижимости попросите продавца предоставить правоустанавливающий документ. Договор купли-продажи, договор мены, договор дарения, свидетельство о праве на наследство и т.д. Правоустанавливающий документ – это документ, на основании которого в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) вносятся сведения о правах, ограничениях и обременениях.
- Правоподтверждающие документы – служат подтверждением регистрации возникновения и перехода права на недвижимость. До 31 января 1998 года сделки регистрировались в БТИ (Бюро технической инвентаризации) в Петербурге эта организация называлась ПИБ (Проектно-инвентаризационное бюро). Свидетельств о регистрации не выдавалось. На правоустанавливающем документе ставили соответствующий штамп. В период с 01 февраля 1998 года по 31 декабря 1999 года был переходный период, в который дела передавались из БТИ в службу по регистрации сделок и сделки могли регистрироваться и там, и там. С 01 января 2020 года до 15 июля 2016 года, документом, удостоверяющим право собственности на недвижимое имущество, было Свидетельство о государственной регистрации права собственности. После этой даты государственная регистрация права подтверждается только выпиской из ЕГРН.
- В вышеуказанных документах мы видим фамилии собственников продаваемого объекта. Наша задача познакомиться с каждым, посмотреть удостоверения личности – свидетельство о рождении для лиц младше 14 лет и папорта лиц, старше 14 лет. Паспорта должны быть действующими, не иметь лишних надписей, вырванных страниц и т.п.
- Далее следует ознакомиться со справкой о зарегистрированных в продаваемом объекте гражданах. В разных регионах она имеет разные названия, к примеру, выписка из домовой книги, выписка из поквартирной книги, в Петербурге – справка форма №9. Граждане, не являющиеся собственниками, но постоянно зарегистрированные в объекте имеют право пользования объектом. Соответственно эти граждане должны быть согласны на продажу, а собственник должен взять на себя обязательство приложить усилия по снятию данных граждан с регистрации, о чем делается запись в договоре купли-продажи объекта.
- Запросить у продавца архивную выписку из домовой книги. В Петербурге такая справка называется – справка форма №12. В это справке мы видим о наличии, либо отсутствии, в продаваемом объекте граждан временно снятых с регистрации, снятых с регистрации несовершеннолетних.
- Сами заказываем выписку из ЕГРН. Нам имеет смысл заказать две выписки. Первая – выписка об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Здесь мы увидим адрес объекта, кадастровый номер, дату регистрации права, ФИО всех собственников, наличие обременений (к примеру, ипотека, запрет на совершение сделок наложенный службой судебных приставов и т.п.).
Вторая – выписка о переходе прав на объект недвижимости. В этой выписке будут указаны все переходы права собственности на покупаемый нами объект. Кто продавал и на основании чего. Чем больше сделок, тем больше вероятность возникновения проблем, связанных с предыдущими владельцами.
- Согласие супруга на продажу объекта потребуется в случае приобретения одним из супругов объекта недвижимости в момент нахождения в браке. Даже, если супруги после приобретения объекта потом развелись, данное согласие от бывшего супруга потребуется. Исключением являются случаи, когда объект был приватизирован, подарен или получен в наследство.
- Сегодня все чаще родители используют при покупке недвижимости средства материнского капитала. Иногда они «забывают» выделить долю ребенку в приобретенной недвижимости, особенно это может произойти после полного погашения ипотечного кредита, который использовался для приобретения объекта. Поэтому помимо слов собственников, что они не использовали маткапитал, имеет смысл запросить справку об остатке на пенсионном счете. Справка об остатке на пенсионном счете матери позволит нам удостовериться, что материнский капитал использовался или нет.
- Технический паспорт на объект позволит нам взглянув на план объекта понять была ли в объекте какая-либо перепланировка. Технический паспорт не является обязательным документом для совершения сделок. Не у всех собственников он может быть. Однако, если объект регистрировался после 15 июня 2016 года, когда при регистрации перехода права собственности начали выдаваться выписки из ЕГРН, то в выписке из ЕГРН обязательно должен быть план объекта.
- Справки из ПНД (психоневрологический диспансер) и НД (наркологический диспансер) не являются обязательными. Но вы можете попросить собственника предоставить такую справку и даже оплатить ему ее. Ведь эта справка хоть немного, но обезопасит вас от того, что гражданин страдает заболеваниями, которые могут в будущем выступить основанием для оспорения сделки с недвижимостью.
Проверьте задолженности по квартире
Все коммунальные долги продавца остаются за ним — оплачивать вам их не придется. Исключение — взносы на капитальный ремонт: эти долги переходят к новому собственнику квартиры.
Чтобы не доказывать УК, что долги за коммуналку оставили не вы и чтобы вам просто не отключили свет и воду, попросите продавца взять в УК копию Финансово-Лицевого счета и справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам. Справка должна быть свежей — часто собственники забывают оплачивать счета за последние месяцы. Во многих домах понадобятся дополнительные справки об отсутствии долгов перед охраной или консьержем.
Если продавец не может выплатить долги, договоритесь о снижении цены.
Если продавец получил квартиру в наследство или в дар, понадобится справка из налоговой об отсутствии долгов.
Заказать услугу проверки юридической чистоты квартиры
Проверку юридической чистоты квартиры можно заказать агентству недвижимости. Это гораздо дешевле, чем оплачивать полное сопровождение сделки: от поиска квартиры до регистрации права собственности.
Если вам не нужен весь набор услуг агентства, можете обратиться к нему лишь на этапе проверки документов. В итоге вы будете уверены в юридической чистоте сделки и сэкономите 1-2% от стоимости квартиры.
Стоимость юридического сопровождения сделок недвижимости зависит от региона и уровня агентства. В среднем это 40000 — 70 000 ₽. За эти деньги юристы проверят всю сделку, подготовят документы и будут сопровождать на сделке. Если вам обещают помочь за 5000 ₽, скорее всего, вам просто подготовят договор или бегло вглянут на документы.
Юрист агентства проверит документы и если что-то не так, подскажет как лучше поступить. Агентство несет ответственность за совершенные ошибки — если оно ошибется, вы получите компенсацию. Это обойдется в доли процента от стоимости квартиры, но, если он найдет ошибку, сэкономит вам миллионы.
Проверяем продавца на наличие долгов
Если вы не хотите лишиться своей будущей квартиры сразу после покупки, проверяйте еще и самого продавца. Наличие обременений можно посмотреть в выписке из ЕГРН. Если квартира арестована из-за долгов, тогда ее нельзя продавать по закону и сделку могут признать недействительной. Не лишним будет и «пробить» владельца по базе судебных приставов. Если у него крупные долги, то опасность ареста жилья в скором времени не исключена.
Кроме того, можно проверить продавца по базе Единого реестра сведений о банкротстве. Если человек довел себя до такого состояния, тогда для распоряжения имуществом ему нужно будет согласие финансового управляющего. Или квартиру, которую он собирается продавать, уже намерены выставлять на торги.
Можно ли самому провести проверку?
Ответ однозначен – можно! Данный этап самый важный, поэтому к его реализации необходимо подойти со всей ответственностью. Перед приобретением квартиры, ее тщательно проверяют по следующим параметрам:
- законность планировки;
- наличие долгов за коммунальные услуги;
- аресты и обременения (ипотека, рента, аренда);
- судебные споры и притязания третьих лиц (в том числе и возможные наследники, претендующие на квартиру);
- наличие или отсутствие людей, прописанных в данной квартире (в том числе – временных);
- правовая репутация и полномочие продавца;
- достоверность и подлинность документации.
Как быть, если квартира была получена в наследство?
Казалось бы, привычная ситуация. Но, как и с договором дарения, с завещанием могут возникнуть сложности.
У одной из клиенток компании «Сделано» возникла такая ситуация — квартиру она приобрела у некоего гражданина, получившего от бабушки наследство. Перевела деньги продавцу и обратилась к нам за ремонтом. Благо, мы только успели утвердить смету и проект, но не успели приступить к работам — потому что внезапно объявилась другая внучка той самой бабушки и начала оспаривать завещание. В итоге наша клиентка вернула затраченные средства, но прав на квартиру лишилась. Ситуация неприятная, и случиться может с каждым.
Именно поэтому оптимальное решение в такой ситуации — вообще проблемную недвижимость не брать. Лучше уж купить новостройку с черновым ремонтом и сразу сделать все «под себя» (тратим на это три месяца, ремонт делаем по фиксированной цене), чем вот так сидеть на пороховой бочке.
Единственный вариант, когда вам точно ничего не угрожает – если с момента смерти прежнего владельца прошло три года. В таком случае срок исковой давности не истекает, и покупать собственность можно без опасений.
В любом случае мы надеемся, что лично ваша сделка обойдется без досадных происшествий, и вы сможете распоряжаться новой собственностью безо всяких ограничений и проволочек.
Настолько всё, что это, пожалуй, самая проблемная часть при проверке и сборе информации для чистой сделки. Несовершеннолетний ребенок, зарегистрированный в процессе приватизации квартиры, автоматически приобретает право собственности и становится участником сделки. А значит, органы опеки просто так это дело не пропустят. У ребенка должно быть альтернативное жилье, отвечающее таким же условиям или выше. В общем, всё по законодательству, иначе, даже если сделка и состоится, она легко оспаривается в пользу детей.
Также стоит учитывать факт покупки квартиры прежним собственником с привлечением материнского капитала. Если детям не выделены доли, то налицо нарушения закона и отмена сделки судом. Вот почему вначале я призывала обратить внимание на страничку «Дети» в паспорте. К этому нужно отнестись очень серьезно, ведь дети в юридическом плане защищены лучше всего. А вы — нет.
Вы точно все проверили?
Возвращаемся ко вторичке и доскональной проверке сделки на юридическую чистоту. Вроде бы всё проверили, можно открывать расчетный счет или оформлять аккредитив и завершать процесс.
А через несколько месяцев вам приходит повестка в суд, где рассматривается дело об аннулировании вашей сделки. Я специально спрятала от вас одну бумажку и не рассказала о ней выше.
Оказывается, вы замотались настолько, что забыли запросить справки из психоневрологического диспансера (ПНД) и наркодиспансера (НД) о вменяемости продавца. А он, видите ли, не только там состоит на учете, но и вообще признан недееспособным, то есть не имеет права продавать. Так родственники заявили. И всё — суд, прощай квартира, ну и большая часть денег. Из-за какой-то одной бумажки время и сбережения усилия коту под хвост…
На такие случаи всегда предусмотрен план Б – не участвовать в самодеятельности, а найти компетентного риэлтора/брокера или нотариуса, если сделка сложная и рискованная. Так, в рамках сопровождения процедуры специалист самостоятельно собирает информацию по собственникам, детям, делает заявки в органы, сверяет кадастровый паспорт с фактическими данными. Если сделку сопровождает нотариус, на него по закону ложится ответственность за любые споры, которые могут возникнуть после подписания договора купли-продажи, если они касаются проверяемых нотариальной конторой документов. Материальная ответственность в том числе.
Наравне с нотариусом гарантом юридической чистоты выступает высокая компетенция нанятого вами риэлтора. Что из перечисленного выбирать – решайте сами, исходя из сложности сделки и потенциальных рисков.
Второй этап – проверка истории жилой площади
Чтобы узнать историю квартиры, попросите у продавца представить выписку из ЕГРП. В этой выписке из единого реестра можно увидеть, есть ли на квартире арест или запрет на любые сделки, все переходы собственности на протяжении почти 20-ти лет. Реестр государством был создан в 1998 году, более ранние и точные сведения о правах собственности узнать будет проблематично. Впрочем, это не столь важно, а вот узнать, сколько раз за последнее время данное конкретное жилье продавалось, интересно. Частая перепродажа может свидетельствовать о не слишком «чистых» и честных сделках с недвижимостью.
Самыми «чистыми» квартирами и юридически идеальными считаются как раз те, о которых нет данных в ЕГРП. Это значит, что квартира после приватизации не продавалась. Сделать запрос нужно только в муниципалитет, где в отделе имущественной политики могут дать информацию обо всех собственниках квартиры.
Если в «истории болезни» квартиры бывали аресты и запреты, нужно посмотреть, сколько лет прошло с момента их снятия. Срок давности по признанию сделок с недвижимостью недействительными составляет 3 года. Таким образом, желательно, чтобы в течение последних трех лет на покупаемой квартире не было наложено никаких ограничений.
Четвертый этап – проверка «на вшивость»
Качественной проверке должна подвергаться не только покупаемая квартира, но и ее собственник – продавец. В настоящее время существует много электронных сервисов, позволяющих получить различную требуемую информацию. Есть такой сервис и у миграционной службы. На сайте ФМС России можно проверить подлинность паспортных данных человека – попросить у продавца посмотреть его паспорт будет вполне уместным делом. Можно обратиться в местный паспортный стол.
Особое внимание стоит уделить проверке продавцов недвижимости, действующих по доверенности от собственника. Такая доверенность должна быть обязательно заверена у нотариуса и не быть отозванной. В ней прописываются права продавца – может ли он получать, к примеру, деньги за проданное жилье или уполномочен только подписать договор.
Еще один важный момент – дееспособность продавца. Нужно проверить, его отношение к алкоголю и наркотикам, а также состояние психики. Здоровый и адекватный человек сам принесет потенциальным покупателям все необходимые справки, так как сделка для него является актуальной и значимой.