Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как и зачем измерять площадь квартиры в новостройке?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Почему может произойти отклонение фактической площади от проектной? Необходимо понимать, что при заключении ДДУ покупается еще не существующее жилье, то есть дом находится в стадии строительства. Право собственности возникает только после сдачи объекта долевого строительства и прохождения всех установленных экспертиз, разрешающих его эксплуатацию. Покупатель должен принять квартиру, подписать соответствующий акт, после чего уже можно проходить процедуру государственной регистрации. До этого момента покупатель, или дольщик, как будет правильнее его называть, может требовать у компании-застройщика только сдачи объекта в срок и передачи квартиры с указанными в договоре характеристиками.
Почему площадь квартиры после сдачи может отличаться?
Такая процедура регламентируется несколькими федеральными законами:
- часть 1 статьи 4 и статья 8 ФЗ о долевом участии;
- статья 29 ФЗ о госрегистрации.
Итоговая площадь квартиры может отличаться от проектной. В зависимости от условий договора, проблема может решаться по-разному. Действия при разногласиях в оценке метража квартиры должны быть прописаны в проекте договора.
Если итоговая площадь квартиры, на основании замеров БТИ, действительно окажется меньше согласованной, то застройщик в большинстве случаев обязан вернуть часть заплаченных за квартиру денег. То же самое работает в обратную сторону — итоговая площадь может оказаться больше проектной. В этом случае компенсировать разницу придется покупателю.
Также возможно применение иных условий, например, допустимая разница от проектной величины, когда в рамках установленного «коридора» никто никому не должен. Или, например, проектная площадь окончательная, и перерасчетов не предусмотрено.
Возможно ли изменение цены по договору долевого участия
Согласно положениям ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214, ценой договора долевого участия (ДДУ) считается сумма денежных средств, подлежащая уплате со стороны участника долевого строительства, в пользу застройщика.
Такая цена определяется в ДДУ до его заключения, является по общему правилу неизменной и уплачивается в установленном порядке.
Положениями п. 2 ст. 5 ФЗ № 214 определяется возможность изменения цены ДДУ, уже после его заключения.
Так, изменение цены осуществляется при условии, что оно допускается при указании об этом в договоре, определения порядка такого изменения, случаев, допускающих его и условий, на которых оно будет производиться.
Определение точной фактической площади
Сразу на этапе строительных работ определить точно итоговую фактическую площадь квартиры невозможно, и поэтому застройщик в договоре участия в ведущемся долевом строительстве указывает площадь проектную, то есть запланированную. Она предусмотрена проектом, но довольно часто отличается от фактической.
Но кто и когда определяет фактическую, реальную площадь уже построенной квартиры? Такими полномочиями наделяется особый государственный орган, который называется Бюро технической инвентаризации (общепринятое и известное многим сокращение – БТИ). Другое название этой госструктуры – ПИБ, что расшифровывается как Проектно-инвентаризационное бюро.
Замерами квартир на этапе сдачи дома в эксплуатацию занимаются работающие в БТИ кадастровые инженеры. После обмера БТИ выясненная площадь заносится в акт приёма-передачи, который составляется застройщиком и предоставляется дольщику для приёмки готового объекта недвижимости.
Определение любых отклонений осуществляется исключительно до передачи квартиры участнику долевого участия, являющегося приобретателем по ДДУ. Разница фиксируется в акте приёма-передачи на основании сведений инвентаризации и кадастрового учёта. Кроме того, данные технического государственного обязательного учёта должны в обязательном порядке отражаться и в паспорте квартиры, выдачей которого занимается БТИ.
Обязательно ли доплачивать за лишнюю площадь
Такое случается достаточно часто, и если условия договора предусматривают перерасчет цены, скорее всего дольщику придется заплатить за лишний метраж квартиры. Однако необходимо предпринять все возможные меры, чтобы доплата не оказалась максимальной.
Во-первых, застройщик часто требует доплаты не по первоначальной цене за квадратный метр, указанный в договоре, а исходя из его рыночной стоимости на момент перерасчета. Такие действия незаконны.
Во-вторых, возможны ошибки в замерах, проведенных сотрудниками бюро технической инвентаризации. Лучше всего пригласить независимого эксперта для повторного измерения площади.
В-третьих, при несогласии дольщика на доплату, застройщик может направить ему уведомление о расторжении договора на основании просрочки и требовать с него пеню за неуплату в срок. Такие действия застройщика являются поводом для обращения в судебные органы.
В-четвертых, при значительном, более чем на 5 % увеличении площади квартиры, можно расторгнуть договор через суд.
Судебная практика по таким делам неоднозначна, во многом исход дела зависит от особенностей и нюансов, которые в каждом случае свои. Также желательно привлечение опытного юриста, имеющего обширную практику в подобных делах, который увидит и учтет все самые незначительные нюансы, не заметные обычному дольщику.
Варианты разрешения спора о метраже квартиры в новостройке
Есть много случаев, когда люди правомерно получали назад деньги за уменьшение площади по ДДУ. Сначала дольщик направляет претензию застройщику, предоставляет план. Наиболее вероятные варианты развития событий после этого:
- Застройщик сравнивает проектную площадь с площадью, указанную в плане, берет калькулятор, высчитывает разницу проектной и фактической площади и безоговорочно выплачивает причитающуюся сумму, Такой исход возможен, но маловероятен.
- Застройщик вызывает кадастрового инженера из организации, осуществившей подготовку документов для постановки на кадастровый учет, или же какого бы то ни было кадастрового инженера. Тот обмеряет помещение и подтверждает сведения, указанные в плане кадастровых инженеров. Застройщик выплачивает причитающуюся сумму. Это самый вероятный исход.
- Застройщик вызывает кадастрового инженера из организации, осуществившей подготовку документов для постановки на кадастровый учет, или же какого бы то ни было кадастрового инженера. Тот обмеряет помещение и не подтверждает сведения, указанные в плане кадастровых инженеров. Человек обращается к юристу, тот готовит иск для предоставления его в суд. Суд назначает третье лицо проверить сведения о метраже квартиры в новостройках. Подтверждаются сведения, указанные в плане кадастровых инженеров. Застройщик выплачивает причитающуюся сумму.
|
В спорных вопросах нужно быть готовым к любому из возможных исходов и внимательно оценивать ситуацию. В случаях, когда решение может оказаться на стороне застройщика, принимать решение о подаче судебного иска нужно только после консультации с профильным юристом. |
Что делать дольщику, если площадь квартиры меньше проектной
Когда дом построен, БТИ провело необходимые замеры, и фактическая площадь оказалась меньше проектной, дольщику нужно действовать по следующему алгоритму:
- Передать застройщику письменное заявление, в котором содержатся все необходимые данные для возврата части внесенных по ДДУ денег:
- расчет суммы, которую строительная компания должна вернуть участнику долевого строительства. Недостающий метраж умножается на цену 1 кв. м. жилплощади, указанную в договоре;
- банковские реквизиты дольщика, по которым он планирует получить компенсацию;
- срок возврата денежных средств;
- контактные телефоны.
- Вы должны быть уверены, что застройщик получил заявление. Для этого лучше всего лично приехать в офис строительной компании и оставить его в канцелярии или у секретаря руководителя организации. На копии заявления, которая остается у вас, нужно получить роспись принявшего бумагу сотрудника и дату ее получения.
- Если строительная компания не спешит возвращать ваши деньги, а перспективы мирного разрешения вопроса не ясны, дольщику нужно обращаться в суд.
Поводом для обращения станет нарушение застройщиком норм закона «О защите прав потребителей». Покупатель вправе требовать взыскать со строительной компании:
- сумму неустойки за несвоевременность сдачи квартиры;
- компенсацию материального ущерба дольщика;
- понесенные в ходе судебного процесса расходы;
- сумму переплаты за недостающую квадратуру жилого помещения.
Надеюсь, теперь если площадь квартиры окажется меньше, чем в ДДУ, то вы будете знать, что делать и сможете отстоять свои права.
| Ваш личный эксперт по недвижимости Анапы |
Ворсов Андрей Александрович |
Квартира больше, чем по договору. Надо ли доплачивать застройщику?
Мы купили квартиру, площадь около 63 м², скоро получаем ключи. На форуме покупателей квартир на этой стройке многие обсуждают, что уже были в своем жилье и у всех фактическое превышение площади, за которую потом нужно платить.
При каком превышении имеет смысл обращаться в суд?
Можно ли это сделать после получения ключей и выплаты денег за дополнительные квадратные метры?
Татьяна, без изучения договора нельзя точно ответить, можете ли вы не платить и стоит ли идти в суд. Давайте разберемся, что вообще говорит закон по поводу доплат за превышение площади в новостройках.
Судя по всему, речь идет о долевом участии в строительстве. Вы заплатили деньги, когда квартиры еще не было, а ее площадь была указана только на бумаге согласно проекту. Когда квартиру построили, ее измерили и посчитали фактическую площадь. Действительно, иногда бывает так, что площадь готовой квартиры оказывается больше, чем было указано в проекте.
Если в договоре долевого участия указана одна площадь и цена, а теперь застройщик требует доплату, вы не обязаны молча соглашаться. В законе нет такой нормы, на основании которой дольщик автоматически должен доплачивать, если застройщик попросил. Даже если квартира на самом деле оказалась большей площади.
📝 Что делать,чтобы не отказали в едином пособии?
✅ Чтобы не было отказа из-за превышения доходов. Право на пособие имеют семьи со среднедушевым доходом ниже прожиточного минимума в регионе на дату обращения. Учитываются доходы за 12 месяцев до 1 месяца до месяца подачи заявления. Если придет отказ из-за превышения доходов, имеет смысл подать заявление позже. Период выбирайте так, чтобы в него не попали месяцы с высокими доходами. К примеру, с крупной суммой премии или отпускными.
✅ Чтобы не было отказа из-за имущества. Чтобы не было отказа, нужно разобраться с имуществом, снять с учета старые машины, переоформить дачу, гараж и другие объекты, которые по факту семье не принадлежат. Тогда они не будут на вас числиться и по этой причине отказа не будет.
✅ Чтобы не было отказа из-за отсутствия официальной занятости. Нужно легализовать свои доходы. То есть трудоустроиться по трудовому договору, заключить с заказчиком договор ГПХ или открыть ИП, или оформить самозанятость. Доход должен быть хотя бы в 1 месяце за расчетный период. Уважительная причина отсутствия доходов должна составлять 10 и более месяцев в расчетном периоде.
❗️ Если причиной отказа в выплате указано: «Наличие в заявлении недостоверных или неполных данных», необходимо повторно подать заявление, но сначала проверить правильность и корректность внесенных данных, исправить неверные сведения.
Застройщик требует доплату за увеличение площади до 5%
Обязан ли дольщик произвести доплату в случае увеличении площади квартиры до 5% от ориентировочной площади?
Да, обязан, но только при условии, что заключенный договор в принципе допускает возможность изменения цены по причине расхождения в метраже квартиры и определяет условия такого перерасчета. Этого требует закон (ч. 2 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ).
Однако, если ДДУ не содержит такого условия, предполагается, что цена договора является фиксированной, не подлежащей изменению, в связи с чем, даже при увеличении площади квартиры дольщик сможет правомерно отказаться от любых доплат. Но следует учитывать, что в условиях отсутствия в ДДУ оговорки о соразмерном уменьшении/увеличении цены договора при наступлении соответствующих условий, фактическое уменьшение площади квартиры в пределах 5% от общей площади также не повлечет у застройщика обязанности по возврату дольщику денежных средств за такое отклонение в метраже.
При отсутствии в ДДУ соответствующего условия, застройщик не вправе в одностороннем порядке менять цену договора и требовать с дольщика доплату, поскольку это прямо противоречит статье 310 ГК РФ.
Соответственно, в этом случае и отказ застройщика в передаче квартиры в установленный договором срок по причине недоплаты на лишние метры, может быть признан неправомерным.
👤 Что это значит для простых граждан
Для обычных граждан подписание подобных договоров ДДУ является вынужденной мерой. А застройщик, являясь сильной стороной договора, пользуется этим. И еще на стадии заключения соглашения застройщик вносит такие условия, которые будут выгодны именно ему. Как пример — возможное уменьшение площади построенной квартиры при неизменной цене.
Более того, если дольщик попробует внести изменения в договор, то со стороны застройщика натолкнется на сильное сопротивление — никто не станет менять условия.
И в дальнейшем опротестовать уже подписанный договор (или его отдельные пункты) в суде практически невозможно. В конечном итоге, человек вынужден со всем этим мириться, а иначе ему и вовсе будет отказано в заключении договора ДДУ.
Поэтому, соглашаясь на подписание подобных договоров, граждане фактически заранее разрешают застройщику построить за ту же цену квартиры меньшей площади. А это — законное обкрадывание дольщиков.
Кратко — как быть, если застройщик просит доплачивать за квартиру
Любое требование доплатить за квартиру сверх суммы, указанной в договоре, это повод всё перепроверить. Сразу же платить, например, потому что так решили остальные дольщики, не нужно.
- Небольшие расхождения в площади, на 1–2% — это нормально. Если фактическая площадь отличается на 5% и больше процентов — это не только грубая ошибка, но и нарушение закона. И, возможно, хитрость или мошенничество застройщика.
- Если разница в площади до 5% от указанной, стоит оплатить эти метры.
- Если не хочется платить, можно поторговаться с застройщиком. Например, есть распространенная практика — дольщик не требует от застройщика выравнивания стен и закрывает глаза на другие незначительные проблемы на стройке, а застройщик не требует платы за дополнительные метры.
- Когда застройщик отказывается идти на компромисс, закажите экспертизу — возможно, в замерах допущена ошибка.
- Вы имеете право отказаться от квартиры, если с вас требуют оплату больше 5% расхождений. И потребовать свои деньги плюс неустойку.
Цена договора ДДУ — это денежные средства, которые дольщик уплачивает для строительства объекта. Цена договора определяется, исходя из общей площади жилого помещения и площади нежилых помещений, которые является неотъемлемой частью строящегося объекта.
Соответственно, если по факту квартира оказалась меньше по площади, чем в договоре ДДУ, собственник вправе потребовать от застройщика материальной компенсации за данную разность. Однако в соответствии с п.2 ст. 5 Федерального закона №214-ФЗ, изменение цены договора возможно только по соглашению сторон. Эта норма обязывает сторон сделки заключить дополнительное соглашение, в котором будет отображен факт уменьшения площади квартиры.
Таким образом, изменение цены договора имеет свои юридические особенности:
1) Заключение доп.соглашения допускается только по волеизъявлению обеих сторон сделки.
2) Соглашение должно быть оформлено в той же форме, что и договор долевого участия (основание: п.1 ст. 452 ГПК РФ). То есть документ должен быть составлен в письменной форме и в обязательном порядке зарегистрирован в Росреестре.
В соответствии со ст. 310, односторонний отказ от исполнения договорных обязательств невозможен. Кроме этого, застройщик не имеет право самостоятельно изменять цену договора. Данное действие противоречит нормам Федерального закона “О защите прав потребителей”.
Изменение площади квартиры при долевом строительстве
- Отклонение фактической площади от проектной в квартирах, созданных на основании договоров долевого участия, является самым распространенным основанием для изменения размера финансирования, установленного ранее таким договором.
- Такое изменение оформляется сторонами отдельным соглашением и допускается только в тех случаях, когда изменение цены, а также условия и случаи такого изменении предусмотрены договором.
- На практике такое изменение цены, в зависимости от наличия соответствующего условия, возможно в обе стороны:
- в пользу застройщика, что требует от дольщика соответствующей доплаты;
- в пользу дольщика, что требует возврата уплаченных средств.
При заключении договора с застройщиком в нем указывается проектная площадь, после завершения строительства многоквартирного дома производится обмер БТИ и площадь уточняется.
Согласно п. 5 ст. 15, ст. 16 ЖК РФ и п. п. 3.36 — 3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ, утв. Приказом Минземстроя России от 04.08.1998 N 37, площадь квартиры жилого здания определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров. К подсобным помещениям относятся площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей.
Общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий — 0,5, для балконов и террас — 0,3, для веранд и холодных кладовых — 1,0.
Эту методику расчета использует БТИ, однако подсчитанная в соответствии с ней площадь имеет значение для целей технического учета квартиры. Общая площадь квартиры с учетом всех относящихся к ней вспомогательных и подсобных помещений, балконов, лоджий и т.д. больше, именно ее указывают застройщики, привлекая клиентов.
Если в кадастровом паспорте на квартиру и свидетельстве о праве собственности отмечена меньшая площадь, но из технического паспорта на нее следует, что общая площадь соответствует той, которая была изначально заявлена застройщиком, то нарушений прав клиента не имеется (Апелляционное определение Мосгорсуда от 24.12.2013 по делу N 11-42055).
Он получает именно ту площадь, которая ему была обещана (Апелляционное определение Орловского областного суда от 11.09.2013 по делу N 33-2043), поэтому указание в договоре общей проектной площади квартиры без применения понижающих коэффициентов не противоречит закону (Апелляционное определение ВС Чувашской Республики от 15.01.2014 по делу N 33-216/2014, Определение Ленинградского облсуда от 16.10.2013 N 33-4815/2013).
Кроме того, необходимо учитывать, не была ли уменьшена площадь квартиры в результате проведения гражданином в ней отделочных работ, ремонта (Апелляционное определение Верховного суда Республики Саха (Якутия) от 14.08.2013 по делу N 33-3015/13).