Услуги юриста в сфере недвижимости

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Услуги юриста в сфере недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Юридическое сопровождение сделок с личной и коммерческой недвижимостью (купля-продажа, мена, дарение и др.) может подразумевать конкретную услугу. Например, экспресс-проверка объекта или составление предварительного и основного договора продажи. А может включать целый комплекс услуг (что называется под ключ).

Что включает в себя комплексная услуга по сопровождению сделки с недвижимостью

Услуга сопровождения сделки с недвижимостью предполагает выполнение целого комплекса задач, охватывающих все аспекты сделки.

В частности, это:

• полное консультирование по любым вопросам, связанным с подготовкой и оформлением сделки;
• сопровождение процедуры приобретения или продажи недвижимости;
• информационная поддержка в плане выбора оптимального вида сделки, причем юристы изначально берут во внимание все особенности объекта, риски и прочие аспекты;
• правовой анализ предоставляемых заказчиком документов, связанных с реализуемой недвижимостью;
• помощь и консультационная поддержка по оформлению недостающих документов;
• присутствие или самостоятельно проведение переговоров с любыми контрагентами;
• полноценная комплексная проверка всех данных по объекту;
• разработка и согласование договора купли-продажи, а также правовой анализ соглашения, предоставленного продавцом;
• присутствие юриста на всех этапах сделки;
• помощь в решении любых проблем, связанных с наследованием;
• представительство интересов клиента во всех судах по делам, связанным с оспариванием или отменой договора купли-продажи недвижимости.

Можно заказать только некоторые из этих услуг, но лучше не стараться сэкономить, и обратиться за комплексным сопровождением. Это позволит вам быть уверенным в том, что вас не обманут, случайно или намеренно, и вы гарантированно завершите запланированную сделку максимально безопасно, и без лишних затрат, что тоже очень важно.

Правовые основы заключения сделок с объектами недвижимости

Сделки с недвижимостью являются одними из самых высокорисковых и сложных с точки зрения оформления. Закон предъявляет к ним ряд жестких требований.

• Недвижимым имуществом признаются земельные участки, дома, квартиры, комнаты, а также коммерческие объекты (здания, сооружения и др.).
• Права на объекты недвижимости могут возникнуть либо в силу создания имущества (построенный дом, выделенный земельный участок), либо в результате определенных сделок: покупки (продажи), обмена, аренды/найма, передачи в дар или в порядке наследования, др. Но в любом случае только после государственной регистрации.
• В сделках могут участвовать организации, предприниматели, обычные граждане и даже дети.
• Договор купли-продажи оформляется только письменно: один документ, подписанный всеми сторонами. Количество экземпляров изготавливается по необходимости. Несоблюдение данного условия превращает соглашение в недействительное. Образец данного документа можно взять в интернете, так как он имеет единую форму, установленную законодательством РФ.
• Рента, сделки с участием несовершеннолетних (недееспособных), а также реализация доли в общем имуществе требуют дополнительного нотариального удостоверения.
• Переход прав на объект требует государственной регистрации в Росреестре. Именно с момента внесения информации в электронный реестр наступают правовые последствия заключенной сделки. То есть если сделка оформлена должным образом (письменный договор) и даже исполнена сторонами, но не зарегистрирована, то для третьих лиц она не имеет силы.

Все тонкости сделок с недвижимостью

Сопровождение сделок с различными объектами недвижимости – это выявление и учет всех фактов, которые могут оказать существенное влияние на решение о целесообразности приобретения. Значение имеют любые «мелочи».

Покупка новостройки. Необходимо выяснить, введен ли дом в эксплуатацию, совпадает ли заявленная и фактическая площадь, присвоен ли квартире (и дому) почтовый адрес, подписан ли акт приема-передачи и т. д.

Приобретение вторичного жилья. Данная процедура также сопровождается тщательной проверкой со стороны юриста: проведенные перепланировки должны быть своевременно узаконены, квартира не должна находиться под арестом, являться предметом залога или судебного спора. Стоит убедиться, что не существует граждан, за которыми осталось право пользования помещением (следует учесть всех лиц, пропавших без вести, пребывающих на лечении в спецучреждении или местах заключения).

Что должно насторожить будущего собственника. Сюда входят такие моменты, как многократная перепродажа объекта за сравнительно небольшой период, подписание документов по сделке только и исключительно посредником, реализация квартиры юридическим лицом, продажа наследуемого имущества. Список остается открытым, потому что предусмотреть все краеугольные вопросы можно только после скрупулезного исследования документов по конкретному недвижимому имуществу.

Юридическое сопровождение – это возможность обнаружить скрытые риски в сделках. А также надежный способ предупредить потери в результате купли-продажи недвижимости. Грамотный юрист способен уже на стадии планирования выявить соответствие (несоответствие) целей приобретения и возможностей реального использования имущества. Даже юридически чистый объект недвижимости может иметь ряд законных, но скрытых ограничений. Это здания с запретом на реконструкцию (нельзя перестроить под нужды бизнеса), земля с нулевым ГПЗУ (невозможно организовать строительство), участки в зонах с особым охранным статусом (строительные работы требуют длительных согласований с различными ведомствами) и многое другое.

Юридическая экспертиза вашей задачи

Такая экспертиза означает выработку оптимальной стратегии и алгоритма действий для решения поставленной задачи, а также проведение широкого правового анализа документов на предмет соответствия действующему законодательству, а также нормам и правилам, утвержденным органами власти, в том числе и требованиям о наличии обязательных реквизитов.

Результатом экспертизы является письменное заключение специалиста «СВЗК» с планом действий для достижения результата, наименование и реквизиты органов власти, куда следует обратиться для подачи и получения документов, указание на соответствие либо несоответствие документов действующему законодательству. При несоответствии заключение содержит информацию об имеющихся неточностях, ошибках или иных изъянах, а также общие рекомендации по устранению недостатков. При этом оценочные термины приводятся только в отношении вывода о допустимости применения документов.

Нотариальное сопровождение

Обращение в нотариальную контору — это обязательный этап отчуждения квартиры, если:

● продается собственность несовершеннолетнего ребенка;

● продается не недвижимое имущество целиком, а только доля в праве на него.

В остальных случаях такая форма договора не является обязательной, но абсолютно во всех случаях она желательна, потому что такое удостоверение страхует стороны от возможных юридических рисков. В отличие от риелтора и стороннего юриста, консультирующего по вопросам недвижимости, нотариус, удостоверяя договор купли-продажи квартиры, несет полную материальную ответственность за свои действия.

Такое сопровождение означает, что нотариус:

● проведет правовую экспертизу сделки, самостоятельно запросит сведения из государственных реестров, в том числе из Единого государственного реестра недвижимости, чтобы досконально проверить продаваемую недвижимость на предмет возможных обременений;

● подготовит текст договора купли-продажи, учитывающий ситуацию конкретной квартиры;

● лично побеседует с продавцом и покупателем. Он обязан проговорить условия заключаемого соглашения, ознакомить участников с юридическими последствиями данной операции, при необходимости ответить на возникшие вопросы. Кроме того, нотариус в ходе разговора убеждается в том, что все участники осознают смысл происходящего и находятся в здравом уме;

● после того как продавец и покупатель подписали соглашение, он совершает на нем удостоверительную надпись, форма которой установлена нормативно;

● важный этап оформления сделки — государственная регистрация перехода права собственности. При удостоверении обязанность по направлению документов в Росреестр ложится на нотариуса.

У нотариального удостоверения соглашения купли-продажи квартиры имеются очевидные плюсы:

● это надежная страховка от юридических рисков;

● это экономит время на регистрацию прав в Росреестре: если документы направляет нотариус, регистрация займет от 1 рабочего дня;

● стоимость нотариального удостоверения чаще всего находится ниже расценок сторонних посредников, которые при этом не несут ответственности за результаты своей работы.

Стоимость нотариального удостоверения установлена законом и не может изменяться произвольно.

Снижение кадастровой стоимости

Споры по снижению кадастровой стоимости – особый вид споров. Под кадастровой стоимостью объекта недвижимости или участка земли понимается стоимость, которая определяется в ходе оценки и указывается в Государственном реестре ЕГРН. Кадастровая стоимость важна при исчислении налога на имущество и земельного налога. Чем меньше кадастровая стоимость, тем меньше налоги. Возможно или нет уменьшить кадастровую стоимость покажет юридический анализ, с оценкой текущих значений и прогнозом снижения, исходя их нашей практики.

Чтобы снизить кадастровую стоимость Закон предусматривает возможность обращения в комиссию при Росреестре и/или в суд. Для юридических лиц обязательно досудебное разрешение данного спора, физические лица могут сразу обращаться в суд. Обратиться в комиссию с заявлением можно со дня внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости недвижимости до дня внесения в ЕГРН новой стоимости. В суд необходимо подавать административное исковое заявления с приложенными документами (выписка из ЕГРН, правоустанавливающие документы на объект недвижимости, отчет о рыночной стоимости недвижимости). Все документы, необходимые для оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости, сможет профессионально подготовить только юрист по недвижимости. Особенно это актуально для объектов недвижимости в Москве и Московской области в связи с их высокой стоимостью.

Юристы КГ ЭТАЛОН помогут разрешить спор по недвижимости, отстоять свое право на жилое/ нежилое помещение и земельный участок, а также уменьшить кадастровую стоимость для облегчения налогообложения. Наша компания располагается в Алексеевском районе города Москвы. Мы работаем с объектами недвижимости, расположенными в Москве и Московской области более 20 лет.

Стоимость услуг по юридической помощь по недвижимости

Услуга	Стоимость
Сопровождение сделок с недвижимостью	от 10 000 руб.
Сопровождение сделок с землей	от 15 000 руб.
Споры по новостройкам	от 10 000 руб.
Признание права собственности	от 10 000 руб.

Риски продавца при продаже квартиры

Риелторы и юристы по недвижимости – это не случайные люди, которые выступают исключительно посредниками. Они выполняют часть функций, при этом каждый свою. Без них собственник рискует потерять деньги в результате:

1. Установленной неадекватной цены на продажу в результате неточных или предвзятых данных;
2. Отсутствия знаний рынка недвижимости, неправильно интерпретированные данные;
3. Незнания документов и нормативов;
4. Отсутствия юридической безопасности;
5. Недостатка времени для показа квартиры;
6. Непонимания, что внешний вид квартиры очень важен – она должна быть в идеальном состоянии во время просмотра;
7. Отсутствия осторожности с теми, кого впускают в квартиру;
8. Нехватки таланта убеждения.

Все эти факторы могут снизить конечную стоимость квартиры на 10-20%. Другой вариант – она может безрезультатно продаваться годами. Завышенная стоимость будет приводить редких посетителей на просмотр, которые быстро покидают жилье.

С другой стороны, можно попытаться разобраться во всех вопросах самостоятельно. В чем именно, в каких случаях и насколько это безопасно, об этом ниже.

Какую помощь может предложить?

При сопровождении услуг по продаже-покупке недвижимости юрист может оказывать следующие услуги:

• юридическая консультация в письменной или устной форме при совершении операций с недвижимостью;
• юрист по просьбе может выехать на необходимый объект для осмотра на месте;
• проанализировать составленный договор – продажа или покупка объекта;
• проверить документы, подтверждающие права собственности владельца недвижимости;
• проверить правильность проведения мероприятия, нет ли применения незаконных схем;
• окажет помощь в документальном оформлении договоров купли/продажи квартиры или иного объекта недвижимости;
• проверит юридический статус человека или застройщика, занимающегося продажей недвижимости;
• примет участие в переговорах двух сторон, оценит законность выдвигаемых требований, обязанностей или прав;
• в случае необходимости проведет регистрацию договора, касающегося купли или продажи объекта;
• окажет помощь в получении документов, подтверждающих права собственности конкретного объекта;
• прочие услуги.

Сегодня для приобретения недвижимости с минимальным риском необходимо использовать юридическую проверку договоров. В противном случае можно покупку/продажу омрачить потерей вложенных средств, судебным процессом, который также повлечет большие денежные затраты. С юристом гораздо безопаснее совершать сделки с недвижимостью.

Как выбрать адвоката или юриста по недвижимости?

Банковская проверка при покупке в ипотеку, подписи в документах, регистрация права собственности не дают никакой гарантии чистоты недвижимости и не спасают от возможных рисков.

Какие опасности скрывает прошлое квартиры:

• ущемление интересов несовершеннолетних, например, при использовании маткапитала или приватизации недвижимости;
• пересмотр наследственных долей через суд по заявлению наследников, чьи права были нарушены;
• отсутствие согласия на сделку третьих лиц – супруги(а) продавца, получателя платежа по договору ренты или держателя залога;
• после покупки отдельных комнат или долей может выясниться что продавец проигнорировал приоритет дольщиков;
• в квартире произведена незаконная перепланировка;
• в ней могут быть прописаны люди с правом пожизненного проживания, не являющиеся собственниками;
• действующее исполнительное производство в отношении продавца или признание его банкротом может привести к аннулированию договора купли-продажи;
• сделку признают незаконной, если продавец недееспособен;
• вас могут принудительно выселить, если жилье подлежит сносу или реконструкции.

Юридическая проверка помогает выявить существенные риски, неочевидные для рядового покупателя недвижимости.

Специалисты тщательно анализируют личность и права продавца, документы на объект, его состояние, вероятность притязания третьих лиц.

При оценке личности продавца юристы проверяют:

• его дееспособность,
• подлинность и целостность паспорта,
• даты заключения брака и оформления прав собственности,
• достоверность документов в случае продажи по доверенности.

Обязательный этап проверки – оценка документов, подтверждающих права продавца на владение объектом недвижимости (свидетельства о праве на наследство, дарственной, договора купли-продажи или мены и т. д.).

В случае выяснения факта оспаривания прав в суде необходимо запросить у продавца судебное решение. Если процесс по делу еще не завершен, от покупки стоит воздержаться.

Юридическая консультация по вопросам и сделкам с недвижимым имуществом

Согласно Гражданскому кодексу РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (статья 167 ГК РФ). Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (статья 166 ГК РФ). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Договор купли-продажи квартиры согласно Гражданскому кодексу РФ является сделкой, направленной на возмездную передачу недвижимости (квартиры) от продавца (собственника) покупателю (новому собственнику). Переход права собственности на квартиры является юридическим последствием договора купли продажи квартиры.

Таким образом, стороны договора купли-продажи квартиры, или иные лица вправе обратиться в суд с требованием о признании договора недействительным.

Кроме того, каждая из сторон договора вправе требовать в суде изменения или расторжения договора в случае существенного нарушения договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, удостоверенный нотариусом договор купли-продажи квартиры может быть оспорен в суде.

Например, часто основание для оспаривания договоров купли-продажи квартир является оспаривание завещания новыми или недовольными наследниками.

Сделка купли продажи квартиры с нотариусом проходит более сложно, длительно, и нервно, а потому более сложно, нежели купля-продажа в простой письменной форме.

Дело в том, что удостоверение договора купли-продажи квартиры нотариусом не отменяет для продавца и главное для покупателя необходимости пройти остальные этапы сделки :

• внести аванс за квартиру,
• проверить историю квартиры,
• проверить продавца,
• подготовить саму сделку, а значит собрать необходимые документы, подготовить безопасные расчеты – договориться с банком об аренде ячейки, согласовать с ним договор купли-продажи, согласовать условия доступа к ячейке,
• совершить сделку,
• организовать регистрацию перехода права собственности на покупателя
• сдать документы на регистрацию и получить их обратно
• провести расчеты,
• завершить сделку.

Из этого перечня удостоверение сделки нотариусом – это всего один этап, может два, если нотариус проведет регистрацию прав.

Если используется ипотечный кредит, это нотариуса не касается. Сделка усложняется, появляется два новых этапа:

• одобрение объекта для ипотеки,
• согласование условий купли-продажи с банком.

Причем, каждый из этапов требует получения дополнительных документов, в том числе это обстоятельство должно быть учтено, например, при внесении аванса.

А если у вас «альтернативная сделка» — вы или продавец оплачиваете полностью/ частично покупаемую квартиру за счет продажи другой квартиры? То есть нужно одновременно провести две или три сделки с одновременным расчетом за каждую квартиру.

А если одна из них еще и с привлечением ипотечного кредита?

Как выбрать риэлторское агентство?

Чтобы не рисковать деньгами, при выборе риэлтора нужно обращать внимание на такие нюансы:

• Наличие регистрации в ЕГРЮЛ доверять свое имущество и денежные средства риэлторам, работающим неофициально опасно;
• Отзывы клиентов — в поисках квалифицированного агента может помочь «сарафанное радио». Нужно поинтересоваться у знакомых, которые недавно покупали или продавали квартиру, довольны ли они услугами риэлтора;
• Репутация — найти подходящее агентство недвижимости можно с помощью отзывов на различных форумах;
• Риэлтор числится в Федеральной службе судебных приставов в списке должников;
• Предоставление допуслуг — как правило, в агентство недвижимости сотрудничает с юристами, нотариусами. Клиенту не нужно самостоятельно искать этих специалистов.

Какие вопросы в компетенции юриста

Для правильного определения проведения стратегии в суде, юрист по жилищным спорам должен детально изучить суть иска или претензии, после чего разрабатывается единая тактика поведения в судебной инстанции.

• Помощь в спорах по наследству. Стороны предоставляют документы юристу, который тщательно изучает вопросы наследования, согласно действующему законодательству.
• Помощь ЖКХ для определения долговых обязательств собственника перед коммунальной управляющей компанией.
• Помощь в оформлении необходимого пакета документов для определения правового статуса недвижимости – рента, арендные обязательства, покупка или продажа недвижимости, обмен и прочее.
• Ипотечные вопросы. Помощь в определении правильности расчёта процентной ставки, общие вопросы правового статуса ведения строительства жилого фонда, определение долевой части объекта собственности.
• Помощь собственникам для осуществления государственной регистрации и постановки на кадастровый учет в Госкадастр.

Что входит в круг обязанностей юриста по недвижимости?

Во первых, при первой встрече адвокат по недвижимости проконсультирует по всем аспектам сделки с недвижимостью. После этого, предупредит о рисках, с которыми вы можете столкнуться. Точно так же объяснения процедуры. Кроме того, он также расскажет, какую сумму вы должны заложить в бюджет для «скрытых платежей». Например, нотариальные расходы и госпошлины, налоги на имущество и землю. Следовательно и опережающий коммунальный платеж (в новостроях), комиссии и страховые выплаты при оформлении ипотеки и т. п.

Во вторых, после заключения договора адвокат по недвижимости приступает к изучению объекта недвижимости и самого продавца. Он проверяет:

• совпадают ли сведения об объекте в ЕГРН и Земельном кадастре;
• права продавца на продажу недвижимости;
• соблюдение прав несовершеннолетних, проживающих в продаваемой квартире;
• наличие обременений в банках и кредитных организациях;
• существование у продавца финансовых проблем;
• присутствие судебных разбирательств, ареста имущества, сведений о банкротстве;
• существования объекта в перечне под снос;
• в том числе, неузаконенных перепланировок и т. п.

В-третьих, адвокат по сделкам с недвижимостью берет на себя общение с городскими и коммунальными службами. Он выясняет:

• нет ли у продавца задолженностей или непогашенных платежей;
• имеются ли ограничений на пользование земельным участком, например, на обустройство парковочного места, постройку террасы, использование помещения для ведения бизнеса и т. п.

В заключении, после всесторонней проверки юрист готовит договор купли-продажи и пакет документов для регистрации сделки в ЕГРН. Кроме того, он лично контролирует ход купли-продажи вплоть до передачи объекта новому владельцу после государственной регистрации.

Само собой, что выше приведены далеко не все услуги по сопровождению сделки купли продажи, которые сможет предложить Вам опытный юрист по покупке недвижимости. Но, согласитесь, что даже после прочтения этой информации становится понятным, значимость подобных услуг и как полезно перед совершением ответственной сделки по покупке или продаже недвижимости обратиться к опытному профильному юристу. Кстати, найти такого специалиста Вы всегда сможете в нашей компании. У нас работают юристы, которые специализируются на сопровождении сделок по покупке/продаже всех видов недвижимости:

• помещения, здания, постройки;
• жилые и нежилые объекты;
• коммерческая недвижимость;
• земельные участки и т.д.

Похожие записи:

• Доплата к пенсии за советский стаж в 2022 году: какой размер, кто может получить
• Сроки сдачи отчетности и уплаты налогов (взносов) с 2023 года
• Куда жаловаться на участкового?