Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как проходит аукцион по продаже государственных участков земли?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Как проходят торги? В день аукциона все участники обязаны явиться на место проведения торгов. На входе проверяются личности посетителей, и каждому претенденты выдается табличка с его номером.
Другими словами, объявляя земельный аукцион, администрации подменяет аренду на собственность.
Причины и мотивы действий сотрудников администрации могут быть абсолютно разные:
- нежелание сдавать хороший участок в аренду в принципе;
- желание продать участок, чтобы наполнить бюджет, а потом получать земельный налог вместо невысокой арендной платы;
- намерение отказать в предоставлении участка без торгов в аренду и затем отпугнуть участников от аукциона высокой продажной стоимостью участка;
- и т.д.
Цели и мотивы чиновников не столь важны.
Важно другое:
- почему подобная подмена аренды на собственность стала возможной;
- чем обосновать незаконность действий чиновников администрации для проведения прокурорской проверки.
Начнем с первого вопроса.
Алгоритм проведения мероприятия
В день, назначенный организатором, участники обязаны прийти к месту проведения мероприятия. Участники проверяются, каждому из них выдается табличка. На ней указывается номер участника. После сбора всех претендентов, организатор начинает торги. Минимальная цена участка под цели ИЖС или другие цели, не является сюрпризом для участников. Она указана в оповещении о проведении мероприятия. Размер платы за аренду (за год) составляет не менее 1,5% от кадастровой цены земельного надела.
Цена объявляется, участники начинают торговаться между собой. Тот, кто готов повысить цену, поднимает табличку со своим номером. Организаторы увеличивает стоимость. Шаг аукциона традиционно составляет 3%, организатор продолжает повышение до тех пор, пока останется один из претендентов, готовый заплатить озвученную цену. Он и становится победителем на аукционе.
В процессе аукциона формируется протокол. В этом документе фиксируются данные:
- дата, место и время мероприятия;
- данные участников;
- размер заранее установленной платы годовой аренды, первая и окончательная цена лота;
- информация о претендентах предпоследнего и последнего шага.
Когда без аукциона не обойтись
В ряде случаев без торгов не обойтись. Речь идет о передаче прав на землю под коммерческие цели. Это может быть строительство магазина, автомойки, административного здания и так далее. Если возможность возведения капитального объекта недвижимости прямо следует из разрешенного использования земельного участка, проведение аукциона возможно только на право аренды. Получить землю без торгов под реализацию обозначенных целей законной возможности нет.
Здесь важно отметить: строительство коммерческой недвижимости предполагает, что участок оформляется в аренду, а после строительства объекта и получения законных прав на него земля переходит в собственность владельца объекта. Продать с торгов можно только участки под ИЖС, подсобное хозяйство или некоторые виды массивов сельхозназначения.
Форма и порядок проведения торгов
Ранее торги проводились только в традиционном формате – участники присутствовали на аукционе лично либо направляли по доверенности своих представителей. Лицитатор оглашал цену лота, пока не оставался один участник, готовый оплатить озвученную стоимость.
Внедрение электронной формы не изменило порядок проведения аукциона по продаже земельных участков в 2021 году. Принцип остался тем же: победителем признается лицо, выразившее готовность выплатить наибольшую сумму.
Отличие от традиционных торгов заключается в следующем:
- чтобы принять участие в аукционе, проводимом в электронной форме, нужно открыть на соответствующем сайте личный кабинет;
- благодаря автоматизации электронного сервиса в лицитаторе необходимость отсутствует;
- правила проведения аукциона по продаже земельных участков в режиме удаленного доступа предусматривают, что для идентификации и совершения иных юридически значимых действий участник использует электронную цифровую подпись.
Все это обеспечивает торгам, проводимым в такой форме, большую объективность. Еще один плюс – отсутствие влияния человеческого фактора на то, как проводятся аукционы на землю в электронном формате, и, соответственно, на результат торгов.
Купить земельный участок на аукционе
Возможность купить земельный участок через аукцион ─ один из важнейших результатов земельной реформы, проводимой в России.
Аукцион земельных участков ─ способ возмездного (за плату) приобретения земли. Торги, связанные с предоставлением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, представляют значительный интерес для инвесторов. Покупка земли ─ необходимое условие для начала строительства, а покупка права аренды участка ─ зачастую первый шаг к открытию торгового бизнеса.
В проведении аукционов по предоставлению земельных участков заинтересованы государственные и местные администрации. Аукционы позволяют найти эффективных собственников, что с одной стороны позволяет земле более активно «работать» на благо развития экономики, а с другой ─ снижает издержки на ее администрирование со стороны властных структур. Продажа земельных участков через аукцион ─ один из способов пополнения бюджета. Важнейшее экономическое значение аукционы по аренде земельных участков имеют для муниципалитетов. Продажа через открытые аукционы прав на аренду городской земли – один из наиболее эффективных способов создания новых рабочих мест, улучшения городской инфраструктуры и получения дополнительных средства для финансирования социальных программ.
Аукционы земельных участков ─ новое явление в современной России. В Земельном кодексе РСФСР 1991 г. возможность купить участок на аукционе или иных торгах не предусматривалась. Слово «аукцион» в этом документе не упоминалось вовсе. И вообще, правовое регулирование оборота земельных участков через процедуру торгов фактически отсутствовало. В действующем Земельном кодексе Российской Федерации (ЗК РФ) слово «аукцион» встречается достаточно часто ─ более 70 раз. С разницей с ЗК РФ в год вышло Постановление Правительства РФ от 11.11.2002 № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» (не действует с 1 марта 2015 г).
Говорится об аукционах и в принятом в том же 2002 году чрезвычайно важном для земельного законодательства Федеральном законе от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». В частности, в статье 10 сказано об аукционах по предоставлению земельных участков: «Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах)».
Назначить и отменить аукцион
Законодательство детально регламентирует информационное обеспечение аукционов. Оно должно быть своевременным и достаточно полным. О предстоящем аукционе организатор сообщает не позднее, чем за тридцать дней до его проведения.
Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме аукциона, его предмете ─ земельном участке (местоположении, площади, границах, обременениях и ограничениях использования, кадастровом номере, разрешенном использовании). Кроме того, если например, объявляется аукцион земельных участков для строительства жилья, его будущие участники имеют право знать технические условия подключения (технологического присоединения) строительных объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и размер платы за это подключение. А если речь идет о многоэтажном строительстве ─ еще и установленные на основании инженерных изысканий параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства.
Обязательная составляющая объявления о предстоящем аукционе ─ информация о наименовании органа государственной власти или местного самоуправления, принявших решение о его проведении, с указанием реквизитов этого решения.
Потенциальные участники предстоящего аукциона по предоставлению земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе загодя знать о времени начала и окончания приема заявок на участие в аукционе, форме заявки, размере задатка и порядке его внесения и возврата.
Информация о проведении аукциона должна быть бесплатной и доступной всем заинтересованным лицам. Чтобы она нечаянно или умышленно не затерялась в информационном пространстве, ее размещают в соответствующих официальных органах массовой информации и на специальных сайтах, содержащих сведения об аукционах по предоставлению земельных участков. Периодическое печатное издание для публикации таких объявлений определяется Правительством РФ, высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ или главой муниципального образования.
Организатор вправе отказаться от проведения аукциона. При этом он обязан возместить участникам понесенный ими ущерб.
Извещение об отказе в проведении аукциона опубликовывается его организатором в тех же периодических печатных изданиях, в которых было опубликовано извещение о проведении аукциона.
Документы, которые необходимо представить для участия в аукционе земельных участков
Для участия в аукционе заявители представляют в срок, установленный в извещении о проведении аукциона, следующие документы:
- заявку на участие в аукционе по установленной форме с указанием реквизитов счета для возврата задатка;
- для физических лиц – копии документов, удостоверяющих личность;
- документы, подтверждающие внесение задатка.
Как проходят торги на аукционах на земельные участки?
Торги на участок – это специализированное мероприятие, которое проводят органы муниципальной власти для реализации не освоенной земли. В рамках данного мероприятия каждый предприниматель или физическое лицо независимо от организационно-правовой формы ведения бизнеса может купить участок для целевого использования и развития собственного бизнеса.
Не все участки могут быть реализованы органами местного самоуправления в рамках торгов. Только те объекты, которым уже присвоен кадастровый номер. Присвоение кадастрового номера является финишным этапом подготовки земли к продаже.
Стоимость объекта устанавливает организатор аукциона. Как правило, она гораздо ниже средней по рынку, поэтому при отсутствии высокой конкуренции в борьбе за участок купить землю можно очень выгодно.
Также организатор в описании аукциона указывает цели, для которых может быть использован участок, например:
- Комплексное освоение;
- Индивидуальное жилищное строительство;
- Воздвижение складских объектов и т.д.
Купить земельный участок на аукционе
Возможность купить земельный участок через аукцион ─ один из важнейших результатов земельной реформы, проводимой в России.
Аукцион земельных участков ─ способ возмездного (за плату) приобретения земли. Торги, связанные с предоставлением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, представляют значительный интерес для инвесторов. Покупка земли ─ необходимое условие для начала строительства, а покупка права аренды участка ─ зачастую первый шаг к открытию торгового бизнеса.
В проведении аукционов по предоставлению земельных участков заинтересованы государственные и местные администрации. Аукционы позволяют найти эффективных собственников, что с одной стороны позволяет земле более активно «работать» на благо развития экономики, а с другой ─ снижает издержки на ее администрирование со стороны властных структур. Продажа земельных участков через аукцион ─ один из способов пополнения бюджета. Важнейшее экономическое значение аукционы по аренде земельных участков имеют для муниципалитетов. Продажа через открытые аукционы прав на аренду городской земли – один из наиболее эффективных способов создания новых рабочих мест, улучшения городской инфраструктуры и получения дополнительных средства для финансирования социальных программ.
Аукционы земельных участков ─ новое явление в современной России. В Земельном кодексе РСФСР 1991 г. возможность купить участок на аукционе или иных торгах не предусматривалась. Слово «аукцион» в этом документе не упоминалось вовсе. И вообще, правовое регулирование оборота земельных участков через процедуру торгов фактически отсутствовало. В действующем Земельном кодексе Российской Федерации (ЗК РФ) слово «аукцион» встречается достаточно часто ─ более 70 раз. С разницей с ЗК РФ в год вышло Постановление Правительства РФ от 11.11.2002 № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» (не действует с 1 марта 2015 г).
Говорится об аукционах и в принятом в том же 2002 году чрезвычайно важном для земельного законодательства Федеральном законе от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». В частности, в статье 10 сказано об аукционах по предоставлению земельных участков: «Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах)».
1 300 000 руб.
Продажа участка
Продавец и организатор аукциона
Продавцом земельных участков из числа земель, являющихся государственной или муниципальной собственностью, или права на заключение договоров их аренды является исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. Организатором торгов (конкурсов, аукционов) ─ собственник или действующая на основании договора с ним специализированная организация.
Например, в Ленинградской области (ЛО) продажу государственного имущества, включая земельные участки, осуществляет ГП ЛО «Фонд имущества Ленинградской области», действующий согласно Распоряжению Правительства ЛО №797-р от 30 декабря 2011 года. Одно из важнейших направлений его деятельности ─ аукционы по продаже земельных участков.
В северной столице государственным имуществом, находящимся в городской собственности, управляет и распоряжается Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, в состав которого входят 16 районных агентств. Аукционы на земельные участки в 2022 году объявлялись 162 раза, количество завершенных аукционов составило 104.
Значительный объем приходится на торги на заключение договора аренды земельных участков для целей, не связанных со строительством (прежде всего, для организации торговли).
Продавец определяет начальную цену земельного участка (начальный размер арендной платы) в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Помимо этого, он устанавливает сумму задатка (обычно в размере нескольких десятков процентов от начальной цены предмета аукциона) и существенные условия договора купли-продажи или аренды, в т. ч. срок аренды.
Организатор аукциона определяет время, место и порядок его проведения, присваивает земельным участкам номера лотов, устанавливает форму и сроки подачи заявок на участие в аукционе, порядок внесения и возврата задатка, величину повышения начальной цены предмета аукциона («шаг аукциона», обычно составляющий от одного процента до пяти процентов начальной цены).
Аукцион лесных участков
На аукционах могут продаваться права на заключение договоров аренды лесных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора купли-продажи лесных насаждений.
Эти аукционы проводятся путем повышения начальной цены предмета аукциона, каковым являются размеры арендной платы или цены заготавливаемой древесины.
Результаты аукциона оформляются протоколом, подписанным его организатором и победителем в день проведения аукциона.
Организатором аукциона является продавец (органы государственной власти) либо действующая на основании договора с этим продавцом специализированная организация.
Могут проводиться аукционы по аренде лесных участков, по результатам которых заключается договор аренды, предусматривающий начало срока внесения арендной платы по истечении первых пяти лет срока договора аренды.
Продажа земельных участков на торгах, в т. ч. продажа участков через аукционы для России чрезвычайно актуальна. До сих пор государство остается самым крупным собственником земли, сосредотачивая в своих руках основную часть земельных ресурсов. Чтобы маховик экономического развития не останавливался, а продолжал набирать обороты, необходима передача значительной части этих земель в частную собственность. Таким образом, удастся расширить базис для развития производства (и не только аграрного), часть земельных ресурсов обретет эффективного собственника, наличие гражданского оборота земельных участков будет способствовать росту деловой активности. Одной из самых эффективных форм перехода земли в частные руки (к физическим и юридическим лицам) являются торги и такая их форма, как аукционы по продаже участков земли.
10 марта 2015 г.
Торги по аренде (или продаже) земельных участков – представляют собой мероприятие, на котором органы власти (местные или представители федеральных) разыгрывают участки земли под застройку, получившие кадастровый номер, имеющие доступ ко всем необходимым подключениям (свет, вода, газ и пр.), а также (для многоквартирных построек) разрешение на возведение на их территории капитальных строений. Кроме того, должен быть определен тип участка (под ИЖС, СНТ, ДНП и пр.).
Иными словами, на аукционе по продаже права на аренду земельного участка администрация выставляет зарегистрированные в кадастре участки, готовые к использованию в определенных целях, и устанавливает на них первоначальную цену (перед торгами специально проводится оценка земли независимым оценщиком). Все желающие могут принять в аукционе участие и предложить свою цену
. Побеждает тот, кто даст больше.
Разыгрывается на торгах, как право собственности, так и право на аренду.
Арендная плата назначается пропорционально к земельному налогу, применимому к участкам такого типа и размера.
Кто может принять участие
Аукцион, проводящийся для продажи права на заключение арендного соглашения на земельный участок, не может быть инициирован, если в нем участвует меньше двух человек. Регистрация для участия прекращается за пять дней до назначенной даты проведения торгов.
Стоит отметить, что в рамках аренды участвовать в торгах могут не только граждане Российской Федерации, а также и подданные иностранных государств и лица, не имеющие определенного гражданства.
Статья действующего Земельного Кодекса РФ содержит в себе исчерпывающую информацию о том, кто ни при каких обстоятельствах не может участвовать в публичных торгах:
- претенденты, которые не предоставили или передали не полностью требуемый для регистрации пакет документации;
- лица, выразившие желание участвовать в аукционе, но не оплатившие задаточную стоимость, которая составляет 10% от первоначальной стоимости земельного участка;
- те граждане, которые на основании норм действующего федерального законодательства не имеют законных прав на приобретение собственности;
- юридические лица, актуальная информация о которых не содержится в ЕГРЮЛ или в ЕГРИП.
Форма и порядок проведения торгов
Ранее торги проводились только в традиционном формате – участники присутствовали на аукционе лично либо направляли по доверенности своих представителей. Лицитатор оглашал цену лота, пока не оставался один участник, готовый оплатить озвученную стоимость.
Внедрение электронной формы не изменило порядок проведения аукциона по продаже земельных участков в 2020 году. Принцип остался тем же: победителем признается лицо, выразившее готовность выплатить наибольшую сумму.
Отличие от традиционных торгов заключается в следующем:
- чтобы принять участие в аукционе, проводимом в электронной форме, нужно открыть на соответствующем сайте личный кабинет;
- благодаря автоматизации электронного сервиса в лицитаторе необходимость отсутствует;
- правила проведения аукциона по продаже земельных участков в режиме удаленного доступа предусматривают, что для идентификации и совершения иных юридически значимых действий участник использует электронную цифровую подпись.
Все это обеспечивает торгам, проводимым в такой форме, большую объективность. Еще один плюс – отсутствие влияния человеческого фактора на то, как проводятся аукционы на землю в электронном формате, и, соответственно, на результат торгов.
Кто имеет право на участие
Торги на земельные участки для приобретения или аренды проводятся только при участии более 2-х лиц. Пройти регистрацию необходимо за 5 дней до установленной даты начала мероприятия. Прием заявок осуществляется в такие же сроки. По истечении указанного времени регистрационная процедура прекращается.
Принимать участие могут как жители России, так и иностранные граждане, в том числе не имеющие конкретного гражданства.
Статья 448 ЗК РФ предусматривает сведения о тех, кто ни в коем случае не имеет прав на участие в открытом аукционе:
- Предполагаемые участники, не предоставившие все необходимые документы.
- Те лица, которые подали заявку, но не внесли задаток в размере 10% от начальной цены земельного надела.
- Претенденты, которые в соответствии с российским законодательством не могут законно осуществлять сделки на приобретение недвижимого имущества.
- Те организации, информация о которых не найдена в соответствующем реестре юридических лиц.
Кто может стать участником аукциона
Прежде чем разбираться, как проводится аукцион по аренде земельных участков, нужно понять, кто вообще может стать участником торгов.
Фактически, подать заявку может любое юридическое или физическое лицо. Однако, при рассмотрении заявления комиссия будет принимать решение о допуске заявителя к процедуре.
Земельным кодексом предусмотрены случаи, когда организации или гражданину откажут в возможности стать участником аукциона. Это может произойти в случае:
- не предоставления полного перечня документов или подача фиктивных сведений;
- к моменту рассмотрения заявок от заявителя не поступил задаток;
- заявление подает лицо, которое в соответствии с ЗК РФ и другими законодательными актами, не имеет права на получение участка в аренду или на участие в торгах;
- заявитель включен в реестр недобросовестных участников.