Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми-собственниками». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Органы опеки одобряют сделки с недвижимостью, которая принадлежит детям, только в случае их выгоды — ребенок-собственник должен быть обеспечен альтернативной квартирой такой же или большей площади. Родителям или представителям ребенка придется доказать не только то, что он не останется без жилья, а еще и то, что его жилищные условия не ухудшатся.
Пoшaгoвaя инcтpyкция: кaк пpoдaть квapтиpy c нecoвepшeннoлeтним coбcтвeнникoм дoли
Пpoцecc пpoдaжи квapтиpы, peбeнoк в кoтopoй являeтcя coбcтвeнникoм oднoй из дoлeй, нe cильнo oтличaeтcя oт oпиcaннoгo вышe. Для пpoвeдeния cдeлки:
- Coбepитe пaкeт дoкyмeнтoв нa oтчyждaeмoe имyщecтвo.
- Oфopмитe pacчeтный cчeт или coбepитe дoкyмeнты нa пpиoбpeтaeмoe жильe.
- Нaпишитe зaявлeниe в oпeкy, пoлyчитe paзpeшeниe.
- Пoдпишитe дoгoвop кyпли-пpoдaжи caми, ecли peбeнoк млaдшe 14 лeт, или пycть eгo пoдпишeт нecoвepшeннoлeтний.
- Кyпитe нoвoe жильe и выдeлитe в нeм дoлю peбeнкy или пepeчиcлитe нa cчeт cyммy, эквивaлeнтнyю eгo дoлe.
- Пpeдocтaвьтe дoкyмeнты в opгaны oпeки и пoпeчитeльcтвa.
Как получить согласие опекунского органа?
- Получаем справку о зарегистрированных в продаваемой квартире лицах. Для этого родитель (или опекун) должен обратиться в паспортный стол со следующими документами: своим паспортом, свидетельством о рождении ребенка или его паспортом, свидетельством о праве собственности на квартиру (в котором должен быть указан ребенок).
- Обращаемся в орган опеки и попечительства. Оба родителя, даже если они находятся в разводе, вместе с ребенком (старше 14-ти лет) должны посетить это учреждение и предоставить уполномоченным лицам следующие документы: свои паспорта, свидетельство о рождении ребенка (или его паспорт), справку о зарегистрированных в отчуждаемой квартире лицах, свидетельства о праве собственности на покупаемую и реализуемую недвижимость, технические паспорта на нее.
- Пишем заявление о покупке новой недвижимости и продаже старой. Заявление должно быть подписано и родителями (усыновителями или опекунами), и ребенком, если ему уже исполнилось 14 лет.
- Ждем решения. Орган опеки рассматривает заявление в 14-ти-дневный срок, проводит проверку на возможное ущемление права ребенка. В случае успешного прохождения проверки опекунский орган выдает письменное разрешение на отчуждение имущества несовершеннолетнего.
Особо важные документы
Квартира с долей, принадлежащей ребенку, не может быть продана без согласия органов опеки и попечительства – об этом должен знать каждый покупатель. Данное разрешение обязан подготовить продавец – агент или непосредственно текущий собственник. Кроме согласия на продажу от органов опеки продавец должен предоставить подтверждение получения несовершеннолетним доли в новой недвижимости.
Если документы предоставлены, но в них обнаружены ошибки, это чревато серьезными неприятностями – впоследствии сделку опять же могут признать недействительной. Проверить необходимо такие данные:
· Фамилия, имя и отчество несовершеннолетнего – написание должно быть идентичным в справках, паспорте, свидетельстве о рождении, а также в выписке из ЕГРН (или праве собственности);
· Размер доли в новой недвижимости – он не может быть меньше, чем в продаваемой квартире, иначе права несовершеннолетнего признают ущемленными, а сделку будет легко оспорить.
Требования к альтернативному жилью
Получение справки от органов опеки – самый сложный момент. Необходимо, чтобы родители или опекуны удостоверили, что у ребенка имеется альтернативное жилье, в котором условия жизни не хуже, чем в имеющемся (либо, что подобное жилье будет куплено в самое ближайшее время). То есть, квартира или доля в ней должны быть не меньше по площади и стоимости.
Когда квартира уже есть. Наиболее простой вариант оформления разрешения органов опеки – когда уже имеется квартира, куда ребенка можно переселить без ухудшения жизненных условий. В такой ситуации риски для покупателя минимальны – он может не переживать о том, купят ли родители альтернативные квадратные метры своему чаду. Как правило, если продаваемая квартира небольшая, органы опеки и вовсе разрешают не тратить их на недвижимость, а позволяют положить на специальный счет для несовершеннолетнего.
Когда квартира будет куплена после продажи текущей. Это чуть более сложная ситуация – обычно при такой расстановке факторов осуществляется встречная сделка, и прямо в договоре купле-продажи на новую квартиру указывается, какая доля будет принадлежать несовершеннолетнему. Одновременное проведение сделок защищает не только права ребенка, но и права покупателя – он получает реальное подтверждение, что ребенок не останется без жилья.
Если ребенок – владелец жилья
Самая сложная сделка – когда нужно продать объект недвижимости, одним из собственников которого (или даже единственным собственником) является несовершеннолетний гражданин. Особенно сложной такая сделка становится, когда семья пытается продать квартиру, купленную за материнский капитал, а деньги использовать как первый взнос по ипотеке на более дорогую квартиру.
Основное условие – если хотя бы небольшая доля жилого помещения принадлежит ребенку, для его продажи нужно получить согласие органов опеки. Ребенок мог получить долю в собственности любым способом – в порядке наследования, дарения, распределения по условиям программы материнского капитала (или родители просто решили записать на него часть квартиры). Процедура оформления продажи такого объекта недвижимости во всех подобных случаях будет одинаковой.
Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми – это реальность или сказка? Ответ на этот вопрос беспокоит многих современных граждан.
Дело все в том, что собственники жилья могут делать с ним все, что угодно. Например, подарить или поделить. Продать квартиру или дом тоже представляется возможным. И дети, прописанные на жилплощади, никак не влияют на это право.
Если же собственником помещения (или его доли) является ребенок, то куплю-продажу тоже удастся провести. Но в этом случае придется изрядно постараться. Подобные сделки требуют огромного внимания.
Однако вы вполне сможете осуществить задуманную сделку даже при наличии несовершеннолетнего. Особенно, если заранее подготовиться. Огромную роль в этом процессе играет подготовка документов. Но об этом позже.
О документах для сделки
Порядок продажи квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка мы уже изучили. Теперь стоит рассмотреть список необходимых бумаг, который потребуется для реализации поставленной задачи.
Перечень документов можно представить себе следующим образом:
- разрешение от опеки на заключение сделки;
- паспорта;
- свидетельства о рождении;
- согласие на продажу жилья (при долевой собственности) от всех хозяев имущества;
- свидетельства о браках совершеннолетних участников-продавцов;
- разрешения от супругов, если речь идет о совместно нажитом имуществе;
- выписка из ЕГРН;
- свидетельство о праве собственности на квартиру (при наличии, не выдается с 2017 года);
- справка об отсутствии задолженностей;
- форма 9 (с информацией о зарегистрированных гражданах в квартире).
Желательно все перечисленные документы предоставлять вместе с их копиями. Заверять выписки нет необходимости.
Купля-продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком – это реальная, но не самая простая задача. И если не подготовить перечисленный пакет документов, справиться с поставленным вопросом никак не получится.
Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком (или с детьми-собственниками) подразумевает заключение соответствующего договора. В случае с обращением к посредникам все просто – достаточно прийти в выбранную контору, поставить подписи на соглашениях и забрать свою копию бумаги.
Если же граждане решили действовать через нотариуса, то придется немного постараться. Следующие этапы помогут справиться с поставленной задачей:
- Подготовить ранее перечисленные документы.
- Составить текст договора. За помощью можно обратиться напрямую к нотариусу.
- Оплатить нотариальные услуги.
- Подписать соглашение установленной формы.
- Дождаться, пока уполномоченное лицо поставит свою подпись и штамп на всех копиях договора.
С этого момента сделка будет признаваться действительной. Теперь останется только передать ключи от квартиры, деньги продавцу и расписку в получении средств покупателю. Желательно последние 2 операции проводить у нотариуса.
Порядок получения разрешения органов опеки и попечительства на сделку, где собственник — несовершеннолетний ребенок
Итак, как продать квартиру, где собственник — несовершеннолетний ребенок? При таком намерении следует можно раньше обратиться в ООП для получения разрешения до непосредственного совершения сделки. ООП являются отделом администрации муниципального образования и действуют по общим правилам законодательства РФ, а также региональным и муниципальным нормативным актам (см., например, приказ минсоцразвития Пермского края от 24.07.2011 № СЭД-33-01-02-143).
Заявление подается законными представителями ребенка. Судебная практика исходит из того, что воли одного родителя достаточно для того, чтобы представить интересы ребенка, в том числе по вопросам распоряжения его имуществом (см., решение Свердловского районного суда г. Костромы от 20.09.2013 № 2-3868/2013).
В заявлении излагаются обстоятельства совершения сделки, ее существенные условия, подробно описывается жилье, приобретаемое взамен, а также прикладываются оригиналы/копии следующих документов (см. письмо Минобразования РФ от 20.02.1995 № 09-М):
- документов, удостоверяющих личность ребенка и его представителей;
- свидетельств о заключении/расторжении брака;
- правоустанавливающих документов на продаваемый и приобретаемый жилые объекты;
- технического описания обоих объектов;
- согласия на сделку ребенка, достигшего 10-летнего возраста;
- справок о лицах, зарегистрированных в обоих объектах;
- иных документов, относящихся к ситуации.
Когда продавать квартиру нельзя и когда опека запретит сделку
Зачастую у представителей возникают сложности с оформлением сделок для покупки, более того многие из них и вовсе запрещаются к исполнению. Уполномоченные служащие не только позволяют разобраться как продать жилище, если собственник несовершеннолетний ребенок, но и устанавливают правила и особенности осуществления такой процедуры.
Получение разрешения на оформление реализации жилища несовершеннолетнего собственника полностью зависит от следующих обстоятельств:
- При заключении соглашения существенно ущемляются права, в частности если подросток в результате проведения процедуры потеряет свое имущество в полном или частичном объеме;
- Приобретаемое жилье, в качестве компенсации утерянной собственности, значительно хуже предыдущего места жительства и ущемляет права лица на сохранение его собственности до момента совершеннолетия;
- Договор заключается при отказе одного из представителей от его проведения;
- Несовершеннолетнее лицо является наследником по завещанию, которое не вступило в свои права;
- Представители не провели процедуру оформления постоянной регистрации;
- Жилье, которое приобретается в качестве компенсации, является недостроем, либо находится на стадии строительства;
- Новое жилище не имеет инженерных коммуникаций, в частности электро- и водоснабжения;
- Приобретаемая недвижимость находится в ветхом или аварийном состоянии.
Данные обстоятельства не являются исчерпывающими, так как защитники интересов малолетних вправе при любых сомнениях в проведении сделки по продаже квартиры с несовершеннолетним лицом отказать в ее дальнейшем проведении.
Насколько часто встречаются сделки по продаже жилья с участием несовершеннолетних?
В России подобные операции не являются редкостью. Встречаются они весьма часто. Особенно после введения материнского капитала, который выдается за рождение второго и более детей в семье. Эти средства многие тратят на покупку жилья. И в последствии граждане продают приобретенные квартиры. Собственниками долей имущества будут являться и совершеннолетние, и дети.
Если же говорить о финансовых операциях по квартирам и домам, в которых только прописаны несовершеннолетние (регистрация никак не отражается на праве собственности), то такие предложения тоже являются частыми. Более того, они доставляют намного меньше хлопот.
Тем не менее, покупатели не слишком охотно соглашаются на любые сделки, связанные с несовершеннолетними. И не важно, кем будет являться ребенок – обычным жильцом или собственником. Связано это с определенными рисками. Особенно если покупатели планируют жить в купленном жилье сразу.
Продажа квартиры и органы опеки
При отчуждении недвижимости обязанность чиновников – защита имущественных прав ребенка. Любая сделка, даже не ведущая к ухудшению жилищных условий, должна быть согласована с органами попечительства. В противном случае невозможно удостоверить сделку у нотариуса, также она может быть оспорена в судебном порядке.
Относительно согласия органов опеки и попечительства (ООП). В третьем абзаце 8 пункта Инструкции «О порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения» отмечается, что при отчуждении жилого имущества, в котором проживают члены семьи, не достигшие совершеннолетия, обязательным является согласие.
В декабре 2008 года упомянутый абзац решением ВС РФ был признан таким, что противоречит Гражданскому кодексу (п.4 ст. 292) и требование разрешения отменили. Защитники прав детей высказали опасение, что выработанный подход может привести к нарушениям прав несовершеннолетних лиц. Особенно если они проживают в семьях, ведущих антисоциальный образ жизни.