Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Выделение долей детям по материнскому капиталу: все нюансы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Пришло время узнать, сколькими же метрами будет располагать сын или дочь покупателей квартиры. И закон в этом случае родителей никто и никак не ограничивает. Они могут разделить жилье поровну между всеми или наделить каждого парой квадратных метров.
Примерная пошаговая инструкция выглядит так
Недвижимость, приобретаемая за счет средств маткапитала, оформляется при непосредственном участии Пенсионного фонда. Мать ребенка должна обратиться туда с соответствующим заявлением.
Со своей стороны, Пенсионный фонд, прежде чем перечислить средства маткапитала, потребует заверенный документ — обязательство от продавца недвижимости. Этот документ будет являться гарантией того, что в установленный срок приобретенная собственность перейдет во владение покупателя.
После покупки квартиры и/или погашения ипотеки за счет средств материнского капитала новое жилье переходит в собственность матери, которая должна выделить доли детям. Если недвижимость до погашения долга по ипотечному кредиту средствами материнского капитала была в залоге у банка, то перед выделением долей обременение нужно снять. Процедура снятия обременения проводится Росреестром по заявлению обеих сторон кредитного договора.
Далее в течение полугода после закрытия кредитных обязательств и перехода жилья в собственность необходимо выделить доли в квартире детям и супругам.
Нужно правильно рассчитать доли, чтобы не возникло проблем. Размер долей не определен законом, но нотариусы и суды рекомендуют выделять доли в размере не менее вложенного материнского капитала.
Приведем пример. Если средствами материнского капитала вы покрыли 12% стоимости квартиры, а остальные средства общие с супругом и в разделе не участвуют, то нужно выделить доли в размере 12% от площади недвижимости. Для семьи из 3 человек получится: 12% / 3 = 4% — по 4% на каждого.
В Соглашении о выделении долей полученное число будет записано в долях. Допустим, площадь квартиры 50 квадратных метров. Тогда 1 квадратный метр — это 1/50 или 2% от площади жилья. Если вам нужно выделить всем по 4%, то получится:
Обратите внимание, что оплатить нужно отдельным чеком на каждого человека. Например, для четырех членов семьи нужно четыре чека по 500 рублей.
Право общей долевой собственности на квартиру подлежит государственной регистрации в ЕГРН. В Росреестре уточнили, что для этого необходимо обратиться в орган регистрации прав с заявлением и представить следующие документы:
- паспорта родителей (предъявляются при личном обращении);
- свидетельства о рождении детей;
- правоустанавливающий документ (в частности, сделка, на основании которой имущество поступает в общую долевую собственность родителей и детей, соглашение о выделении долей детям в имуществе, принадлежащем их родителям);
- свидетельство о браке или разводе;
- иные документы, необходимые для государственной регистрации;
- если имущество находится в совместной собственности родителей и при выделении детям долей в таком имуществе доля родителей остается в их совместной собственности, нотариальное удостоверение соответствующего соглашения не требуется.
Госпошлина за регистрацию права собственности составляет 2 тыс. руб. на всех членов семьи. Подать пакет документов на регистрацию сделки с участием несовершеннолетних можно несколькими способами:
- лично в многофункциональных центрах предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ) «Мои документы»;
- лично в рамках услуги по выездному обслуживанию;
- дистанционно с помощью Единого портала государственных и муниципальных услуг или официального сайта Росреестра. Обязательным условием подачи документов в электронном виде является наличие усиленной квалифицированной электронной подписи заявителей;
- лично в офисах филиалов ФГБУ «ФКП Росреестра» (по экстерриториальному принципу);
- почтовым отправлением с описью вложения и уведомлением о вручении в территориальный орган Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости.
Выделение долей с ипотекой и маткапиталом
Одним из целевых направлений для средств материнского капитала является приобретение жилья или частичное погашение ипотечного кредита. Однако родителям, применившим материнский капитал для покупки жилья, необходимо создать для детей определенные гарантии, а именно подписать обязательство выделить в будущем ребенку его долю в купленном жилище, рассказал адвокат, управляющий партнер AVG Legal Алексей Гавришев.
«Регистрацию с выделением долей необходимо произвести в течение полугода после снятия обременений и возникновения права распоряжения недвижимостью. Процедура оформления и выделения долей производится у нотариуса, который в последующем направит заверенные документы для регистрации их в Росреестра», — резюмировал Гавришев.
Как определить размер детских долей
Закон не устанавливает четких правил, как определить размер выделяемой доли каждого ребенка. Родители могут полностью распределить квартиру на детские доли, отказавшись от собственных. Обязательство по наделению долями действует в отношении текущих членов семьи, и главное, по несовершеннолетним гражданам.
Какой бы ни был размер доли после выделения, делить имущество между детьми необходимо в равных долях, не допуская приоритета в пользу кого-либо одного. Это может быть доля в размере 1/100 или 1/50, главное, чтобы распределение не было расценено как ущемление прав.
Остальную жилплощадь родители сохраняют в совместной долевой собственности, либо оформляют отдельные доли через раздел имущества.
При определении минимально допустимого размера доли ребенка исходят из принципов целесообразности:
- Согласно федеральным стандартам, норма жилплощади должна быть не менее 6 квадратных метров;
- Доля распределяемой на членов семьи жилплощади должна оцениваться по сумме использованного маткапитала или более;
- Передача детям жилья согласно региональным нормативам.
Если в ближайшем будущем родители собираются продать жилье для покупки более просторной квартиры, не следует выделять детям части больше тех, которые им могут быть выделены в новой квартире. Во избежание проблем с согласованием новой сделки с органами опеки, следует заранее учитывать интересы несовершеннолетних собственников.
Юридические сложности с выделением долей
Вопросы, которые касаются реализации прав несовершеннолетних и защиты их интересов, предполагают особое отношение со стороны органов опеки и других надзорных органов. Процедура выделения долей после погашения ипотеки маткапиталом постоянно меняется, возникают новые требования со стороны законодательства.
Во избежание оспаривания сделки для благополучного наделения детей имуществом в соответствии с буквой закона к составлению соглашения рекомендуется привлекать опытного юриста.
Не менее полезна юридическая поддержка, когда нужно проверить квартиру, планируемую к покупке, если есть риск, что жилье покупалось за счет средств материнского капитала. Покупатель может самостоятельно проверить недвижимость, запросив справку об использовании маткапитала в ПФР, либо доверить проведение юридической экспертизы профессиональным юристам.
Особенности выделения долей
Выделять доли нужно и на детей, которые родятся после использования маткапитала. Еще доли выделяются на супругов. Раньше требование касалось только родителей. Однако это допускало двоякое толкование закона. Например, на долю мог претендовать бывший супруг или супруга.
Если доли не будут выделены, то возникнут проблемы. Супругов обяжут вернуть маткапитал полностью. Факт его траты на жилье не исправит ситуацию.
В случае продажи квартиры сделку могут признать недействительной. Тогда проданную квартиру заберут. Либо новые собственники будут обязаны выделить доли детям предыдущих владельцев.
Законодательство постоянно меняется и решение о направлении средств материнского капитала принимается на момент подачи заявления. К тому же здесь нередко присутствует человеческий фактор. Поэтому не всегда можно быть уверенным в том, что процедура пройдет именно так.
Выделение долей детям по материнскому капиталу
При регистрации имущественного права супругов следует различать такие понятия, как:
- Совместно нажитое имущество — это недвижимое имущество, приобретенное в законном браке.
- Виды зарегистрированного права собственности на недвижимое совместно нажитое имущество:
- Собственность (единоличная на одного из супругов, но имущество признается совместно нажитым). В ЕГРН внесена запись об одном владельце (один из супругов).
- Совместная собственность — законный режим собственности супругов. В ЕГРН внесена запись об обоих супругах в одной записи о вещном праве.
- Долевая собственность — договорной режим собственности супругов. В ЕГРН внесены две разные записи о вещном праве.
Когда можно выделить доли без нотариуса:
- При покупке жилья — если средства маткапитала направляются в качестве недостающей суммы при покупке жилья. В таком случае в договоре купли-продажи стороны сразу смогут указать размер долей, который перейдет в собственность членов семьи.
- После оформления жилья в собственность или снятия залога (оплаты кредитного договора или постановки дома на кадастровый учет по завершению строительства) в следующих случаях:
- Недвижимость принадлежит родителям на праве общей долевой собственности, то выделить доли детям они смогут на основании простого письменного соглашения, если сделают это совместно.
- Недвижимость принадлежит одному из родителей единолично, т.е. находится в индивидуальной собственности (например, если мать — единственный собственник, и у нее нет супруга). Выделение доли детям— простая письменная форма сделки .
- Недвижимость принадлежит обоим родителям на праве общей совместной собственности. Супруги вправе оставить за собой право совместной собственности и наделить долями только детей. В таком случае раздела между супругами не будет, соответственно к нотариусу обращаться не обязательно. Выделение доли всем членам семьи — простая письменная форма сделки.
Когда, в момент наступления исполнения обязательства, нужно обращаться к нотариусу:
- Недвижимость принадлежит родителям на праве общей долевой собственности, и доля ребенка выделяется только одним из них. Например, если родители изначально оформили договор купли-продажи на двоих.
- Недвижимость в ипотеке. Жилое помещение куплено с использованием ипотечных средств, но все-таки решили выделить доли детям —так как на основании соглашения о выделении долей будет регистрироваться ипотека долей. (см. ст.42 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости).
- Если супруги расторгли брак. Во время совместного брака при покупке жилья кроме средств маткапитала (или иных государственных целевых субсидий) супруги использовали дополнительные средства. Если же доля будет выделяться всем членам семьи, в том числе и между супругами, то в данном случае не просто выделяются доли детям — имеет место раздел совместно нажитого имущества. Согласно ч. 2 ст. 38 СК РФ, такая сделка подлежит нотариальному удостоверению.
Способы выделения долей и необходимые документы
Выделить определенную часть собственности супругу и детям можно следующими способами:
- Оформив соответствующее соглашение.
- Подписав дарственную.
Наиболее распространенной практикой является оформление соглашения (образец и бланк можно будет скачать ниже). Его можно заказать в нотариате, у юриста либо составить самостоятельно. Если недвижимость распределяется между родителями и ребенком, то нотариальной регистрации документа не потребуется. В тексте должна содержаться следующая информация:
- Дата и место оформления.
- ФИО, паспортные реквизиты, адресные данные родителей.
- ФИО, реквизиты паспортов детей старше 14 лет, детских свидетельств о рождении детей до 14 лет.
- Сведения о жилье: адрес, площадь, кадастровый номер.
- Размеры долей.
- ФИО и подписи участников.
Как выделить доли детям в квартире, если использовал маткапитал?
Расскажите, пожалуйста, об алгоритме выделения долей детям после погашения ипотеки материнским капиталом.
У нас в семье двое детей. Квартира полностью оформлена на меня. Читал в интернете, что сначала необходимо выделить долю супруге, затем каждый супруг выделяет долю каждому ребенку… Очень сложно. Есть ли возможность сделать проще?
Супруга говорит мне, что торопиться не нужно, так как на эти манипуляции нужно потратить деньги. А я вот переживаю, что как-нибудь ко мне придут работники соцзащиты или судебные приставы и обяжут в ускоренном порядке выделить долю или не выпустят за границу.
С уважением,
Михаил Х.
Михаил, вы правы, что лучше доли детям все-таки выделить. Это может стоить от 2 до 20 тысяч рублей в зависимости от того, понадобится вам нотариус или нет. Расскажу, как действовать и на чем можно сэкономить.
Какие доли нужно выделить
Закон не регламентирует конкретный размер или соотношение долей. Его вы определяете самостоятельно.
Самые частые способы распределения долей:
1. Выделить равные доли всем членам семьи
2. Выделить доли в размере вложенного материнского капитала
Давайте рассмотрим подробнее каждый из них. Например, у вас семья из четырех человек и квартира площадью 60 кв. м, которую вы купили за 3 млн рублей.
Если вы хотите выделить равные доли, просто поделите площадь квартиры на количество членов семьи. В нашем случае в физическом выражении это будет доля площадью 15 кв. м. Но в соглашении число надо прописать дробью и она составит 1/4 от общей площади квартиры на каждого члена семьи.
Если вы вложили весь материнский капитал, который сейчас доходит до 616 тысяч рублей, и хотите выделить доли пропорционально этой сумме, считаем. Стоимость одного квадратного метра площади из нашего примера — 50 тысяч рублей. Делим 616 тысяч на 50 и получаем примерно 12 кв. м. Эту площади делим на 4 членов семьи — выходит по 3 кв. м, что составляет 1/20 часть от общей площади.
Рекомендуем также учитывать, что существует такое понятие, как санитарная норма жилья. Жилищный кодекс устанавливает минимальную норму площади на человека. Она составляет 6 кв. м для общежития и от 10 до 18 — для других жилых помещений (зависит от региона). Доли лучше выделять с учетом этой нормы, насколько это возможно.
Важно: доли нужно выделить именно в той недвижимости, на покупку которой были направлены средства материнского капитала. Даже если в этой недвижимости вы можете выделить совсем маленькие доли, а в другой недвижимости смогли бы выделить большие.
Нужен ли нотариус при составлении соглашения о выделении долей?
Есть ситуации, когда нотариальное присутствие при выделении долей обязательно, а когда оформить документ можно без него.
Без нотариуса составляется соглашение в следующих случаях:
- Жилье изначально приобретается с привлечением средств материнского капитала и в договоре купли-продажи сразу обозначаются размеры долей каждого из членов семьи.
- По завершению строительства (после постановки жилого строения на кадастровый учет) или снятия обременения в связи с полным погашением ипотечного кредита:
- доли выделяются детям из долевой собственности супругов в простой письменной форме по обоюдному совместному решению;
- родитель только один и имущество находится в его собственности, детям выделяет доли в простой письменной форме;
- жилье оформлено в общую совместную собственность супругов, оно так и останется для них в таком статусе, а детям будут определены доли. Соглашение оформляется в простом письменном виде без нотариального заверения.
Соглашение подлежит нотариальному заверению в нескольких случаях:
- Ипотечный кредит берется с определением долей каждого члена семьи. Тогда регистрируется ипотека долей и прикладывается нотариальное соглашение.
- Жилье приобретено обоими супругами по договору купли-продажи и оформлено ими в долевую собственность. Когда доли детям выделяются только из доли одного из супругов, потребуется нотариальный документ.
- Средства материнского капитала были использованы в период брака супругов, но впоследствии брак расторгнут. Тогда происходит не просто выделение долей детям, но и раздел имущества между бывшими супругами. Потому сделка оформляется нотариусом.
Как выделить доли детям по материнскому капиталу
Исполнить требование законодательства и выделить доли детям, не удостоверяя договор у нотариуса, можно, если средства капитала направляются в качестве недостающей суммы на покупку жилья. Право на заключение подобной сделки возникает у родителей при наступлении ребенку 3 летнего возраста (после рождения которого возникло право на получение материнского сертификата).
В данном случае составлять обязательство и в дальнейшем обращаться к нотариусу для выделения долей нет необходимости, так как имеется возможность зарегистрировать право собственности сразу на всех членов семьи. Для этого стороны составляют договор купли-продажи, по условиям которого родители и дети будут выступать в роли покупателей жилья (закон не запрещает несовершеннолетним приобретать недвижимость). В данном договоре необходимо указать размер долей в имуществе каждого члена семьи, например, каждому по 1/4 квартиры.
При оформлении данной сделки в договоре купли-продажи указывается условие, согласно которому часть суммы будет оплачена продавцу из средств маткапитала. После подписания договора стороны регистрируют право собственности, однако недвижимость будет находиться в залоге у продавца до полной оплаты договора.
После проведения регистрации права собственности покупатели должны обратиться с заявлением о выдаче средств капитала в ПФР. Если все оформлено должным образом, то Пенсионный фонд переводит средства на счет продавца, после чего стороны сделки должны снять обременение с жилья в Росреестре.
Когда Вы определились, какой способ наделения детей долями в квартире наиболее приемлем подготавливаются документы:
- заявления о регистрации права на собственность на долю в квартире от имени каждого участника сделки (заполняется специалистом МФЦ);
- соглашение о выделении в квартире долей или договор дарения в необходимом количестве экземпляров (подписывается сторонами в присутствии регистратора);
- паспорта родителей (оригиналы и копии лицевой и прописочной страниц);
- документ о заключении брака (оригинал и ксерокопия);
- свидетельства о рождении детей (оригиналы и их ксерокопии);
- выписка из ЕГРН на жилье (оригинал и его ксерокопия);
- договор о купле-продаже квартиры (договор долевого строительства);
- квитанции, подтверждающие уплату государственной пошлины в общем размере 2000 рублей (эта сумма делится поровну между всеми участниками сделки).