Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как купить правильно и правильный гараж?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Каждый, кто собирается регистрировать гаражное помещение, должен разобраться со сроками и госпошлиной за покупку гаража в 2018 году. Чтобы узнать точные сроки, придется лично сходить в орган регистрации и получить там расписку, на обратной стороне которой указана дата следующего визита. В среднем, регистрационная сделка длится чуть дольше месяца. Однако иногда документы оформляются намного раньше.
Как без проблем оформить покупку гаража
Как с документами оформить покупку гаража, мы прояснили. Как правило, при наличии нужных актов не могут возникнуть никаких проблем при приобретении гаражной постройки. Но что делать, если таковая документация отсутствует?
В случае если у собственника находится во владении гараж без надлежащих документов, то следует обратиться за их оформлением в ЕГРН. Тогда проблем при покупке гаража не возникнет.
При приобретении гаражного бокса у первого владельца ГСК, занимающегося приватизацией постройки, необходимо затребовать, чтобы тот в свою очередь обратился к председателю такового кооператива за соответствующим пакетом документов.
Перечень:
- Устав организации.
- Документы, разрешающие строительство на территории ГСК.
- Договор на аренду земли.
- Разрешение на ввод гаражей в эксплуатацию.
- Запротоколированный на собрании выбор председателя гаражного кооператива.
- Документ из паевого инвестиционного фонда о погашении.
- Соглашение председателя кооператива на приватизацию гаража, при долевой собственности понадобятся соглашения всех совладельцев.
Весь этот перечень документов, приведённый выше, нужен будет для оформления кадастровых и технических актов. Они в свою очередь потребуются для последующей приватизации гаражной постройки и при надобности заключения сделок с отчуждением.
Инструкция при приобретении гаража вне кооператива прописана в подзаголовке «У собственника – частного лица» (см. выше).
Для оформления сделки на приобретение гаражного бокса в ГСК действуем таким образом:
- Продавец должен собрать комплект документов, удостоверяющих право на единое владение недвижимостью либо в долевой собственности.
- Заполучить согласие от дольщиков по ГСК, которое должно быть запротоколировано и утверждено председателем.
- Если имущество нажито совместно с супругом, то также разрешение от него, заверенное у нотариуса в соответствии со ст. 35 СК РФ.
- Приобретающая сторона штудирует документы, которые предоставляет ему владелец, на правомочность и обозревает гараж.
- По устному соглашению сторон подготавливается первичный договор купли-продажи, в нём фиксируются условия коммерческой операции, учреждаются дата и цена, которая в последующем не меняется.
- Покупатель вносит предоплату, чтобы гараж снять с торга.
В иных обстоятельствах, если цена на продаваемый объект невысока (до 500.000руб.) и отсутствует высокий спрос, а также принадлежность гаражной постройки единому владельцу (без дольщиков), возможно составить сразу основной договор на сделку. Этот акт свидетельствует о полноправной и законной совершённой сделке.
При невысокой стоимости объекта договор купли-продажи выступает в роли акта приёма-передачи имущества, это также должно быть прописано в данном документе.
Соглашаясь на покупку гаража без документов (деньги в обмен на ключи), покупатель, по сути, идет на нелегальную сделку. Он не станет полноценным собственником и не сможет распоряжаться гаражом. Нет даже гарантий, что он будет беспрепятственно пользоваться объектом хотя бы непродолжительное время.
Насторожить покупателя должны следующие факты:
- По словам продавца, объект продает его друг или знакомый, который якобы доверил ему поиск покупателя и передачу денег. А ведь продажа гаража по доверенности оформляется таким же образом, как и лично продавцом, с одним лишь отличием – договор подписывает представитель.
- Гараж находится во дворе многоквартирного дома. Во-первых, гаражные комплексы могут быть общей собственностью жильцов, поэтому их продажа возможна лишь вместе с квартирой. Во-вторых, такие гаражи в старых дворах зачастую выдавались инвалидам с проблемами опорно-двигательной системы, потому купить их могут только другие инвалиды.
- Продавец настаивает на оформлении сделки дарения. Это притворная сделка, которая является недействительной. Цель продавца – избежать уплаты налогов. Обязанность по уплате НДФЛ переходит на покупателя.
Как без проблем оформить покупку гаража
Как с документами оформить покупку гаража, мы прояснили. Как правило, при наличии нужных актов не могут возникнуть никаких проблем при приобретении гаражной постройки. Но что делать, если таковая документация отсутствует?
В случае если у собственника находится во владении гараж без надлежащих документов, то следует обратиться за их оформлением в ЕГРН. Тогда проблем при покупке гаража не возникнет.
При приобретении гаражного бокса у первого владельца ГСК, занимающегося приватизацией постройки, необходимо затребовать, чтобы тот в свою очередь обратился к председателю такового кооператива за соответствующим пакетом документов.
- Устав организации.
- Документы, разрешающие строительство на территории ГСК.
- Договор на аренду земли.
- Разрешение на ввод гаражей в эксплуатацию.
- Запротоколированный на собрании выбор председателя гаражного кооператива.
- Документ из паевого инвестиционного фонда о погашении.
- Соглашение председателя кооператива на приватизацию гаража, при долевой собственности понадобятся соглашения всех совладельцев.
Весь этот перечень документов, приведённый выше, нужен будет для оформления кадастровых и технических актов. Они в свою очередь потребуются для последующей приватизации гаражной постройки и при надобности заключения сделок с отчуждением.
Продажа гаража. Какие документы нужны для оформления проекта договора
Итак, у вас есть право собственности на гараж. Дальше потребуется оформить договор купли-продажи.
Оформление сделки начинается с составления проекта соглашения. В нем прописываются сведения о продаваемом объекте, его стоимости, а также все другие условия, по которым между сторонами достигнута договоренность. Поэтому для подготовки проекта договора о продаже гаража обязательно понадобятся документы, содержащие эту информацию.
Таким образом, приступать к оформлению проекта соглашения можно, если имеется следующий пакет документов:
— паспорта продавца и покупателя;
— свидетельство, подтверждающее право собственности на гараж (до 1998 г. службы Росреестра не существовало, вместо такого свидетельства в БТИ выдавалось удостоверение);
— документы, на основании которых у продавца возникло право собственности (договоры мены, дарения, продажи, свидетельство о правах на наследство, судебный акт и т. п.);
— кадастровый паспорт на гараж;
— документы о правах на участок, на котором расположено строение (свидетельство о собственности, договор аренды и т. д.).
Иногда могут потребоваться и другие документы:
— паспорт представителя и нотариально заверенная доверенность (если сделку совершают представители сторон);
— свидетельство о рождении, паспорт подростка старше 14 лет и паспорт одного из родителей (если продавец или покупатель несовершеннолетний);
— разрешение органа опеки на продажу недвижимости (если владельцем всего гаража или его части является ребенок).
Техническое состояние гаража
Немалая часть подводных камней в процессе продажи и покупки гаража обнаруживается при осмотре самого строения и оценке его технического состояния. Чтобы в будущем избежать неприятных сюрпризов, потенциальному хозяину нужно обратить внимание на следующие моменты:
- Размеры гаражного помещения. В стандартном исполнении гараж представляет собой помещение длиной около 6,5 м и шириной примерно 3,5 м. Покупка гаража меньших размеров может вызвать проблемы с размещением автомобиля и другого необходимого оборудования, а вот увеличение его площади позволит организовать там целую мастерскую.
- Стены гаража. Поскольку гаражи в ГСК, как правило, строят из кирпича, необходимо проверить целостность стен и убедиться в отсутствии трещин.
- Ворота. Следует проверить работоспособность петель, состояние створок, кроме того, особого внимания заслуживает замок, который должен легко открываться-закрываться и иметь защиту от дождя и снега.
- Подвал (при наличии такового). Там должно быть сухо, то есть правильно сделана гидроизоляция и утепление, а также оборудована вентиляция.
- Вентиляция гаража — она важна не только для подвала, но и для всего гаражного пространства, иначе стены его будут отсыревать, а машина окажется под угрозой коррозии.
Помимо обследования конкретного бокса, постарайтесь разузнать, каковы условия пребывания в данном и соседних ГСК, а также понять, по какой причине хозяин решил продать гараж, нет ли здесь какого-то подвоха.
Попытки оправдаться: нелегальное оформление купли-продажи гаража
Главные аргументы автовладельца в защиту нелегальной покупки недвижимости – дешевизна и быстрота сделки: продавец берет деньги, а покупатель получает ключи от гаража. Процесс обходится без беготни и сбора бумажек
, посещений дружелюбных
чиновников и выбивания у них нужных справок.
Еще один плюс – таким способом приобретают ту недвижимость, которую невозможно получить законно. Речь идет о дворовых
гаражах в спальных районах города, право на которые имеют только инвалиды опорно-двигательного аппарата. Такую несправедливость исправляют в темную
, так как официально купить/продать льготный автодомик
можно только человеку с аналогичными проблемами со здоровьем.
На этом, пожалуй, мелкие плюсы сомнительной сделки заканчиваются, и пора перейти к ее крупным минусам. Чем же грозит неправильное оформление покупки гаража?
Гараж в кооперативе что значит собственность
Госдума приняла в третьем чтении закон о «гаражной амнистии». Что это означает, как узаконить гараж и зачем это нужно, разъяснили в Росреестре.
Зачем нужна «гаражная амнистия»?
В России, по предварительным данным, насчитывается около 3,5 млн неоформленных гаражей. Зарегистрировать свои права на них сейчас можно только по решению суда, это долго и неудобно. Новый закон предлагает понятный механизм регистрации прав на гаражи.
О каких гаражах идет речь?
Гараж обязательно должен быть отдельным зданием?
Не обязательно. Гараж, попадающий под амнистию, может иметь с другими гаражами общие стены, крышу, фундамент и коммуникации. А может быть и отдельно стоящим. Кстати, в законе оговаривается, что граждане, использующие гаражи, собственники гаражей вправе использовать земельные участки общего пользования для прохода и проезда к гаражам свободно и без взимания платы. Никто не вправе ограничивать их доступ к гаражам.
Куда обращаться для легализации гаража?
Обращаться нужно в органы местного самоуправления, можно в том числе через многофункциональные центры. Туда нужно подать заявление о предоставлении участка под существующим гаражом с приложением любого документа, который подтверждает факт владения гаражом. Заявление на регистрацию и участка, и гаража далее будет подавать орган местного самоуправления.
Какие нужны документы?
Необходимо предоставить документ, подтверждающий владение гаражом, например:
— о предоставлении или ином выделении земельного участка либо о возникновении права на использование участка по иным основаниям;
— договор о подключении (технологическом присоединении) гаража к инженерным сетям;
— договор о предоставлении коммунальных услуг в связи с использованием гаража;
— документ, подтверждающий оплату коммунальных услуг;
— документ, подтверждающий проведение государственного технического учета или технической инвентаризации гаража до начала 2013 года, где есть указание на правообладателя гаража либо заказчика изготовления документа и на год постройки;
— документ, подтверждающий предоставление или иное выделение земельного участка гаражному кооперативу, организации, при которой был организован гаражный кооператив, для гаражного строительства;
— документ, подтверждающий приобретение кооперативом или организацией права на использование земельного участка по иным основаниям;
— решение общего собрания членов гаражного кооператива или иной документ о распределении гражданину гаража или земельного участка;
— выданный гаражным кооперативом документ, подтверждающий выплату гражданином паевого взноса или подтверждающий факт строительства гаража кооперативом или гражданином.
Регионы вправе утверждать дополнительные перечни документов, которые позволят приобрести право на землю под гаражом.
А если первый владелец гаража уже скончался?
«Гаражная амнистия» распространяется на наследников граждан, получивших или построивших гараж, а также на граждан, которые приобрели гараж по соглашению (в том числе по возмездным сделкам).
В законопроекте предусмотрено, что региональные власти и муниципалитеты наделяются полномочиями по обеспечению кадастровых работ по объектам, попадающим под «гаражную амнистию». Это позволит снизить финансовую нагрузку на самих владельцев гаражей.
Владельцам гаражей не придется также платить госпошлину за регистрацию прав, так как заявление от их имени будет подавать муниципалитет.
Сколько продлится «гаражная амнистия»?
Предполагается, что закон вступит в силу с 1 сентября нынешнего года. Бесплатно получить в собственность землю под построенным когда-то гаражом можно будет до 1 сентября 2026 года.
Кому откажут в амнистии гаража?
Например, владельцам гаражей, построенных позже 2004 года или тем, кто не найдет хоть каких-то документов, подтверждающих право на гараж. Кроме того, в предоставлении участка будет отказано, если гараж признан самовольной постройкой, подлежащей сносу.
Если земельный участок является ограниченным в обороте, его предоставят не в собственность, а в аренду. При этом арендная плата должна быть не выше размера земельного налога за такой участок.
Законом устанавливается, что некапитальные гаражи могут размещаться на основании утвержденной муниципалитетом схемы, без предоставления земельного участка и за плату. При этом региональные власти могут определить категории льготников, которые вправе использовать землю для некапитальных гаражей бесплатно. Инвалиды могут вне очереди получать участки для строительства гаражей, размещения некапитальных гаражей или стоянки своего транспорта около места жительства.
Во время посещения сторонами регистрирующего органа им выдается расписка. На ее обороте указана дата повторного посещения. Срок подготовки регистрации – не больше 21 рабочего дня, но в основном все готово намного раньше.
Внимание: Если по обращению сторон или при оформлении будут обнаружены ошибки, регистрация может быть остановлена сроком до месяца. При возникновении судебного спора – до трех месяцев.
Для физических лиц пошлина составляет 2000 рублей. Если она не уплачена, документы не будут приняты. Исключение – договор купчей заверен нотариально.
Квитанция об оплате является не обязательным, но желательным приложением к пакету документов – в любом случае при регистрации платеж будет проверен по базе.
Предупреждения и советы
На рынке существует множество мошеннических схем, благодаря которым преступники обманывают покупателей, поэтому на протяжении всей сделки необходимо соблюдать предельную осторожность. Помимо заведомо корыстных мотивов продавца источником неприятностей может стать и халатность покупателя.
Первое, на чем играют мошенники – нормы нарушения сделки, в том числе и со стороны покупателя.
Если после приобретения недвижимости у мошенника выйдет наружу вина покупателя, сделка может быть признана незаконной на основании статьи 178 ГК РФ, а объект спора изъят в пользу государства.
К подобным случаям относятся:
Главная ошибка – передача денежных средств в обмен на ключи от гаража на основании одной лишь устной договоренности. Оформление должно быть только письменным, заверенным и с подписями обеих сторон. В документе должно быть указано, что передача собственности состоялась на возмездной основе, а также – о каком конкретно объекте идет речь.
Если со стороны покупающей стороны нарушений сделки не выявлено, то все недобросовестные действия со стороны продавца, включая сбыт арестованного имущества, останутся в ответственности нарушившей стороны, без ущерба для покупателя.
Исходя из указанных выше особенностей, покупателю необходимо обязательно официально проверить правоспособность продавца и учредителя, чтобы избежать возможных рисков, или свести их к минимуму.
Особенности покупки гаража ГСК
Гараж ГСК – это постройка, которая находится в собственности гаражно-садового кооператива. Продавать/покупать такую недвижимость можно при соблюдении этих правил:
- Владелец-продавец должен иметь на руках книжку гаражно-садового кооператива (ГСК).
- Владелец-продавец должен выйти из ГСК, оплатив сумму пая и получив справку о погашении взноса.
- Новый владелец, он же покупатель, должен предложить свою кандидатуру на членство в ГСК, получить книжку, ключи и документы на оплату взносов.
Порядок регистрации индивидуального гаража
Подайте заявление в Росреестр. Проще всего сделать это онлайн. Приложите:
- Квитанцию об оплате пошлины.
- Паспорт.
- Документы на землю/гараж.
- Кадастровый план и план участка.
Дождитесь от Росреестра свидетельства о регистрации. И теперь можно оформлять гараж в собственность, снова через Росреестр. Подготовьте:
- Заявление.
- Договор купли-продажи или завещание/договор дарения.
- Паспорт.
- Документы на землю/гараж.
- Квитанцию об оплате госпошлины.
Какие документы нужны для продажи гаража? Однозначный ответ дать никак не получится. Дело все в том, что многое зависит от ситуации. Поэтому сначала рассмотрим основные бумаги для купли-продажи имущества. В нашем случае — гаражной постройки.
При подобных обстоятельствах хозяину имущества необходимо подготовить:
- удостоверение личности;
- справку о правах на недвижимость (с 2017 года — выписка из ЕГРН);
- выписки, на основании которых возникли права собственности (например, справка о о покупке гаража или выплате пая в ГСК);
- кадастровый паспорт продаваемого объекта;
- договор купли-продажи.
Кроме того, придется найти покупателей и взять у них копии паспортов. В противном случае сделку не оформят.
Довольно часто граждане продают гаражные постройки вместе с землей. Это самый простой и логичный исход. Что подразумевает подобная операция?
Стоимость земли под гараж определяется посредством проведения кадастровой оценки. Информацию об этом показателе можно узнать в Госреестре или обратиться в частные компании по оценке имущества.
Сделки купли-продажи гаража с землей могут проводиться при помощи подписания одного соглашения. Только в этом случае у покупателя возникнут проблемы при регистрации прав в Росреестре.
Что делать? Лучше всего составить 2 договора купли-продажи — на землю и на гараж отдельно. Это избавит от большинства проблем в будущем. Причем, подписывать соглашения допустимо в один визит к нотариусу или агентство недвижимости.
Право на объект недвижимости может быть передано в результате купли-продажи. При этом имущество по закону относится к отдельному объекту или стояночным боксам в рамках ГСК. Кроме того сделка может совершаться без передачи прав собственности.
При продаже частного гаража потребуется составление договора купли-продажи. Он имеет письменную форму и должен готовиться самими сторонами.
Договор не предусматривает определенной формы.
Но в документе потребуется указать:
- технические характеристики объекта;
- стоимость строения;
- сроки передачи прав собственности;
- условия договоренности;
- реквизиты сторон;
- дата составления.
Продажа должна проводиться в строгом соответствии с нормами Гражданского кодекса РФ. Помимо договора участника сделки необходимы другие документы.
Среди них выделяют:
- паспорта сторон;
- удостоверение, выданное БТИ (для объектов до 1998 года), или свидетельство, подтверждающее право собственности;
- источник получения прав на объект (договор мены, купли-продажи, дарения, наследования);
- кадастровый паспорт;
- справка с отражением основных характеристик объекта;
- свидетельство о собственности или договор, на основании которого осуществляется аренда.
На практике часто возникают трудности, из-за которых невозможно получить земельный участок в пользование. Основной проблемой является немотивированный отказ. Лицу, обратившемуся в местный муниципалитет, отказывают в постановке на очередь в выдаче УЗ. Обращаются в суд, если причины отказа не мотивированы.
Другие сложности:
- Нет свободных земель. Ожидание может составить несколько лет.
- Участок в аренду был получен ранее. Гражданин имеет право на однократное предоставление земли в пользование.
- Гаражное сооружение построено без разрешения.
- Оформить аренду невозможно, если предоставленный участок отдан в качестве залога по кредитным обязательствам.
Для каждого автолюбителя важно, чтобы транспортное средство находилось в безопасности. Купить готовый гараж для многих нереально. Выход из ситуации – аренда участка под автогараж. Предоставление в пользование государственных или муниципальных землевладений осуществляется согласно нормам российского законодательства. Взяв земельный участок в аренду под постройку гаража, гражданин сможет оформить на него право владения. Процедура получения надела в пользование может занять несколько недель или месяцев.