Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Способы расторжения договора с риэлтором на продажу квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Часто договор содержит пугающие указания, что клиент будет платить штраф, если недвижимость продаст без участия агента. Этот пункт следует исключить и настаивать на равноправной ответственности: агентства также должны нести санкции за неустойку и неисполнение обязательств.
Заключение договора: расторжение, обязанности сторон
При заключении договора об оказании услуг с агентством недвижимости необходимо внимательно изучить все пункты и условия соглашения, определить все финансовые и юридические стороны сотрудничества. Отметим, что в каждом агентстве недвижимости предполагается собственная форма договора (за исключением случаев покупки недвижимости по ипотеке, когда форму договора купли-продажи предоставляет банковская организация), который содержит сведения о правах и обязательствах участников сделки, возмездно оказываемых услугах и комиссионном вознаграждении.
Структура каждого договора включает в себя:
- вводную часть (с указанием данных об участниках сделки);
- непосредственно предмет договора (в чем заключаются услуги риэлтора, готовность получения оплаты после оказания услуги в полном объеме);
- обязательства и сроки их исполнения для обеих сторон;
- стоимость и порядок расчетов;
- условия, при которых договор может быть расторгнут;
- ответственность сторон.
Договор об оказании риэлторских услуг составляет компания, а заказчик соглашается на ее условия либо нет. Крайне редко допускаются исправления и дополнения к договору. Поэтому текст соглашения стоит изучить очень внимательно.
Обращайте внимание на следующие пункты:
- сроки выполнения обязательств (договор не должен быть бессрочным);
- порядок расчетов и окончательная стоимость услуг (не должно быть расплывчатых формулировок об услугах, которые возможно потребуют дополнительной оплаты);
- запрет на общение с покупателем до сделки (это требование незаконно и часто говорит лишь о непрозрачной работе риэлтора);
- штрафы для заказчика по любому поводу, например, за срыв просмотра и пр. (кабальный договор невыгоден продавцу или покупателю недвижимости);
- запрет на обращение к другим риэлторам (это возможно только при оформлении эксклюзивного договора).
Для продавца недвижимости выгодней всего договор, по которому расчет с риэлтором производиться в момент совершения сделки. В этом случае он не теряет задаток, если сотрудничество не сложится и может спокойно выбирать между 2-3 риэлторами – кто приведет покупателя тому он и заплатит.
Возникновение спорных ситуаций
В настоящее время участники рынка отмечают общую тенденцию снижения возникновения спорных вопросов при совершении сделок с недвижимостью. Однако некоторые все же продолжают свое существование, создавая отрицательную репутацию как агентствам недвижимости, так и самой процедуре купли-продажи с участием посредника. Со стороны клиента чаще всего возникает вопрос, как расторгнуть договор с агентством недвижимости на продажу квартиры, какие действия при этом необходимо совершить и какие документы оформить, чтобы не попасть под штрафные санкции. Однозначного ответа на данный вопрос не существует, так как во многом сама возможность подобного действия и его последствия определяются условиями, прописанными в самом договоре. Причин, по которым клиент может потребовать расторгнуть сделку, существует несколько:
- Нарушение законодательства, мошенничество или нарушения условий договора со стороны агентства недвижимости. Перед тем как начинать делопроизводство по данному пункту, следует выяснить, можно ли расторгнуть договор с агентством недвижимости на основании тех данных, которые есть у клиента. Так как при рассмотрении дела в суде (если риелтор решит взыскать таким путем сумму своего вознаграждения) их может быть недостаточно, или это не будет считаться нарушением законодательства. Примером в данной ситуации может быть сумма сделки, которая зафиксирована договором в определенной валюте, которая в процессе поиска покупателя может обесцениться. В таком случае клиент обязан продать квартиру по цене, которая прописана в договоре, особенно если это эксклюзивный договор на продажу недвижимости. Требования риелтора в данной ситуации не являются противозаконными, если условия договора не оговаривали перерасчетов итоговой цены при падении курса той или иной валюты. Следует отметить, что закон стоит на стороне потребителя, который может отказаться от услуги, просто возместив фактически оказанную часть услуги. При этом в некоторых случаях такая сумма может равняться нулю. Поэтому агентства недвижимости часто прибегают к таким процедурам, как оплата отдельных этапов работы, что вызывает дополнительные сложности при оформлении договора, а у клиента появляется больше трудностей с тем, как правильно расторгнуть договор с агентством недвижимости.
- Отсутствие необходимости продажи недвижимости. У клиента может возникнуть такая ситуация, если он сам найдет покупателя на свой дом или квартиру, или необходимость продажи резко исчезнет по другой причине. В такой ситуации клиенту первым делом необходимо уведомить агентство недвижимости о сложившейся ситуации, после чего сторонам лучше всего решить спорные вопросы в договорном порядке. Если договор был не эксклюзивным, то вопрос о том, как расторгнуть агентский договор с агентством недвижимости особых трудностей не вызовет, так как максимальные расходы, которые при этом понесет продавец квартиры – это вознаграждение агентства, которое может быть выплачено не полностью.
- Форс-мажорные обстоятельства. Если данный пункт был прописан договором, то он может сыграть на руку любой стороне, в зависимости от ситуации. При определенных условиях, независящих от сторон соглашения, действия договора могут быть прекращены, а с ними и обязательства ответственных лиц. Для клиента наличие форс-мажорных обстоятельств могут стать ответом на вопрос, как расторгнуть договор с агентством недвижимости и вернуть деньги, оставив агентство без вознаграждения.
Одностороннее расторжение договора оказания услуг (ст. 782 ГК РФ)
В большинстве случаев отказ от исполнения более выгоден, чем расторжение договора на оказание услуг по инициативе заказчика. Это влечет для него минимальные временные и финансовые затраты.
- Достаточно отправить в адрес исполнителя уведомление и позаботиться о том, чтобы оно было получено — с этого момента подписанный ранее документ не действует. Нет необходимости даже указывать причину расторжения договора услуг.
- Оплатить фактические расходы исполнителя можно как предварительно, так и после отсылки уведомления. В законе не указаны жесткие сроки, и в большинстве случаев это бывает не очень большая сумма. От ее оплаты заказчик не освобождается.
- Если в соглашении стороны предусмотрели какой-то определенный порядок, условия на случай расторжения договора оказания услуг, необходимо их придерживаться. Обычно это касается сроков уведомления, порядка компенсации расходов.
Рассчитывая оплату фактических расходов, следует ориентироваться на судебную практику. В их состав включаются следующие затраты.
- Произведенные расходы исполнителя, связанные с исполнением соглашения, включая штрафы, если они были оплачены (исключая заранее установленную штрафную неустойку). Обзор судебной практики ВС РФ №1 от 04.03.2015 г.
- Все понесенные исполнителем расходы до момента расторжения договора услуг в одностороннем порядке даже в том случае, если они не были оказаны фактически. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ №1 (04.03.2015).
Расторжение договора возмездного оказания услуг исполнителем встречается на практике значительно реже, тем не менее, такое право ему предоставлено. Уведомление другой стороны происходит в том же порядке, что описан выше. Преимущества он получает в следующих ситуациях:
- если он не может исполнить работу по вине заказчика (что требуется подтвердить), то последний обязан оплатить все, что было предусмотрено соглашением (п. 2 ст. 781 ГК РФ);
- когда он не смог выполнить обязательства, за которые не отвечает ни одна из сторон — он имеет право на возмещение фактических расходов (п. 3 ст. 781 ГК РФ).
Расторжение договора по инициативе исполнителя влечет за собой обязанность возместить заказчику возникшие убытки. Они включают расходы по восстановлению прав (например, судебные издержки) и неполученную выгоду (ее нужно доказать).
Адвокат по спорам с риэлтором в Екатеринбурге
Поскольку действия агентств недвижимости регламентируется законом о защите потребительских прав, действовать необходимо в соответствии со статьями. Поскольку договор не может прекратить действовать только по желанию клиента, для этого необходимы какие-либо основания. Закон говорит, что при некачественно оказанной услуге или не в полном объеме возможно досрочное расторжение договора с риэлтором и возврат уплаченной по нему суммы.
Также одним из вариантов решения вопроса может быть устранение недочетов в работе. Но перед тем, как правильно расторгнуть договор с агентством недвижимости потребуется доказать, что услуга оказалась именно так и в таком объеме, как утверждает клиент. Доказательствами могут выступать показания свидетелей, записи телефонных разговоров и другие факты.
Остались вопросы? Записывайтесь на консультацию юриста по закону о защите прав потребителей нашего адвокатского бюро. Юридические услуги будут оказаны вам: профессионально, на выгодных условиях и в срок.
Как Расторгнуть Договор С Агентством Недвижимости В Одностороннем Порядке
В сентябре 2016 года я заключила договор с агентством недвижимости для того, чтобы они осуществляли поиск клиентов для покупки моей квартиры и впоследствии помогли с оформлением и заключением договора купли-продажи моей квартиры. Договор у нас заключен до 31.12.2017 года.
При заключении договора, в соответствии с его условиями, я им оставила оригинал свидетельства о гос. регистрации права собственности и комплект ключей от квартиры, чтобы они могли показывать ее потенциальным покупателям.
Однако, за полгода действия договора, я ни разу ни на одном, даже бесплатном сайте, не увидела объявления о продаже моей квартиры, кроме их личного сайта, также квартиру никто не приходил ни разу смотреть.
В связи с этим, я бы хотела расторгнуть договор с агентством в одностороннем порядке (однако, для более быстрой процедуры расторжения, не хочу указывать причину расторжения). Прочитала, что по ст. 782 ГК и ст.
32 ЗоЗПП я имею право расторгнуть договор с агентством недвижимости в одностороннем порядке, не указывая причину расторжения, послав им уведомление о том, что я решила расторгнуть с ними договор. В чем, собственно, мои вопросы: 1. могу ли я не указывать в уведомлении причину расторжения договора? 2.
я хочу принести уведомление о расторжении с ними договора, им наручно. Могу ли я в этом уведомлении сама указать дату, с которой я считаю договор расторгнутым (например, принести уведомление 11.04.2017 и в нем же написать, что я считаю договор расторгнутым с этой даты)? 3.
представитель агентства мне должен на моем уведомлении поставить отметку о получении и все? Договор в этом случае будет считаться расторгнутым? Или нам нужно будет подписывать дополнительное соглашение о расторжении договора? Не получится ли так, что мне придется еще в течение месяца ждать их решения о расторжении договора? 4. И могу ли я сразу, после вручения им уведомления, забрать у них свой оригинал свидетельства о гос. регистрации права собственности и ключи от своей квартиры. Или они мне могут отказать в их выдаче? Заранее спасибо за ответ.
Правовое регулирование
Договорные отношения продавца и покупателя регулируются Гражданским Кодексом РФ. Так, в силу ст.782 ГК РФ заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.
Статья 782 ГК РФ. Односторонний отказ от исполнения договора возмездного оказания услуг
В ст.32 Закона РФ «О защите прав потребителей» содержится аналогичная норма. Обе перечисленные статьи дают клиенту право расторгнуть договор с риэлтором в одностороннем порядке. Однако, как видно из указанных норм, клиент обязан возместить риэлтору все понесенные им расходы, связанные с поиском квартиры заказчику. Больше никакие обязательства при расторжении договора законом на заказчика не возлагаются, соответственно, они и не могут быть установлены договором.
Отсюда следует и то, что угрозы штрафами и неустойками в любом случае окажутся тщетными, так как в данном случае не предусмотрены законодательством.
Возможно Вам будут интересны следующие статьи:
Последствия расторжения договора
Казалось бы, когда вы расторгаете договор, то хотите прекратить все свои обязательства перед контрагентом. Но некоторые из них все-таки продолжают действовать. Давайте разберемся.
Прекращаются основные обязательства: передать товар по договору купли-продажи, изготовить вещь по договору подряда.
Это влияет на размер неустойки: она начисляется только до даты расторжения договора и прекращения основных обязательств по нему.
Продолжают действовать условия о рассмотрении споров по договору: в каком суде будет рассматриваться дело, сколько дней есть у сторон на урегулирование разногласий и т. д.
Остаются обязательства по выплате пеней, штрафов и других задолженностей, которые возникли до расторжения.
Причем если на деле стороны продолжают исполнять договор после его расторжения, но одна из них нарушает условия, то неустойка начисляется до дня фактического прекращения работ.
Например, подрядчик делает ремонт в квартире. Срок окончания ремонта по договору — 1 августа. К этой дате подрядчик не закончил работу, и хозяева решили расторгнуть договор.
Но фактически подрядчик продолжал делать ремонт, а хозяева продолжали пускать его в квартиру. Ремонт он закончил 1 октября, то есть на 2 месяца позже. Неустойка за просрочку будет начисляться до дня фактического прекращения работ — то есть до 1 октября.
Остаются в силе условия, которые устанавливают, что стороны должны сделать после расторжения договора, — например, заказчик должен вернуть исполнителю часть сделанной им вещи.
Если стороны расторгают договор из-за существенного нарушения условий, то пострадавшая сторона может требовать возмещения убытков.
Уведомление о расторжении договора с агентством недвижимости образец
Основанием для расторжения договора может послужить невыполнение или ненадлежащее выполнение обязанностей контрагентом согласно ранее заключенному договору, по которым была направлена претензия. Уведомление о расторжении договора составляется в произвольной форме, его формулировка должна быть юридически корректной. Стоит учитывать тот факт, что расторжение договора осуществляется в одностороннем порядке, поэтому в тексте уведомления правильнее использовать термин «односторонний отказ от исполнения договора». Начинать составление документа стоит со слова «Уведомление» и вышеупомянутой фразы под ним. Вступительная часть должна содержать реквизиты стороны, инициирующей расторжение. К таким реквизитам относятся:
Рекомендуем прочесть: Узнать налог по налоговому уведомлению
Уведомление о расторжении договора – это документ, содержащий информацию о намерении одной из сторон соглашения расторгнуть ранее заключенный договор до истечения срока его действия. Инициация расторжения соглашения регламентируется ст. 782 Гражданского кодекса Российской Федерации. Действующее законодательство предусматривает возмещение убытков и расходов в зависимости от того, какая из сторон стала инициатором расторжения соглашения. Процедура расторжения договора предусматривает направление его инициатором уведомления контрагенту, которое должно быть юридически правильно составлено с целью минимизации вероятности возникновения судебных разбирательств в будущем.
Выбор агентства недвижимости
Выбирая агентство по недвижимости отдайте предпочтение тому, которое обещает выполнить процедуру со всеми полагающимися формальностями, предусмотренными для данного вида сделок
Лучше остановиться на агентстве, уже зарекомендовавшем себя на рынке недвижимости, вступившем в профессиональную ассоциацию или риэлторское сообщество.
Нужно избегать сомнительных компаний, предлагающих «без формальностей» перейти к сделке.
В данном случае формальная сторона не лишняя, а одна из важнейших в отношениях заказчика и исполнителя.
В противном случае придется сразу после подписания соглашения искать пути, каким образом можно провести расторжение договора, избежать финансовых потерь и угроз выплат дополнительных неустоек или штрафов.
О порядке, правилах и нюансах
Каждую услугу, которую вы хотите получить от агентства следует зафиксировать в документе
В случае подписанного договора за уровень обслуживания клиента агентство несет ответственность, в том числе материальную.
Это укрепляет серьезность персонала и мотивирует специалистов качественно выполнять обязательства на каждом этапе работы.
Каждая оказанная услуга в рамках договора должна быть зафиксирована документально во избежание недоразумений.
Это могут быть акты осмотров, передачи документов, расписки, описи.
Следует учесть, что первичная цена объекта всегда выше средней на рынке недвижимости. Шаги по снижению, их необходимость и обоснование можно включить в текст договора в виде примерного графика с пороговыми значениями.
Гражданский кодекс РФ не исключает дополнение в типовой договор любых пунктов на усмотрение сторон.
Начать следует с того, что еще при заключении договора внимательно изучить все его пункты. Дело в том, что в законе нет понятия «договор с риэлтором», в связи с чем какой-либо типовой образец такого договора на рынке отсутствует.
Каждый риэлтор или компания обычно имеют разработанный самостоятельно договор, который и предлагается заключить клиенту. В большинстве случаев основой является договор на оказание услуг или эксклюзивный договор.
Первым, на что следует обратить внимание при заключении посреднического договора, должно стать наличие пункта о том, что оплата комиссии возможна лишь после продажи квартиры, то есть – перехода права собственности покупателю.
Сам договор предполагает оказание услуг. Согласно ему, риэлтору предписывается совершение действий, направленных на продажу недвижимости, поиск покупателя. При этом договор может быть срочным или бессрочным. Юристы советуют прописывать срок, не превышающий 3 месяца. Далее его всегда можно продлить. Бессрочный же договор может привести к тому, что сделка затянется на длительный срок.
Как уведомить агента о расторжении?
Как ни странно, но человек, который заключает договор с агентством недвижимости в 95% случаев не сможет дать вразумительного ответа. Зачем тогда истерить, после того, как будешь обманутым?
Крайне важно предельно чёткое понимать, какие бумаги предлагает на подпись специалист агентства недвижимости. Суть заключается в следующем. Если Вы хотите, чтобы риелторы подыскали для Вас, к примеру, жильё для аренды.
Они не будут действовать от Вашего имени. Всё, что будет осуществлено:
- анализ рынка недвижимости;
- поиск наиболее подходящих вариантов критериям поиска (заданных заказчиком услуг);
- предоставление контактных данных владельцев недвижимости.
Как раз подобный договор носит название возмездного оказания услуг. И он может быть расторгнут в одностороннем порядке в любой момент времени. Стоит ли говорить, как осуществляют работу недобросовестные риэлторы?
Как расторгнуть договор с агентством недвижимости на продажу квартиры без выплаты штрафа
Продажа или покупка недвижимости – достаточно сложный с юридической точки зрения вопрос. При совершении подобных сделок затрагивается сразу несколько законов, соблюсти которые одновременно бывает достаточно непросто. Примером в данной ситуации может служить закон о защите прав потребителя, который позволяет пользователю услуги (который одновременно является продавцом квартиры) в любой момент отказаться от сделки, возместив при этом только фактически выполненный объем работы.
Но не только агентство недвижимости может стать жертвой. Клиенты недобросовестных фирм также часто становятся жертвами опытных мошенников, доказать вину которых бывает достаточно сложно.
Чтобы не стать жертвой обстоятельств, в данной ситуации важно правильно составить договор с агентством недвижимости, как расторгнуть который, должно быть прописано отдельным пунктом. При этом важно заранее предусмотреть несколько ключевых моментов:
- все этапы сделки должны проводиться под строгим контролем квалифицированного юриста, причем продавцу квартиры не рекомендуется пользоваться услугами юриста, которого предоставляет агентство недвижимости;
- для продавца важно предусмотреть вопрос о том, как расторгнуть договор с агентством недвижимости без выплаты штрафа, для чего следует прописать данную процедуру в договоре на продажу недвижимости;
- чтобы исключить возможность затягивания во времени всей процедуры продажи дома или квартиры, договор с юридическим лицом должен иметь четкий срок действия. Тогда не придется ломать голову над вопросом, как не продлевать договор с агентством недвижимости.
- следует внимательно отнестись к выбору риелтора, для чего желательно изучить историю компании, прочесть отзывы клиентов и сделать запрос о данной организации в налоговую и прочие службы, чтобы убедиться в подлинности срока реальной работы компании и чистоте сделок.