Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Права детей и родителей в сделках с недвижимостью: коротко о главном». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обычно доли в доме или квартире выделяются равными. Например, если в семье двое супругов и двое детей — тогда каждый получает по 25% квартиры, пояснила юрист. По ее словам, процедура представляет собой безвозмездную передачу доли в жилой недвижимости. В дарственной или в соглашении о передаче указывается информация об участниках сделки (Ф. И. О., паспортные данные, дата рождения), данные об объекте недвижимости, размер выделяемой доли, при участии несовершеннолетних до 14 лет указываются его законные представители.
Как выделить долю в недвижимости несовершеннолетнему
Оформление происходит у нотариуса. За удостоверение соглашения потребуется заплатить. Размер госпошлины будет зависеть от стоимости недвижимости — 0,5%, но не менее 300 руб. и не более 20 тыс. руб., подчеркнула Данильченко. По ее словам, доплаты за техническую часть работы варьируются от региона. Выделение долей заверяется в Росреестре. Для этого необходимо предоставить паспорта родителей, свидетельства о рождении детей, соглашение о выделении долей (три экземпляра), свидетельство о браке или разводе, документ, подтверждающий права собственности, чеки/квитанции об уплате госпошлины.
Пoшaгoвaя инcтpyкция: кaк пpoдaть квapтиpy c нecoвepшeннoлeтним coбcтвeнникoм дoли
Пpoцecc пpoдaжи квapтиpы, peбeнoк в кoтopoй являeтcя coбcтвeнникoм oднoй из дoлeй, нe cильнo oтличaeтcя oт oпиcaннoгo вышe. Для пpoвeдeния cдeлки:
- Coбepитe пaкeт дoкyмeнтoв нa oтчyждaeмoe имyщecтвo.
- Oфopмитe pacчeтный cчeт или coбepитe дoкyмeнты нa пpиoбpeтaeмoe жильe.
- Нaпишитe зaявлeниe в oпeкy, пoлyчитe paзpeшeниe.
- Пoдпишитe дoгoвop кyпли-пpoдaжи caми, ecли peбeнoк млaдшe 14 лeт, или пycть eгo пoдпишeт нecoвepшeннoлeтний.
- Кyпитe нoвoe жильe и выдeлитe в нeм дoлю peбeнкy или пepeчиcлитe нa cчeт cyммy, эквивaлeнтнyю eгo дoлe.
- Пpeдocтaвьтe дoкyмeнты в opгaны oпeки и пoпeчитeльcтвa.
Оформление квартиры на ребенка при приватизации
Процедура приватизации жилья позволяет указать собственников, которым будет принадлежать жилплощадь. Квартира при этом делится между всеми указанными в заявлении лицами в равных долях. Прописанные в квартире лица по собственному желанию могут отказаться от своей доли в пользу другого лица. Если от своей доли откажутся все члены семьи, ребенок станет единоличным собственником квартиры. В противном случае ему будет принадлежать доля, пропорциональная количеству участников приватизации.
Какими правами на жилплощадь будет обладать малолетний покупатель?
Полноценное право распоряжения полученной недвижимостью наступает по достижении 18 лет. До этого времени ответственное распоряжение жильём осуществляют законные представители. Таким лицом не обязательно должен быть представитель, оформивший квартиру.
Например, если сделку оформляла мать ребёнка, то вносить платежи и отвечать за эксплуатацию и ремонт в квартире может его отец. С 14 лет, после получения паспорта, ответственное распоряжение может переходить ребёнку, но любое юридическое действие сопровождается уполномоченным представителем. Право собственности даёт несовершеннолетнему ряд преимуществ, которые обязаны реализовать законные представители.
В их числе:
- прописка в квартире;
- проживание на её жилплощади;
- сохранность имущественных интересов.
Условия, при которых возможно оформление купли-продажи
Как и в стандартных случаях, приобретаемая квартира должна соответствовать юридической чистоте и обеспечиваться требуемой документацией. Недопустимо, чтобы объект был под арестом или находился в залоге. Эти требования предъявляются к продавцу недвижимости, который обязан представить документацию, подтверждающую правоспособность объекта.
Главное – это наличие оригиналов правоустанавливающего и право удостоверяющего документа. Кроме этого, к продавцу и лицу, представляющему интересы несовершеннолетнего покупателя, предъявляются требования:
- правоспособный возраст;
- наличие паспорта с пропиской;
- дееспособность.
Если родители (иные уполномоченные) передоверяют свои полномочия поверенным, то оформляют на них нотариально удостоверенную доверенность, с перечнем действий, которые те вправе совершить в контексте сделки.
В этом случае стороной сделки будет выступать несовершеннолетний собственник, а поверенный будет внесён в договор представителем «действующим в интересах». Законные представители обязаны предусмотреть все возможные риски, проверив:
- паспорт и всю документацию на квартиру, принадлежащую физическому лицу;
- учредительную документацию застройщика при покупке квартиры в новостройке.
Для большей правоспособности договор купли-продажи можно нотариально удостоверить или застраховать.
Оформление купленной недвижимости на несовершеннолетнего
Приобретение прав на собственность возникает во время купли-продажи. Согласно ГК РФ (ст. 28), интересы ребенка в такой сделке представляют его родители. Они ставят свои подписи на документах, но полноправным владельцем является ребенок после регистрации недвижимости.
Даже если договор был фиктивным и факт передачи денег отсутствовал, на бумаге сумма сделки должна быть зафиксирована.
В этом случае бывший собственник обязан оплатить налог на доход физических лиц (13%) от получаемой прибыли. Но лучше не пользоваться этим способом передачи прав на жилье ребенку. Специалисты налоговой проверяют все сделки, заключенные между родственниками. Если цена недвижимости занижена больше, чем на 20%, придется оплатить налог, рассчитанный от реальной стоимости квартиры, и пени.
Для оформления купли-продажи, кроме стандартного списка документов, понадобятся:
- Акт приема-передачи,
- Договор купли-продажи,
- Квитанция об уплате госпошлины.
Оформление дарственной на несовершеннолетних детей
Договор дарения представляет собой передачу прав собственности на безвозмездной основе. Это означает, что текст договора не может содержать никаких условий. Например, «передаю безвозмездно в дар, если…». Решив сделать дарственную на ребенка, помните, что распорядиться своим правом новый владелец сможет только при достижении им 18 лет.
При оформлении дарственной следует:
- Собрать все документы,
- Заверить у нотариуса договор дарения,
- Зарегистрировать объект дарения на несовершеннолетнего в ЕГРП.
К стандартному списку документов потребуется:
- Заявление от дарителя.
- Заявление от несовершеннолетнего старше 14 лет (или от его законных представителей, если он младше указанного возраста) о согласии на принятие в дар собственности.
- 2 оригинала дарственной, заверенные нотариусом. В них должна быть указана вся информация о квартире: адрес, технические характеристики, инвентарный номер. В договоре прописывают сведения о документах, подтверждающих личность дарителя и одариваемого ребенка.
Если ребенок состоит в близком родстве с владельцем недвижимости, он освобождается от уплаты налога.
Могут ли дети самостоятельно распоряжаться своей недвижимостью
Право владеть квартирой в случае ребенка-собственника не означает права ею распоряжаться. До достижения совершеннолетия дети не могут распорядиться принадлежащим им имуществом. Более того, лично участвовать в сделках не вправе несовершеннолетние возрастом менее 14 лет – родители (опекуны, усыновители) выступают по сделкам от имени опекаемых детей (Гражданский кодекс, ст.28). Подростки возрастом 14-18 лет имеют право участия (право подписи) в сделках с недвижимостью, но лишь по письменному разрешению родителей (Гражданский кодекс, ст.26).
Сделки с недвижимостью, совершаемые родителями (опекунами) с оформлением на ребенка (т.е. с преумножением его собственности) не требуют одобрения органов опеки. Но любые сделки, так или иначе связанные с отчуждением недвижимого имущества несовершеннолетних, невозможны без письменного разрешение опеки и попечительства (Гражданский кодекс, ст.37).
Однако у несовершеннолетнего возрастом от 16 лет могут возникнуть права распоряжаться недвижимой собственностью по его усмотрению, без контроля родителей и госорганов опеки – если подросток работает (контракт, договор) или занимается предпринимательством (Гражданский кодекс, ст.27), либо вступил в брак (Гражданский кодекс, ст.21, п.2).
Что будут учитывать органы опеки
Их будет интересовать территориальное соответствие приобретаемого на имя ребенка недвижимого имущества местоположению существующего жилья. К примеру, намерение опекуна обменять находящуюся в центре Уфы квартиру подопечного на жилье несколько большей площади, но находящееся, допустим, в Благовещенске одобрено органами опеки не будет.
Очевидным для госслужбы опеки несоответствием интересам ребенка будет разница стоимости жилья. Если недвижимость, предлагаемая взамен существующей квартиры несовершеннолетнего собственника, окажется более дешевой, то служба опеки обязует опекунов перечислить разницу стоимости на банковский счет ребенка, иначе разрешение ими не будет предоставлено. Доступ к данному банковскому счету ребенок получит по достижении совершеннолетия.
Как оформить недвижимость на несовершеннолетнего ребенка
- Заявление от дарителя.
- Заявление от несовершеннолетнего старше 14 лет (или от его законных представителей, если он младше указанного возраста) о согласии на принятие в дар собственности.
- 2 оригинала дарственной, заверенные нотариусом. В них должна быть указана вся информация о квартире: адрес, технические характеристики, инвентарный номер. В договоре прописывают сведения о документах, подтверждающих личность дарителя и одариваемого ребенка.
- Паспорта родителей несовершеннолетнего (его представителей).
- Нотариально заверенное согласие родителей в письменной форме.
- Свидетельство о рождении (при достижении 14 лет — паспорт).
- Разрешение остальных сособственников (при их наличии).
- Выписка из лицевого финансового счета.
- Свидетельство о собственности либо выписка из ЕГРП, подтверждающая права на объект недвижимости.
- Паспорт БТИ.
- Выписка из домовой книги.
- Справка из БТИ или другой организации – члена СРО об оценке стоимости недвижимости.
- Справка об отсутствии долга по коммунальным услугам.
- Квитанция об оплате пошлины (при необходимости).
Можно ли оформить дачу на несовершеннолетнего ребенка
До достижения ребенком 14 лет, все сделки с принадлежащей ему недвижимостью, в том числе и уплату пошлин и налогов будут осуществлять родители, или же законные опекуны, с 14 и до 18 лет ребенок с разрешения и письменного согласия родителей самостоятельно может управлять недвижимым имуществом. Для того чтобы оформить землю на ребенка понадобятся такие документы, как: В обоих случаях при оформлении договора дарения между близкими родственниками (дети и родители либо бабушки, дедушки и внуки) сделка законодательно освобождается от уплаты налогов. Если же несовершеннолетний не является близким родственником дарителя, то сделка облагается налогом в 13% от указанной в договоре стоимости имущества. Оплатить налог и расходы по оформлению должны законные представители ребенка.
Можно ли оформить земельный участок на несовершеннолетнего
Большая часть современных родителей, получивших материнский капитал, задается вопросом о том, можно ли оформить приобретаемый в собственность участок земли под строительство не на себя, а на своего несовершеннолетнего грудного ребенка, чтобы иметь возможность тратить детские средства именно на этот участок и дом. Задается вопрос – можно ли оформить земельный участок на несовершеннолетнего, в особенности если этот несовершеннолетний ни писать, ни говорить не умеет.
- Свидетельство о праве владения землей – акт дарения, купли-продажи, перехода земли по наследству, мена;
- Свидетельство о рождении ребенка, детей;
- Паспорт обоих родителей, или же одного из них при наличии письменного согласия второго;
- Кадастровый паспорт и выписка из него.
Дарение жилья несовершеннолетним
В некоторых случаях жилье детям дарится, а не покупается. Договор дарения подписывается в случае, если родители решают переоформить собственную недвижимость на несовершеннолетнего.
Для дарения дома собственнику достаточно оформления простого договора в письменной форме. В случае с детьми такой договор придется заверить у нотариуса.
Если дарственная оформляется другим родственником или знакомым, то следует поступать как в случае с покупкой жилья: оформляется договор дарения, где указываются представители ребенка.
После подписания договора собирается пакет документов (как при покупке квартиры).
Пакет документов также передается в регистрирующий орган и через определенное время выдается свидетельство о праве собственности.
Нормативными актами России не установлено ограничений на передачу объектов недвижимости несовершеннолетним с самого момента их рождения. Основная причина переписи имущества на имя ребенка — обеспечения его жилой площадью. Однако распоряжаться самостоятельно квартирой или другим объектом гражданин может только по достижению 18 лет.
Личная собственность детей, записанная на их имя не включается в совместно нажитое имущество, на основании ст.34-35 СК РФ и имеет отличны статус.
Разделить его между собой родители при разводе не могут, но вправе распорядиться любыми способами для улучшения жилищных условий ребенка: при предоставлении большей площади, переезда в центр города, район с развитой инфраструктурой, рядом со школой и др.
Согласно закону все несовершеннолетние делятся на две категории:
- достигшие 14 лет (ст.28 ГК РФ);
- в возрасте от 14 до 18 лет (ст.26 ГК РФ).
Дети от 14 лет признаются ограниченно дееспособными. Считается, что они могут понимать последствия своих правовых действий и принимать самостоятельно решения.
Право любого гражданина с момента рождения обладать недвижимостью прописано в ст.35 Конституции РФ и ст.17 ГК РФ.
Могут ли представители ребёнка продать его квартиру и нарушить его права
Любые сделки и действия с недвижимостью происходят с обязательным участием законных представителей. Чаще всего основные мероприятия и процедуры связаны с оплатой налогов за пользование или владение имуществом. В остальных случаях жилье остается в распоряжении взрослых, но до тех пор, пока детям не исполнится 18 лет.
Квартиру нельзя будет продать, обменять, подарить, сдать по договору аренды, разделить на доли, передать в залог, завещать.
Чтобы легализовать сделки подобного рода, нужно будет их согласовать с органами опеки и попечительства. Стоит отметить, что получить согласие в этой инстанции будет достаточно сложно. Положительное решение будет принято только в том случае, если замена будет аналогичной.
Что это значит? Возможно, представится возможность обменять жилплощадь на большую по квадратуре. Все оговоренные законодательством ограничения достаточно серьезные, поэтому прежде чем инициировать процедуру оформления квартиры на несовершеннолетнего, стоит хорошо подумать. Обратно вернуть подаренное ребенку практически невозможно.
Решения за ребенка принимают его законные представители – родители или опекуны (если ребенку еще нет 14 лет), или он решает сам, но с их письменного согласия (если ему от 14 до 17 лет, включительно). Соответственно, до 14 лет за ребенка везде расписываются родители или опекуны, а с 14 лет – он расписывается уже сам, но только рядом с подписью своих законных представителей.
С наступлением 18-ти лет, ребенок юридически становится уже взрослым человеком, и сам принимает решения и несет ответственность за свои действия.
Родственники ребенка для подписания договоров от его имени должны иметь на руках документы, подтверждающие их полномочия как законных представителей – свидетельство о рождении ребенка, или решение суда о назначении опекуна или попечителя, или решение суда об усыновлении.
А сам ребенок с 14 лет для участия в сделке с квартирой должен получить паспорт.
Если для покупки квартиры на несовершеннолетнего ребенка привлекаются кредитные деньги банка (в том числе – когда используются бюджетные сертификаты и субсидии), то надо будет еще получить в Органах опеки и попечительства разрешение на залог квартиры в банк.
Что касается законных представителей ребенка при оформлении покупки квартиры на его имя, то ими могут быть родители, усыновители, опекуны или попечители (при отсутствии родителей или лишении их родительских прав). Причем, до 14 лет назначаются опекуны, а с 14 лет и до совершеннолетия – попечители.
Предлагаем ознакомиться Может ли сестра претендовать на наследство брата
На всякий случай заметим, что последующая продажа квартиры, купленной на имя ребенка, возможна будет только с предварительного разрешения тех же Органов опеки и попечительства – вплоть до совершеннолетия ребенка. После своего 18-летия ребенок сможет уже полноценно распоряжаться ей сам.
Статья 60 Семейного кодекса РФ гласит, что дети вправе пользоваться недвижимостью, принадлежащей родителям, до 18 лет, после чего право пользования происходит только по взаимному согласию детей и родителей. Для того чтобы дети имели право притязать на владение недвижимостью после 18 лет, должно быть юридическое основание из числа следующих:
- квартира приобретается на их имя, где они указаны в качестве собственников жилья;
- в квартире выделяется доля, которая оформляется на ребёнка;
- квартира была приватизирована после рождения ребёнка.
Согласно нормам статьи 35 Конституции РФ и главы 17 Гражданского кодекса РФ, на право собственности не налагается никаких возрастных ограничений. Потенциально дети — полноценные граждане страны и обладают всеми правами. Но возрастные ограничения влияют на процедуру оформления сделки. То есть самостоятельно распоряжаться имуществом, согласно нормам статьи 128 ГК РФ, и участвовать в сделках граждане не могут до исполнения 18 лет. При этом их правоспособность дифференцируется следующим образом:
- Малолетними считаются граждане до 14 лет. Согласно нормам статьи 28 ГК РФ, вместо них в сделке участвуют их законные представители.
- Несовершеннолетними считаются лица от 14 лет до наступления совершеннолетия. Согласно статье 26 ГК РФ, они участвуют в сделке наряду с законными представителями.
Для оформления квартиры на имя несовершеннолетнего гражданина потребуются следующие документы:
- свидетельство о рождении ребенка;
- правоустанавливающие документы на квартиру;
- технический и кадастровый паспорта на объект;
- документ, выступающий основанием для получения права собственности;
- заявление на регистрацию права за подписью законного представителя ребенка и бывшего собственника;
- документ, подтверждающий полномочия представителя;
- документы, удостоверяющие права прежнего собственника;
- выписка из домовой книги о составе прописанных в квартире лиц;
- справка об отсутствии обременений и ограничений на квартиру.
В зависимости от вида сделки данный перечень может уменьшаться или дополняться.