Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Кадастровая стоимость недвижимости: что нужно знать и как оспорить». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Государственная кадастровая оценка позволяет выявить и официально зафиксировать стоимость земельного участка или объекта недвижимости. Именно эта стоимость будет учитываться для расчета налога на имущество. Таким образом, государство получает возможность вести учет земель, которые находятся в государственной или частной собственности, а также максимально эффективно начислять налоги и пополнять бюджет.
Отличия кадастровой стоимости от рыночной
Кадастровая стоимость — это оценка недвижимого имущества государством. Органы власти проводят оценку по утвержденной методике.
Рыночная стоимость квартиры, дома — это цена, о которой договорились обе стороны сделки, продавец и покупатель. На эту цену влияют разные факторы: площадь недвижимости, этаж, год постройки, наличие и состояние инженерных коммуникаций, планировка и проведённый ремонт, транспортная доступность и инфраструктура. Полный перечень включает больше критериев и зависит от конкретного объекта.
Стоимость по кадастру устанавливают в конкретном регионе на основе среднестатистической цены. Множество похожих объектов недвижимости группируют и определяют для них стоимость на конкретную дату.
Рыночная стоимость меняется постоянно, кадастровая фиксируется на определённый законом срок.
Для чего нужна кадастровая стоимость?
Знание кадастровой стоимости вам потребуется в следующих случаях:
- уплата налога на имущество
- заключение сделок купли-продажи
- раздел имущества
- расчет платежей при наследовании
- оформление ипотеки
Что такое кадастровая стоимость?
Прежде всего, следует начать с того, что же такое кадастровая стоимость.
С понятием кадастровой стоимости приходится сталкиваться как частнопрактикующим юристам, так и оценщикам, риелторам, экономистам, нотариусам и судьям.
Простыми словами кадастровая стоимость — это официальная стоимость объектов недвижимости, определенная государством.
На что влияет кадастровая стоимость?
Кадастровую стоимость придумали не просто так. Она оказывает влияние на определение того, какая сумма подлежит налогообложению по определенным налогам на имущество, на ее основании производится расчет арендной платы за государственные земельные участки, также ее применяют при расчете госпошлины за вступление в наследство.
Сущность стоимости квартиры по кадастру
Анализируя ФЗ №237 «О кадастровой оценке», в частности – статью 3, можно выделить понятие «кадастровая стоимость недвижимости». В нем законодатель определяет цену квартиры, например, которая будет определена после проведения специальной оценки. Практика показывает, что кадастровая оценка выводится массово. Соответственно, цена на недвижимость будет зависеть от ряда факторов:
- тип строения, в котором расположена квартира;
- квадратура;
- город или район, в котором расположено имущество и так далее.
Примечательно, что такие особенности, как вид с окон, наличие парковки возле дома, а также ремонт – не принимаются во внимание.
Если сравнивать реальную и инвентаризационную цену квартир, то до 2015 года показатели разнились между собой. Так, рыночная стоимость была меньше; мало того, со временем тона только снижалась, так как жилой фонд претерпевает естественный износ. К слову сказать, кадастровая цена квартиры влияет на ставку налогообложения. Однако позднее в законодательство были внесены поправки; налог на недвижимость стали определять по кадастровой цене. Чтобы нивелировать расхождения в двух показателях, государство предусмотрело 5-летний переходной период. Завершился он 1.01.20 года.
Заинтересованное лицо может в любое время обратиться в ЕГРН, чтобы уточнить цену квартиры по кадастру. Эксперты предоставят выписку, в которой будет указана не только стоимость, но и дата последней переоценки.
Существуют правила, согласно которым в России определена периодичность установления цены на квартиру по кадастру:
- по всем регионам страны – минимум 1 раз в 5 лет, однако не чаще, чем раз в 3 года при особых случаях;
- в городах Севастополь, Санкт-Петербург и Москва кадастровая оценка выводится не чаще, чем 1 раз в 2 года.
Кадастровая стоимость – это стоимость объекта недвижимости, определенная в законодательно установленном порядке в результате проведения государственной кадастровой оценки.Почему она называется кадастровой? Потому что традиционно эта стоимость указывается в кадастре недвижимости (ранее Государственный кадастр недвижимости, сейчас кадастр является частью Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН)) для каждого объекта.
Кадастровая стоимость — это по сути условная расчетная величина, которая показывает стоимость объекта для публично-правовых целей.
Основное отличие кадастровой стоимости от рыночной заключается в том, что кадастровая стоимость определяется для нескольких однотипных объектов на основе заранее установленного ряда параметров, тогда как рыночная стоимость определяется индивидуально для каждого объекта и включает неограниченное количество факторов, влияющих на цену объекта.Определение рыночной стоимости в отношении сотен тысяч объектов требует слишком много ресурсов, поэтому на основе ряда правил в отношении более или менее схожих объектов устанавливают условную стоимость – кадастровую.
В случае споров законодательство по сути отдает приоритет именно рыночной стоимости.
Кадастровая стоимость используется для следующих целей:
- выкуп земельных участков и объектов недвижимости для государственных целей;
-
расчет налога на землю;
-
расчет налога на имущество;
-
расчет размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной/муниципальной собственности;
-
иные случаи
Бывают случаи, когда кадастровая стоимостьземельного участка не установлена. В таких случаях для расчета арендной платы или выкупной стоимости земельного участкаранее применялась нормативная цена – показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости.
Нормативная цена землиежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов РФ для земель различного целевого назначения и не должна превышать 75% уровня рыночной цены. Выдача заинтересованным лицам документа о нормативной цене земли конкретного земельного участка возложена на районные (городские) комитеты по земельным ресурсам и землеустройству.
Однако пункт 13 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса3, который ранее являлся законным основанием для применения нормативной цены земли в тех случаях, когда кадастровая стоимость не установлена, утратил силу с 1 марта 2015 года. Таким образом, в настоящее время в законодательстве фактически содержится пробел относительно того, какой аналог кадастровой стоимости должен использоваться в ситуации, когда она не установлена.
На практике, например, в некоторых случаях используется кадастровая стоимость соседних участков или все же применяется нормативная цена земли – однако устойчивой тенденции в судах не наблюдается, существуют риски оспаривания примененного механизма расчета выкупной стоимости, арендной платы и т.п.
Что такое рыночная стоимость жилья?
Понятие «рыночная стоимость» знакомо всем еще со школьной скамьи. Однако, что оно означает относительно вопросов оценки жилья, знает не каждый.
Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой объект недвижимости будет реализован на рынке в конкурентных условиях.
Когда речь идет именно о рынке недвижимости, подразумевается, что обе стороны взаимодействия (продавец и покупатель) на равных правах должны иметь максимальные сведения об объекте договора и действовать каждый в своих интересах.
Рыночная стоимость жилья зависит от:
- планировки,
- площади жилых помещений (без учета лоджий, балконов, кладовых),
- технического состояния инженерных систем (водоснабжение, вентиляция и т.д.),
- ремонта,
- наличия мебели,
- расположения (район и инфраструктура).
При подсчете рыночной стоимости не берутся во внимание налоги и расходы на заключение сделки. Рассчитать рыночную стоимость жилья может сам владелец, риелтор или член саморегулируемой организации оценщиков.
Что такое кадастровая оценка недвижимости
В течение достаточно существенного количества времени в стране существовала устаревшая система расчета налогов имущественного формата. В данной ситуации использовался вариант исчисления по инвентаризационной стоимости, а она в свою очередь не учитывала многие рыночные механизмы образования цены на недвижимость. Именно по этой причине налоговые поступления были минимальными. Совершенно недавно были внесены определенные коррективы, которые установили необходимость определять кадастровую стоимость недвижимости. При этом, процедура расчета такой стоимости стала более многогранной, и опирается она на параметрах рыночной цены. Это позволило более объективно оценивать имущество, которое находится в собственности у граждан, и формировать рациональные налоговые отчисления.
Сегодня существует законодательная база, которая четко определяет все нюансы проведения оценки недвижимости с учетом определенных механизмов. Каждые три года осуществляется процесс плановой оценки, чтобы в кадастр были внесены реальные рыночные данные. Но даже текущая система не способна импонировать активному движению рыночных цен на недвижимость. Именно по этой причине формируется необходимость в определенных случаях осуществлять процесс внеплановой оценки.
Итак, кадастровая оценка недвижимости представляет собой специализированный процесс оценки, который направлен на объективную оценку различных критериев, которые имеют какое-то влияние на конечную стоимость на объект. Существует два основных вида проведения оценки – плановый и неплановый вид. Плановый вариант производится каждые три года, провоцирует необходимость действительной оценки всех критериев на текущий момент времени, все расчеты осуществляются на основании четко проработанного механизма.
Существует достаточно существенное количество специализированных методик, которые направлены на получение максимально полноценного результата, который будет приближен к рыночной стоимости объекта. Если же в процессе осуществления каких-то действий собственник недвижимости получает данные о кадастровой стоимости, которые не соответствуют параметрам рыночной цены, то провоцируется возможность проведения внеплановой оценки. Данная оценка позволяет внести коррективы в данные по кадастровому реестру.
Разбираемся в понятиях
В широком смысле слова под кадастром понимают различные базы данных, содержащие упорядоченные сведения о чем бы то ни было. Отличие кадастровой информации от данных другого типа в том, что она предполагает регулярное наблюдение за объектом оценки.
В практическом смысле граждан волнует более конкретный термин – кадастровая оценка недвижимости. Что это такое и почему она важна?
Кадастровая оценка объектов недвижимости это – процесс документального подтверждения стоимости имущества физического или юридического лица, основанный на ряде установленных критериев.
Вопрос оценки достаточно щепетильный и должен быть предельно объективным, так как недостоверная экспертиза считается мошенничеством.
Есть ряд ситуаций, в которых вам не обойтись без знания официальной стоимости вашей квартиры:
- при купле-продаже;
- при отчуждении или разделе;
- при постановке на налоговый учет.
Вы обязаны совершать налоговые отчисления только в том случае, если жилплощадь больше 20 м2. Во избежание трудностей при совершении различных сделок со своим имуществом, вы должны иметь на руках документ, свидетельствующий о реальной стоимости жилья, который имеет срок действия. Желательно обновлять паспорт раз в пятилетку.
Как оспорить кадастровую стоимость квартиры
Если власти региона уже посчитали и утвердили кадастровую стоимость вашей квартиры, не обязательно с ними соглашаться. Вы имеете права оспорить эту величину в двух случаях:
Есть ошибка в технических характеристиках квартиры — например, кто-то допустил опечатку и написал неверный возраст дома или площадь квартиры. Когда есть разночтения между документом и реальностью, достаточно прийти в МФЦ и написать там обращение в Росреестр. К заявлению добавьте копии документов на квартиру, которые подтверждают вашу правоту.
Если стоимость кажется завышенной или заниженной, нужно проводить «пересмотр рыночной стоимости». Выйти с такой инициативой может только собственник жилья или его законный представитель.
Во втором случае варианта два — можно попробовать разобраться со стоимостью с помощью Росреестра и комиссии по оспариванию, а можно сразу подать в суд.
Различным целям оценки недвижимости соответствует несколько видов стоимости.
В ФСО-2 «Цель оценки и виды стоимости» представлены только четыре вида оценочных стоимостей к обязательному использованию: рыночная, ликвидационная, инвестиционная и кадастровая. Но как это видно в таблице, решение большинства проблем в оценке недвижимости достигается использованием именно этих видов стоимости, чего, конечно, не скажешь об оценке других типов имущества.
|
Функция оценки |
Вид стоимости |
|
Продажа или покупки |
Рыночная |
|
Налогообложение при дарении пли наследовании, имущественная оценка |
Рыночная (или по налоговому законодательству) |
|
Налогообложение недвижимого имущества |
Кадастровая (на базе рыночной) |
|
Отчуждение частной собственности Государством (кроме национализации) |
Рыночная (принцип «справедливой компенсации») |
|
Финансирование инвестиционных проектов в недвижимости, определение целесообразности инвестиций |
Инвестиционная |
|
Определение суммы покрытия ущерба по страховому договору |
Страховая (на базе рыночной) |
|
Кредитование (под недвижимость) |
Залоговая (на базе рыночной или ликвидационной) |
|
Принятие обоснованных финансовых решения для повышения эффективности использования активов |
Рыночная, потребительная |
|
Продажа избыточных активов (при проведении реструктуризации предприятий) |
Рыночная (нормативные документы по реструктуризации предприятий) |
|
Распродажа (частичная или полная) активов при ликвидации предприятия (плановой или ускоренной) |
Ликвидационная |
|
Определение стоимости недвижимости как вклада в уставный капитал |
Рыночная (при оценке стоимости вклада свыше 200 МРОТ) |
|
Оценка активов предприятия «как действующего» (за исключением избыточных) |
Потребительная |
Какой орган определяет кадастровую стоимость недвижимости?
Единственный орган, который ведет учет недвижимости в России — это Росреестр. Оценка имущества проходит следующим образом:
- Муниципальные власти подают запрос об изменении территории, которая относится к ее ведению
- Росреестр составляет перечень участков, которые нужно оценить. Учитываются отличия и характеристики объекта, включая почтовый адрес, наличие построек на территории и их качество, а также общее количество квадратных метров территории
- Рассчитываются удельные показатели для земли под каждый из видов использования. Процедура выполняется специалистом-оценщиком
- На основании результатов оценки муниципальные власти составляют официальный документ
- Данные об объекте вносят в ЕГРН
Правила определения КС недвижимости
Порядок проведения государственной кадастровой оценки недвижимого имущества состоит из таких этапов:
- Подразделение службы кадастрового учета формирует список объектов недвижимости, которые подлежат оценке. Инициирует эту процедуру орган местного самоуправления субъекта РФ.
- Исполнительная власть административно-территориальной единицы проводит конкурс по определению компании-контрагента для выполнения работ.
- Эксперты устанавливают КС недвижимости.
- Орган местного самоуправления принимает нормативно-правовой акт, утверждающий результаты оценки.
- Отчет о кадастровой стоимости недвижимости публикуется в СМИ.
- Должностные лица исполкома передают результаты в Росреестр в течение 10 дней с момента утверждения этих данных.
Как выяснить КС недвижимости
В настоящее время существует 3 популярных способа уточнить КС объекта:
- посетить филиал Росреестра или офис МФЦ и подать заявление о предоставлении сведений из ЕГРН;
- воспользоваться сервисом «Карты Росреестра». Для поиска следует ввести адрес участка или дома. Нужно признать, что в некоторых случаях КС объекта не отображается;
- заполнить специальную форму на онлайн-портале Росреестра. После ее отправки спустя несколько секунд нужная информация высветится на мониторе. Поиск квартиры с помощью этого сервиса осуществляется по адресу или кадастровому номеру. В результате пользователь получит своего рода выписку с необходимыми данными.
Справка о кадастровой стоимости объекта на бумажном носителе обойдется физлицу в 300 рублей. А за электронный вариант документа придется заплатить 150 рублей.