Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие законы о недвижимости заработают в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Любой объект недвижимости подлежит внесению в ЕГРНП. Недвижимость, исключая помещения в многоквартирных домах, должна при этом иметь «привязку к местности». Такой «привязкой» и является межевание земельного участка в 2022 году.
Для чего нужна данная процедура и что она означает?
Специалист, обладающий необходимой квалификацией, закрепляет фактические границы земельного участка. То есть, по GPS определяет координаты поворотных точек (углов) и при помощи специальной программы формирует на топографической карте участок площади, конфигурации, местоположения. Затем межевой план вносится в кадастр Росреестра.
ВНИМАНИЕ! В быту часто путают межевание границ земельного участка и вынос его границ в натуру. Между тем, это разные, прямо противоположные по назначению действия. Межевание – это фиксация фактически существующего участка, составление топографического плана. При помощи выноса точек можно проверить, соответствует ли фактический надел кадастровому плану. План при этом не составляется, он не нужен. Но данный процесс позволяет разрешить споры соседей, например, проверить, по закону ли забор между наделами находится там, где находится, либо кто-то из них присвоил кусок чужой земли.
Размежевать можно только землю, находящуюся в собственности (арендованную – нельзя). Процедуру следует проводить, если с наделом проводят сделки, а также делят, либо объединяют их.
Расширение состава сведений ЕГРН
С января 2023 года меняется состав сведений о назначении объекта, которые вносятся в кадастр недвижимости. Исключаются такие назначения как: жилое строение и жилое. Добавляется «жилой дом». Теперь назначение объекта необходимо указывать из списка: нежилое, многоквартирный дом, садовый дом, жилой дом.
Кроме того, дополняются сведения о земельных участках для государственных или муниципальных нужд: образован ли участок путем перераспределения земель; решение о изъятии земельного участка или расположенного на нем объекта; о расположении земельного участка или расположенного на нем недвижимого объекта в границах территории, в отношении которой принято решение о резервировании земель.
Появится новый раздел в ЕГРН «перечень координат пунктов геодезической основы в местных системах координат кадастровых округов».
Как согласовать границы участка с соседями?
В согласовании новых границ с владельцами смежных участков также поможет кадастровый инженер: он должен направить им извещения на почтовый или электронный адрес, также допускается согласование в индивидуальном порядке.
Если найти их не получается, кадастровый инженер публикует извещение в местной прессе. Адресат будет считаться уведомленным, даже если он не прочитает это объявление.
Правообладатели смежных участков должны подтвердить свое согласие, подписав акт согласования. Если они не согласны, то могут направить свои возражения кадастровому инженеру. Возражения должны быть зафиксированы в акте согласования местоположения границ земельного участка, а также приложены к межевому плану.
Далее документы необходимо передать в Росреестр. При наличии обоснованных возражений учетно-регистрационные действия будут приостановлены, а решать разногласия соседям придется уже в суде.
Когда необходимо межевание
Межевание участка проводится для установления его границ на местности, что позволит избежать проблем при совершении сделок с таким объектом, а также споров с соседями, облегчит строительство дома или дачи таком участке. Да и банки охотнее дают ипотеку на землю с чётко определёнными и зафиксированными границами.
В настоящее время межевание осуществляется исключительно в добровольном порядке и закон не предусматривает никаких ограничений прав для собственника при отсутствии межевого плана.
Встречи с кадастровым инженером не избежать, если вы планируете:
- Разделить один участок на несколько или объединить несколько участков в один
- Узаконить площадь земли или уточнить границы (например, из-за разногласий с соседями)
- Восстановить старые границы, которые отсутствуют на генеральном плане (особенно актуально для владельцев земли в садоводческих товариществах)
- Взять ипотеку на приобретение земельного участка или строительство на нем дома или дачи (это необязательно, но повысит шансы на получение кредита)
- Купить, продать, обменять, подарить участок или его часть (это также необязательно, но наличие межевого плана повысит ликвидность участка и облегчит его реализацию)
В 2008 году закон указывал на то, что при проведении сделок по отчуждению земельных участков новому собственнику не нужно проводить повторное межевание, однако это правило утратило силу с начала 2018 года.
Граждане, приобретавшие объекты земельного фонда до марта 2008 года получали на руки кадастровую документацию, не содержащую сведений о его границах (при условии, что владельцы близлежащих участков не заявляли притязаний и не имели споров).
Повторное межевание можно избежать, если новый собственник участка согласен провести его самостоятельно, однако возникают сопутствующие нюансы:
- Не каждый нотариус согласится удостоверить сделку под таким предлогом;
- Себестоимость объекта значительно снижается (так как процедура межевания платная, вероятно возникновение спорных ситуаций с другими заинтересованными лицами при определении истинных границ).
Закон устанавливает случаи, когда без повторного размежевания не обойтись:
- Участок планируется разделить;
- К текущим границам объекта будет присоединен новый участок.
Как провести межевание земельного участка бесплатно
Для обычных граждан бесплатное межевание земельного участка возможно только при комплексных кадастровых работах по инициативе государства. Информация о предстоящем и действующем комплексном межевании земель публикуется на сайте муниципалитета.
В этом случае собственник может обратиться к указанной на сайте кадастровой организации (как правило муниципальной) с заявлением о проведении межевания своего участка бесплатно. Заявление пишется в свободной форме, в нем указывается адрес, кадастровый номер, а также данные о собственнике (Ф.И.О., паспортные данные, и тд).
Причины для обращения за бесплатным межеванием могут быть следующие:
- Сведения о земле не значатся в ЕГРН, но право собственности уже было оформлено до 1998 года;
- Имеет место документально подтвержденная кадастровая ошибка;
- Данные об участке имеются в РосРеестре, но объект не поставлен на кадастровый учет.
Другие проблемы при межевании земельных участков
Основная проблема, возникающий при межевании земельного участка — превышение фактической площади. Федеральный Закон ФЗ № 93 от 30 июня 2006 года «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», гласит, что размер вашего участка может быть уточнен в сторону увеличения не более чем на минимальный размер участка, установленный в соответствии с нормативными правовыми Актами органов самоуправления или субъектов Федерации и только при наличии согласия этих самых органов.
На житейском языке это означает, что если минимальный размер был 600 кв. м, то и «прирезать» вы можете не более 6-ти соток. Но это в теории, на практике же представители власти подобные акты подписывать не спешат.
Межевание дачного участка: Обязательно или нет
Межевание дачного садового участка процедура не обязательная, но желательная. Согласно Земельному кодексу, каждый ЗУ должен иметь четко установленные границы. В этом случае надел рассматривается как юридически обособленный объект, с которым можно проводить различные правомерные действия. Если границы надела не определены и не зафиксированы документально, на него или его часть могут претендовать другие собственники.
Чтобы исключить возникновение пограничных конфликтов лучше провести межевание и зарегистрировать точные координаты своих владений в документах и ЕГРН. На сегодняшний день ни в одном законопроекте не указано точных сроков, когда нужно размежевать землю.
Что касается новообразованный участков, то купить или продать их без межевания не получится. С вступлением в силу ФЗ РФ № 267, внесшим поправки в закон о дачной амнистии, большинство дачников заинтересовались возможностью бесплатного межевания. Воспользоваться такой возможностью могут владельцы участков, расположенных на территории СНТ и используемых для ведения садоводства или огородничества в личных некоммерческих целях.
Законы о земельных участках
[ads-pc-1][ads-mob-1]
Все землевладельцы, не прошедшие межевание, стали простыми пользователями своего куска земли. Продавцом, дарителем, наследодателем участка такой гражданин стать не может, пока не зарегистрируется в соответствующем госоргане. И получить кредит с залогом земельной собственности он не сможет, пока она не подвергнется межеванию.
Более того, при отсутствии регистрации надела гражданина в Госреестре более чем 60 месяцев вместо него хозяином земли станет государство.
Возможно, лицу, мало заинтересованному в этом владении, этот факт и не очень интересен. Но какой-либо агроном-любитель, страстно желающий повозиться на своем участке, обретший по наследству или получивший в дар сад-огород, тоже может оказаться «не хозяином», если даритель или наследодатель вовремя не побеспокоился о межевании и регистрации своей собственности.
Надо сказать, что этой проблемой озаботились не сегодня. А сегодня в парламенте планируется узаконить категорическое запрещение владеть немежеванной землей, вплоть до ее изъятия.
Слишком много в стране «ничейной» земли, которая, кстати, не всегда является бесхозной. Получается, что не с кого собирать налоги, если не известен собственник.
Законы, направленные на наведение порядка с землёй, принимались и в 1997 году (№122-ФЗ), и в 2006 (№ 93-ФЗ – «О дачной амнистии»), и в 2007 (№ 221-ФЗ – «О госкадастре»).
Что дает межевание жителям многоквартирного дома?
Необходимость межевания придомовой территории возникает, когда собственники помещений в МКД хотят отстоять принадлежащие им по праву участки от незаконной застройки. Чтобы на земле, принадлежащей ТСЖ, не появились магазины, кафе и автомобильные стоянки, необходимо вовремя определить придомовую территорию и ее границы, и документально зафиксировать данный факт.
В границах отведенной придомовой территории собственникам открываются следующие возможности:
- Организация элементов благоустройства (зон отдыха, детских площадок и т.п.).
- Ограждение территории для стоянки автомобилей. при въезде на территорию дома.
- Сдача части участка внаём.
ВАЖНО. Проведение межевания придомовой территории и внесение сведений о нём в государственный реестр – одно из условий участия МКД в программе капремонта.
Кабмин вправе регулировать земельные отношения, а кадастровые инженеры – подтверждать снос здания
Росреестр опубликовал обзор нововведений в законодательстве в сфере земли и недвижимости, а также в проведении государственного земельного надзора за I квартал 2023 года.
- Отмена двойной проверки наличия правоустанавливающих документов на землю при вводе объекта в эксплуатацию. Ранее этим занимались одновременно местный орган власти и Росреестр (Федеральный закон от 14.03.2022 № 58-ФЗ).
- Кабмин получил полномочия устанавливать особенности регулирования земельных отношений в 2023 году (Федеральный закон от 14.03.2022 № 58-ФЗ).
- Установлен ключевой показатель федерального государственного земельного надзора – количество участков, отнесённых к более низкой категории риска, по отношению к общему числу участков. Также в акт обследования можно включать не сами электронные образы документов, а ссылки на них (постановление Правительства РФ от 07.02.2022 № 126).
- Актуализирована форма проверочного листа с перечнем вопросов, ответы на которые свидетельствуют о наличии или отсутствии признаков нарушений требований земельного законодательства РФ (приказ Росреестра от 18.01.2022 № П/0011).
- Кадастровый инженер в результате осмотра места нахождения здания, сооружения, помещения, машино-места вправе подтвердить прекращение существования такого объекта, если документы об этом отсутствуют (приказ Росреестра от 24.05.2021 № П/0217).
- Разрешено проводить согласование местоположения границ земельных участков в электронном виде (приказ Росреестра от 14.12.2021 № П/0592).
Обязательно ли делать межевание после 1 января 2021 года
Если не провести межевание до 1 января 2021 года, то земельный участок нельзя будет продать, подарить и передать по наследству. Такие сообщения то и дело мелькают в новостях различных СМИ.
Межевание земельного участка – это работы по установлению границ земельного участка.
Для проведения межевания необходимо обратиться к кадастровому инженеру, заключить с ним договор подряда на проведение кадастровых работ.
Кадастровые работы по межеванию земельного участка включают в себя:
– сбор и изучение сведений о земельном участке, предоставленных документов на землю, имеющихся геодезических данных по участку, а также адресов соседних земельных участков;
– подготовку проекта межевания;
– уведомление правообладателей смежных земельных участков (лиц, права которых могут быть затронуты межеванием);
– выезд на место и определение границ участка на местности.
Кто должен согласовывать границы земельного участка при межевании
Если вы являетесь собственником земельного участка, то наверняка вы граничите с другими собственниками других земель. В данном случае и начинают возникать вопросы по поводу определения границ, причем, по этому поводу существует определенная статья Федерального Закона, а именно, владелец земли обязан согласовывать границы участка с соседями, или с лицами заинтересованными. То есть, если уж зашла речь о межевании, в обязательном порядке оповестите своих соседей любыми способами, причем, сделать это лучше до 2020 года.
На самом деле опасаться здесь нечего, так как процесс довольно прост. Например, если участок земли является долевой собственностью, лучшим вариантом будет воспользоваться советами сотрудников Кадастра и пройти всю процедуру поэтапно. Также необходимо оповещение о том, что собираетесь отделиться от товарищества. Если претензий никаких не поступает в течение 30 дней, то дальше дело за малым.
Ошибки при межевании как исправить
Собственники, как ни странно, могут совершать самые различные ошибки. Например, как вы знаете, что все участки отмеряются по первому. И если топографическая съемка первого участка прошла неточно, следовательно, и остальные также будут с недочетами, что грозит уменьшением самого земельного участка, или наоборот. Тем не менее, в последствии никто, ни инженеры, проводившие съемку, ни сами соседи, не будут брать на себя ответственность за ошибку.
Подобного характера вопросы нужно будет уже решать через судебные разбирательства (что не желательно), после придется уговаривать соседей, а им пачкать руки ну совсем не улыбается. Таким образом, чтобы был составлен новый проект, потребуется много времени, месяцы, или даже годы, смотря, в какую компанию вы попадете. Мы к тому, что опять же, лучше делать все по уму, без спешки, но и не затягивать.
Чтобы исправить ошибку, заново подготавливается межевое дело, перепроверяются документы всех владельцев участков и так далее. Причем, специалистам необходимо определить. Как ошибки по Кадастру, так и умышленные нарушения со стороны собственников. Мы описали вкратце всю ситуацию, но в действительности все значительно серьезнее. Если вы являетесь землевладельцем, то должны быть готовы к гонке с соседями и постараться выполнить межевание раньше.
Но даже если и произошла ошибка, или просто возникли какие-нибудь вопросы, вы можете всегда обратиться к специалистам нашего сервиса. Причем, это совершенно бесплатно.
Нужно ли межевание при наличии свидетельства о праве собственности на землю?
До 2016 года свидетельство о праве собственности являлось единственным правоустанавливающим документом. Несмотря на изменения в законодательстве эти документы не утратили юридическую силу. После 15 июля 2016 года вместо свидетельства собственники получают выписку из ЕГРН. Если земельный участок прошел регистрацию в Реестре, то он по умолчанию прошел процедуру установления и закрепления границ. Приложением к выписке идет план участка, подтверждающий факт успешно проведенного межевания.
Если у вас на руках имеется свидетельство о праве собственности и кадастровый паспорт на землю, в котором указаны координаты установленных границ, межевание проводится только в исключительных случаях, оговоренных кадастровым законодательством:
- При перераспределении земли: объединении нескольких участков в один или разделении на несколько землевладений.
- При возникновении земельных споров, разрешаемых в судебном порядке.
- При устранении реестровых ошибок.