Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Регистрация ДДУ: сроки, госпошлина, документы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП) — это электронная подпись, которая создается с привлечением криптографических средств, подтвержденных ФСБ РФ. Гарантом ее подлинности выступает специальный сертификат, выданный аккредитованным удостоверяющим центром.
Что такое электронная подпись, и как она выглядит
❗️Электронный документ, подписанный УКЭП, имеет такую же юридическую силу, как и бумажный, который подписан собственноручно. УКЭП — это электронный аналог вашей подписи.
Электронная подпись действует 1 год с момента выпуска. В течение срока действия вашей электронной подписи вы сможете подписывать ею другие документы на сделках в СберБанке.
Через год вы не сможете подписывать ею новые документы. При этом ранее подписанные документы не теряют своей юридической силы по истечении этого срока.
Порядок регистрации права собственности на квартиру, приобретенную по договору долевого участия
После долгих месяцев ожидания в жизни дольщика наступает радостный момент — дом сдан и можно заселяться в новую квартиру. Но не стоит спешить, перед заселением предстоит зарегистрировать права собственности на квартиру по договору долевого участия.
«Дольщик имеет право оформить квартиру в собственность только после получения застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи квартиры», — уточнила руководитель Управления Росреестра по Тульской области Светлана Калмыкова.
Застройщик сам имеет возможность зарегистрировать право собственности покупателя на квартиру. Если же регистрация прав застройщиком не осуществлена, то дольщику необходимо самостоятельно выполнить все действия.
Для регистрации необходимо подать следующие документы:
- оригинал ДДУ;
- акт приема-передачи;
- заявление о регистрации (составляется непосредственно при подаче документов).
Прождав нужный срок, вы должны получить документы о регистрации договора долевого имущества. Если вы регистрировали договор через электронные сервисы, то на вашу электронную почту (не забудьте указать ее в заявке) придет бланк-выписка из реестра ЕГРП, в котором будут указаны номер договора и ваши ФИО как владельца. Если вы выбрали регистрацию через очное присутствие, то придется снова идти в МФЦ или Росреестр. Не забудьте взять паспорт и расписку о приемке документов. Если вы заключали договор по доверенности – то саму доверенность, заверенную нотариально. Проверьте, не истек ли срок заверения или действия доверенности.
В госоргане вы должны получить печатный вариант выписки из реестра. Напоминаем, что ранее дольщик получал свидетельство о регистрации договора, на основании которого после сдачи дома проводилась регистрация права собственности. Сейчас такие документы не выдаются, человек получает только выписку о праве.
Документы для регистрации ДДУ
Сбор необходимых бумаг может осуществляться как дольщиком-инвестором, так и застройщиком. Если модель оформления участниками выбрана вторая, тогда нужные копии документов дольщик приносит застройщику. И тогда уже последний подаёт все бумаги на регистрацию соглашения.
В случае первичной регистрации ДДУ в учреждении Росреестра застройщикам нужно подготовить такие документы:
- разрешение на проведение строительных работ по конкретному объекту, а не целому кварталу;
- уставная документация;
- учредительные бумаги;
- проекты (декларация, дополнительные включения, изменения), заверенные генеральным директором компании-застройщика;
- свидетельство о регистрации как юридического лица;
- подтверждение внесения денежных сумм в качестве фондового участия.
В случае, когда по объекту строительства хотя бы один ДДУ уже регистрировался, застройщику следует подавать такой пакет бумаг:
- ипотечное соглашение и справка от банка, если сделка заключается через ипотечную программу;
- согласие от супруга (супруги), так как недвижимость будет квалифицироваться как совместно приобретённая, если инвестор состоит в браке;
- свидетельство о рождении, если будущая квартира закрепляется за несовершеннолетним ребенком;
- доверенность, изготовленная через нотариат, если вместо заявителя действует его представитель.
Для чего нужна выписка из ЕГРН о зарегистрированных договорах долевого участия
Такие соглашения обязательно регистрируются. Это решает многие проблемы дольщиков. Раньше застройщики-мошенники продавали квартиры в возводимом здании нескольким людям сразу, так как сделки на такое строительство не подлежали обязательной регистрации.
Теперь сведения о договорах отправляются в реестр. Будущие владельцы при этом уверены в том, что их квартиры не перепродадут другим людям. Платят по договору тоже только после регистрации.
Выписка из ЕГРН о ДДУ понадобится при приобретении квартиры по переуступке прав и для проверки существования договора, его правильной регистрации в Росреестре.
На нашем сайте выписка предоставляется в электронном виде при заполнении заявки на портале SPV KADASTR.
Если ДДУ не оформлен в Росреестре, то сделки признаются незаконными. Официальная регистрация договора долевого участия дает гражданину статус дольщика. При необходимости такой человек имеет право обращаться в суд, доказать свое право на недвижимость. Зарегистрированный ДДУ гарантирует, что квартиру продадут только дольщику.
Почему могут отказать в регистрации
Причин для отказа в регистрации несколько, однако для удобства мы разделили их на две группы:
- Формальные — не представлены все необходимые документы, неправильно оформлены, представлены неуполномоченным лицом. Все эти причины можно оперативно устранить и подать документы еще раз.
- Существенные, возникающие, как правило, по вине застройщика. К примеру, несоответствие застройщика требованиям ФЗ № 214, неуплата им страховки на случай банкротства. Когда отказ мотивирован именно такой причиной, то дольщику необходимо разобраться в ней. Если есть достаточные основания сомневаться в платежеспособности или честности застройщика, лучше отказаться от сделки с такой компанией.
Как проверить, что договор зарегистрирован
На практике существует три способа, позволяющих проверить факт регистрации договора:
- Наличие печатей Росреестра на экземпляре договора. Если договор сдавался в электронном виде, то проштампованный экземпляр можно попросить у застройщика. Он придет застройщику в электронном виде из Росреестра.
- Выписка из ЕГРН на земельный участок, принадлежащий застройщику. При этом нужно понимать, что все зарегистрированные договоры с застройщиком будут обременением права собственности на земельный участок, ему принадлежащий. Соответственно, в списке обременений дольщику нужно найти номер или другие данные своего договора. Если их нет, значит, договор еще не зарегистрирован.
- Информация на сайте Росреестра. Поиск ведется по кадастровому номеру земельного участка, указанного в договоре.
Что обязательно должно содержать ДДУ как признак легитимности сделки согласно 214 ФЗ
В договоре обязательно должны быть освещены следующие детали:
- Полные параметры и характеристики новостройки и приобретаемой квартиры.
- Сроки завершения строительных работ и сдача в эксплуатацию объекта.
- Цифры стоимости квартиры, механизмы погашения платежей.
- Ответственности сторон и порядок исполнения условий.
- Взаимные гарантии.
- Информация о правовом статусе земли и документации на неё.
Когда происходит государственная регистрация договора долевого участия в Росреестре согласно всем правилам, то сам документ будет свидетельствовать об этом специальными маркерами. Запись проставляется на обороте, где есть достаточно свободного места. В ней должно содержаться:
- Штамп государственного ведомства.
- Подпись уполномоченного специалиста.
- Печать регистратора.
- Регистрационный номер, свидетельствующей о занесении в базу данных и постановке на учет объекта недвижимости.
Причины отказа в регистрации и что делать
Процедура предполагает четкое исполнение всех оформительских этапов, правильности документации. Если чего-то будет не хватать, или будут найдены ошибки, то может последовать отказ в регистрации. Когда делается отказ, то заявителя об этом письменно ставят в известность регистрирующие органы. В ответе обязательно должны быть изложены аргументы, по какой причине возник отказ.
Возможные случаи, когда отказывают в постановке на регистрационный учет объект недвижимости о ДДУ:
- Когда возникают права кредиторского требования при банкротстве застройщика, ликвидации строительного предприятия.
- Пакет бумаг предоставлен не в полном объёме.
- Найдены ошибки в заявлении.
- В каком-то документе, что прилагался к заявлению, найдена подделка.
- Нелегальность оформления каких-либо документов, состоящих в обязательном пакете для регистрации.
- Подача пакет осуществлялась человеком, который на это не имеет право.
- Уже по объекту недвижимости один договор был зарегистрирован в Реестре. Дважды одновременно никто не делает учетных записей в базе данных по одному и тому же объекту недвижимого имущества.
По правилам заявления подают только следующие лица:
- дольщики;
- застройщики;
- представитель инвестора, действующий строго по доверенности, выписанной через нотариуса.
В случае просроченных сроков действия бумаги-основания, её следует продлевать. Если документ быть утерян, делается дубликат, куда вписывается собственник, получивший квартиру. Все полученные регистратором бумаги тщательно проверяются. Возможность получить оригинал или копию выписки из ЕГРН открывается только после того, как электронная регистрация ДДУ (договора долевого участия) будет проведена полностью и по всем правилам.
Зачем нужна регистрация ДДУ
Сразу следует определиться с тем, почему же так важно регистрировать заключенный ДДУ.
Основные причины для такого оформления:
- Подписанное сторонами соглашение о передаче застройщиком недвижимости покупателю юридически не имеет силы, если не будет поставлено на особый учёт в Реестре.
- Когда такой документ понадобится для регистрации права собственности, то бумага без отметки из Реестра не будет служить основанием, чтобы получить выписку из ЕГРН.
- Если станут назревать какие-либо споры с застройщиком, то для разбирательств в судебном порядке необходим будет договор с пометкой из регистрационного учреждения.
- Выгодоприобретатель, вкладывающий часть своих денег в строительство дома, дольщиком будет считаться только тогда, когда соглашение с застройщиком будет иметь правовую силу.
- Вернуть назад уже выплаченные недобросовестному застройщику суммы будет невозможно, когда соглашение недействительно.
Если сделать всё, как положено, то это свидетельствует о том, что:
- Документация застройщика (проектная, правоустанавливающая, разрешительная) прошла надлежащую проверку и находится в порядке.
- Все действия застройщика согласуются с требованиями закона №214-ФЗ.
Для участия в долевом строительстве дома необходимо заключение договора с застройщиком, после чего он регистрируется в Росреестре. Для этого оба участника сделки подготавливают документы. Часто именно застройщики предлагают услугу электронной регистрации договора, поэтому дольщики передают им свои бумаги. Если оформляется ипотека, можно воспользоваться услугой банка по регистрации ДДУ.
Узнать о точном количестве документов можно у работников государственного учреждения, но стандартно нужны следующие бумаги:
- разрешение на строительство многоквартирного дома;
- уставная документация;
- проектные документы;
- учредительные бумаги;
- доказательство внесения денег дольщиком;
- если для покупки квартиры использовались заемные деньги, то передается кредитный договор;
- согласие супруга на осуществление сделки;
- если оформляется жилье на ребенка, требуется его свидетельство о рождении.
Стандартная регистрация выполняется в отделениях Росреестра, работающих по обычному режиму. Можно воспользоваться помощью посредника, если в городе существует МФЦ, но в этом случае увеличиваются сроки ожидания. Если нужно срочно получить выписку, целесообразно пройти электронную регистрацию.
Процедура осуществляется следующим образом:
- Заключается сделка между дольщиком и застройщиком, для чего составляется и подписывается официальный контракт.
- Оформляется усиленная цифровая подпись, сделать которую можно в удостоверяющих центрах. Стоимость электронной подписи отличается в разных регионах, но стандартно варьируется от 4000 до 5000 рублей.
- Договор подписывается полученной ЭЦП.
- На сайте Росреестра заполняется специальная заявка.
- Указывается цель составления заявления, заключающаяся в регистрации договора.
- Приводится кадастровый номер недвижимости, а также данные о застройщике, занимающемся проведением сделки.
- Указывается способ, с помощью которого будут получены документы, подтверждающие оказание услуги, причем в конце процесса будет получена выписка о регистрации ДДУ, которая может выдаваться в бумажном виде или отправляться по электронной почте.
- Прикрепляются все отсканированные документы.
- Далее нужно только подписать заявление с помощью цифровой подписи.
Процесс подписания ДДУ электронной подписью считается простым и оперативным. За регистрацию договора уплачивается 70% от полного размера госпошлины, так как за счет использования электронных услуг предлагается скидка в размере 30%. В результате через пять дней выдается выписка, подтверждающая оказание услуги.
Если гражданин покупает жилье с помощью ипотеки, оформленной в Сбербанке, он может воспользоваться его услугой по электронной регистрации. В этом случае кредитная организация сотрудничает с застройщиком, а также занимается всеми нужными регистрационными действиями. Договор подготавливается застройщиком, после чего подписывается дольщиком. Регистрация выполняется в течение недели.
Куда обращаться за регистрацией
Когда необходимо провести сделку до конца, тогда потребуется регистрироваться в ведомство Росреестра. Каждый, кто регистрируется после заключения соглашения ДДУ, должен подать заявление в основной орган – Единый Государственный Реестр Недвижимости (ЕГРН). Способов обращения может быть несколько:
- явка в подразделение Реестра;
- подача заявления в МФЦ самостоятельно;
- электронным путём, если действовать через банк при оформлении ипотеки в новостройке;
- действовать через юридических экспертов за дополнительную плату.
Адреса подразделений регистрационного органа можно узнать предварительно на его официальном сайте, либо позвонить по телефону в справочную службу Реестра. Обращаться через службы МФЦ можно лишь в том случае, если таковые имеются в городе. Обслуживание в Многофункциональном Центре (МФЦ) позволяет не выстаивать очереди. Преимущества получения ипотеки на новостройку состоят в комфортном обслуживании. Но отрицательной стороной является то, что выписку из ЕГРН через банк взять не получиться. Максимум предоставят только адрес электронной почты, куда писать запрос.
Отличается долевая ипотека от обычной тем, что процент по ней гораздо ниже процента, который предлагается в случае приобретения уже готового жилого помещения.
При этом человек, который является дольщиком, застрахован от материальных потерь, то есть в случае, если застройщик нарушает обязательства, прописанные в договоре, то дольщик в любое время может расторгнуть с ним соглашение. А самое главное – это то, что в подобной ситуации банк, у которого был взят кредит, вернет дольщику не только все средства, которые тот выплатил в качестве погашения за кредит, но и все предусмотренные проценты. При этом все действия, направленные на то, чтобы дольщик получил обратно все деньги, которые он уплатил застройщику, банковская организация также выполняет самостоятельно.
Здесь у многих возникает вопрос, а какова же тогда выгода для банка при таких условиях? Как ни странно, но выгода есть. Она заключается в следующем:
- подобная система выдачи кредитов защищает человека, который взял у банка деньги, от постоянно колеблющегося уровня инфляции;
- более низкая ставка по долевой ипотеке значительно уменьшает риск того, что заемщик не выплатит положенную сумму в предусмотренный срок.