Квартира или коммерческая недвижимость. Во что инвестировать в 2023 году?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Квартира или коммерческая недвижимость. Во что инвестировать в 2023 году?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Подобное расторжение договора коммерческого найма жилого помещения регламентировано правилами гражданского законодательства. Одностороннее расторжение нанимателем не потребует указания каких-либо причин для совершения подобного действия. Он может об этом поставить в известность владельца строения за три последующих месяца.

Другие важные условия договора найма жилого помещения

Рекомендуем сторонам договора найма жилья не ограничиваться согласованием только двух существенных условий – описании жилья и размера оплаты.

Обязательно надо согласовать условие об оплате коммунальных платежей. По общему правилу, это является обязанностью нанимателя (статья 678 ГК РФ), но стороны могут договориться по-другому. Например, что наниматель будет оплачивать только коммунальные услуги, связанные с приборами учета (электроэнергия, вода, Интернет).

Дополнительной статьей затрат нанимателя могут быть расходы на ремонт снятого жилья. Гражданский кодекс перекладывает обязанность по проведению текущего ремонта на нанимателя, а капитального – на наймодателя, но опять же, можно договориться иначе.

В отличие от договора социального найма, сдача жилья частного фонда ограничивается сроком — не более пяти лет. Если срок в договоре найма указан не будет, то признается, что он заключен на 5 лет. Договор, который заключен на срок менее одного года, считается краткосрочным.

Договор найма жилья не надо регистрировать в кадастровых органах, независимо от того, на какой он срок заключен. Необходимость государственной регистрации распространяется только на договор аренды помещения, заключенный на срок не менее года.

Дополнительно стороны могут внести в текст договора согласованные условия, которые не ущемляют их человеческих прав (например, наймодатель может требовать запрета на проживание в его жилье домашних животных).

Права сторон по договору найма жилого помещения

Менее защищенной стороной договора найма жилья считается наниматель, поэтому Гражданским кодексом ему предоставлен больший объем договорных прав:

1.Наниматель может в любое время расторгнуть договор в одностороннем порядке, но только с согласия проживающих с ним лиц и письменно предупредив об этом наймодателя за три месяца до расторжения (установить меньший срок не позволяет ГК РФ). На практике стороны не всегда выдерживают такой длительный срок, но делать так можно, если только наниматель и наймодатель разошлись мирно, и никто из них в суд не собирается.

А вот наймодатель может выселить нанимателя досрочно только по решения суда и только в определенных случаях:

• наниматель не вносит плату за жилье шесть месяцев, а если договор найма краткосрочный, то более двух раз подряд;
• наниматель или лица, за действия которых он отвечает, разрушают или портят жилье или имущество наймодателя;
• снимаемое жилье используется не по назначению;
• наниматель или проживающие с ним лица систематически нарушают права и интересы соседей.

При этом решением суда наниматель может только быть обязан устранить нарушения, которые привели к иску (срок на их устранение может составлять до года). Окончательно расторгнуть договор наймодатель сможет только при повторном обращении в суд. Но и это судебное решение по просьбе нанимателя может быть исполнено с отсрочкой до года.

Если наниматель не желает расторгнуть договор найма жилого помещения до окончания его срока, то даже смена собственника не дает такой возможности. Обязанности наймодателя перейдут по действующему договору к новому хозяину жилья.

2.Вместе с нанимателем в снятом жилье могут проживать члены его семьи или другие лица, не являющиеся его родственниками, и за их действия наниматель отвечает перед наймодателем. Если они не указаны в тексте договора при его подписании, то потом они могут вселяться только с согласия наймодателя (за исключением несовершеннолетних детей). На лиц, совместно проживающих с нанимателем, договором тоже можно возложить обязанность вносить плату за жилье, делать ремонт, компенсировать ущерб, тогда они становятся сонанимателями. В случае смерти основного нанимателя или его переезда, договор продолжает действовать на прежних условиях для оставшихся в жилье лиц.

Кроме того, наниматель и проживающие с ними граждане могут, с уведомления наймодателя, вселить в снимаемое ими жилье временных жильцов. Проживать они должны безвозмездно (то есть это не вариант поднайма) и сроком не более 6 месяцев. Запретить проживание временных жильцов наймодатель может, только если при этом не будет соблюдаться норма площади на одного человека.

Передача снимаемого жилья в поднаём возможна только с согласия наймодателя, при этом ответственным перед ним за сохранность жилья и своевременную оплату остается основной наниматель.

3.Преимущественное право на продление договора найма жилья дает нанимателю статья 684 ГК РФ. Обязанность инициативы продления лежит на наймодателе. Не позднее чем за три месяца до окончания срока договора найма он должен письменно предложить нанимателю заключить договор на тех же или других условиях. Чтобы доказать, в случае спора, факт такого предложения, рекомендуем наймодателю получить подпись нанимателя о том, что он получил такое извещение.

Если новые условия не устраивают нанимателя, то прежний договор расторгается по причине окончания его срока действия. Ну а если наймодатель не предложил своевременно продолжить договор, а наниматель при этом не сообщил об отказе продлевать договор, то он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.

Наниматель по краткосрочному договору найма имеет меньше прав, чем по договору, заключенному на срок больше года:

• в случае смерти или выезда нанимателя договор прекращает свое действие;
• жилье нельзя сдать в поднаём;
• вселение других лиц (не указанных сразу в договоре) и временных жильцов не допускается;
• у нанимателя нет преимущественного права на продление договора найма.

Все эти ограничения действуют по общему правилу, т.е. прописаны в Гражданском кодексе, но наймодатель может в договоре снять эти ограничения.

Как видим, в теории договор найма жилого помещения полностью отвечает интересам нанимателя. Если вы хотите при съеме жилья избежать неприятных сюрпризов от наймодателя, рекомендуем прописывать в тексте договора права, данные Гражданским кодексом.

Ожидаемые результаты и подводные камни

Как полагает Александр Цыганов, мировой опыт показывает, что арендное жилье во многих случаях может и является комфортным, но для этого рынок должен стать комфортным и для собственников недвижимости, и для арендаторов. «Первые должны получить гарантии сохранности имущества и выполнения обязательств арендаторами, а вторые быть уверенными, что их не выселят по прихоти хозяина, они смогут пользоваться всеми социальными услугами в данной местности и им не поднимут арендную плату одномоментно».

В дальнейшем, по мнению Александра, практику нужно распространить на иные города страны. В первую очередь, эксперт предлагает обратить внимание на большие областные центры, где есть места трудоустройства и жизнь там привлекает россиян.

«Очевидно и то, что проживание в арендной квартире может быть как постоянным, так и временным периодом в жизни, когда после эта или другая квартира приобретается. Практика развитых стран показывает, что арендное жилье должно сопровождаться программами выкупа, льготной, субсидированной ипотекой и такое сочетание в наибольшей степени позволяет обеспечить право граждан на доступное и комфортное жилье. Сформировать такие программы вполне по силам единому институту развития в жилищной сфере – АО «ДОМ.РФ»», – считает Александр Цыганов.

Насколько эта мера эффективна, принесет ли инициатива ожидаемые результаты и будет ли масштабирована на всю страну, Сергею Гебелю однозначно ответить трудно. «Однако если учесть, что с момента пилотного запуска в 2017-м программа только расширяется, можно говорить об ее успешности, – считает эксперт, замечая, – В этом проекте многое зависит от государственной поддержки, поскольку именно социально незащищенные слои населения больше всего нуждаются в таком жилье».

Также Сергей полагает, что, если арендные дома будут и дальше демонстрировать свою эффективность, вполне реально их распространение на всю страну. Между тем произойдет это не сразу, а постепенно, с учетом потребностей конкретного региона.

Что такое договор коммерческого найма жилого помещения

Договор коммерческого найма жилья представляет собой письменное соглашение между двумя сторонами сделки. С одной стороны выступает наймодатель, то есть хозяин жилья, а с другой наниматель – человек, которому требуется жилое помещение для временного проживания.

Наймодатель обязуется передать нанимателю жилую недвижимость на определённый срок за оговоренную заранее плату.

Продолжительность сделки, размер и условия оплаты, обязанности по ремонту и иные аспекты стороны обговаривают отдельно и включают все необходимые пункты в договор.

Общее определение договора найма можно найти в ГК РФ (статья №671, п.1). Для его заключения не требуется каких-либо административно-правовых разрешений и нормативных правил, поэтому его можно составить в произвольной форме. Он должен быть:

• консенсуальным, то есть составлен на взаимовыгодных условиях;
• двусторонним – один экземпляр находится у собственника жилья, второй у нанимателя;
• возмездным, когда за проживание наниматель платит определённую сумму наймодателю;
• срочным – иметь чётко прописанный срок, когда период найма заканчивается.

Как расторгнуть договор коммерческого найма

Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения может быть произведено в следующих случаях.

• Завершение срока действия. Договор может быть продлён, если обе стороны не имеют претензий друг к другу.
• Нарушение условий договора. Если наниматель вовремя не вносит оплату за коммунальные услуги и съём жилья, на него жалуются соседи, он не соблюдает гигиенические нормы, по его вине была нанесена порча недвижимости или имуществу, то договор может быть расторгнут в одностороннем порядке наймодателем.
• Нарушение законодательства. В случае когда наниматель нарушает гражданский, жилищный и уголовный кодексы, то владелец жилья также вправе расстаться с неблагонадёжным жильцом.

В процессе проживания на условиях найма наниматели обязаны соблюдать не только условия договора, но и прямые требования законодательства. При существенном нарушении порядка использования жилого помещения может последовать досрочное расторжение договора и принудительное выселение.

Можно сформулировать основные обязанности нанимателей, которые зафиксированы в Гражданском кодексе РФ:

• использование объекта недвижимости только по прямому назначению, т.е. для проживания граждан;
• обеспечивать надлежащее состояние переданного в наем помещения;
• своевременное исполнение обязанности по внесению платы за пользование жилым помещением.

Как было оговорено выше — ГПД является возмездным. Размер взносов на уплату жилья устанавливается обоюдно. Максимальный размер платы может быть установлен муниципальным органом, при отсутствии ограничения — это решается между участниками правоотношений.

Стоит учесть, что любое изменение оплаты в одностороннем порядке будет нарушением законных оснований сделки.

Дополнительные расходы

Разовые расходы:

1. Если делать ремонт полностью, нужно закладывать минимум 300 тысяч рублей.
2. Если делать косметический ремонт, то можно уложиться в 100 тысяч рублей.
3. Обустройство квартиры — минимальным набором мебели и бытовой техники. В данном случае можно сэкономить и купить все б/у на том же Авито. Ориентировочные траты 100 тысяч рублей, меньше только при условии что какая-то мебель, бытовая техника остались от предыдущих владельцев квартиры.
4. Ключевой момент — скорость подготовки квартиры к сдаче и дальнейшие переделки.
5. Сам ремонт должен быть универсальным. Пример, как не нужно делать — брать хрущевку, делать в ней ремонт на несколько миллионов и пытаться ее сдать, продать за космические деньги. Такое никогда не окупится.

В итоге, для варианта однокомнатной квартиры доп. вложения в квартиру составят 200-400 тысяч рублей. Сам ремонт 100 — 300 тысяч рублей + 100 тысяч обустройство.

Постоянные расходы:

1. Коммуналка — так или иначе данные платежи влияют на стоимость сдачи квартиры и итоговый доход.
2. Страховка квартиры — обязательна, как минимум страхование ответственности перед третьими лицами (соседями).
3. Имущественный налог — без вариантов, платить придется.
4. Налог на доходы — если одна квартира, то сдавать проще как физ. лицо и платить 13%, либо зарегистрироваться как самозанятый и платить 4% (есть нюансы).
5. Категорически не рекомендуется укрываться от уплаты налогов — сейчас все поступления легко отслеживаются. наличка не панацея — это всего лишь вопрос времени когда ее уберут. Опять же, платя налоги, можно не бояться шантажа со стороны квартиросъемщика, соседей. Спокойный сон в данном случае обойдется всего в 4-13% — это не так дорого, по сравнению с теми последствиями, которые могут быть если за вас возьмется налоговая.
6. Периодический ремонт — стоит закладывать деньги на ремонт мебели, бытовой техники, отделки. При смене квартиросъемщиков это неизбежно. Хотя бы 10-30 тысяч рублей в год.
7. Простой квартиры — также стоит включить в расходы, т.к. люди будут съезжать и в такие моменты доходов не будет.

Права и обязанности сторон

Обычно к обязанностям собственника относятся следующие:

• передать освобожденное от других лиц Жилое помещение в удовлетворительном состоянии;
• обеспечивать арендатора необходимыми и достаточными услугами ЖКХ;
• проводить капитальные ремонтные работы;
• обеспечивать ремонт общедомовой собственности.

Обязанности арендатора:

• эксплуатировать помещение согласно его целевому предназначению (по закону запрещено устраивать в жилых квартирах, к примеру, мастерские на дому);
• принять меры для поддержания помещения и располагающихся в нем объектов в удовлетворительном состоянии;
• своевременно оплачивать аренду, коммуналку;
• ремонтировать помещение, если это установлено в соглашении в качестве обязанности.

Права арендатора следующие:

• вселять с разрешения собственника других людей (если необходимо вселить детей, то согласие не нужно);
• проводить с разрешения собственника реконструкцию помещения, переустраивать его.

Дополнительные особенности и нюансы

При заключении договора нередко оформляется и передаточный акт, который прикладывается к основному соглашению. Акт содержит описание всех объектов имущества (мебель, бытовая техника), которых собственник оставляет в квартире. Это предотвращает возникновение спорных ситуаций в связи с порчей или утратой имущества.

Иногда найм предоставляется с правом выкупа. После того как арендатор выкупил квартиру, ему необходимо обратиться в Росреестр или МФЦ для оформления права собственности на объект. При себе необходимо иметь паспорт, договор найма, заявление на оформление прав и документы, подтверждающие полную оплату имущества.

Найм с правом выкупа несет в себе определенные риски – например, собственник может отказаться продавать квартиру, и тогда арендатору придется требовать возврата денег через суд. Если собственник или арендатор скончаются до проведения выкупа, то оставшемуся участнику придется самостоятельно решать все вопросы с наследниками.

Отличия коммерческого от социального найма

По объекту, которыми являются квартиры и комнаты, находящиеся в собственности населённого пункта, эта гражданско-правовая сделка напоминает социальный наём помещений, с разницей в условиях и статусе имущественных прав заселяющихся.

По субъекту сделка аналогична, но не тождественна договору аренды, в котором субъектные отношения ограничены строгими рамками, так как арендодателем может являться только уполномоченное должностное лицо со стороны местной власти, а в роли арендатора допускается выступать только физическому лицу. Существуют и иные существенные сходства и различия.

Главное сходство между обозначенными правоотношениями – принадлежность к категории Жилищного фонда (ЖФ) РФ.

В процедуре социального найма допускается к участию только жильё из муниципального фонда, предназначенного для обеспечения нужд заинтересованных лиц из числа очередников.

В то время как коммерческая сдача жилья осуществляется в отношении помещений из числа этой же категории ЖФ, она допускает переход прав в более широком диапазоне, задействуя инициативу из числа граждан, не достигших очереди на его получение.

Внимание! Для отношений аренды таких ограничений не предусмотрено, арендодатель допускается к распоряжению любой недвижимостью, находящейся в его ведении. Кроме этого арендатором могут выступать как физические, так и юридические лица из числа предприятий, организаций и компаний.

Понятие коммерческой недвижимости

Для того, чтобы точно понять, что значит коммерческое жильё в нашей стране, нужно сначала разобраться с категорией коммерческой недвижимости. Для многих слово «коммерческая» отождествляется в этом контексте только с понятием предпринимательства.

Коммерческая недвижимость может использоваться предпринимателями для ведения своего бизнеса, открытия офисов, оказания различных услуг гражданам.

Коммерческая недвижимость – это различные сооружения, здания, земельные участки, которые используются их владельцами и нанимателями для осуществления предпринимательской деятельности.

Объектами коммерческой недвижимости могут быть:

• офисные и складские помещения;
• промышленные и сельскохозяйственные предприятия;
• торговые центры, магазины, отели;
• водные и лесные объекты, многолетние насаждения;
• земельные участки и иные естественные угодья;
• социальные помещения;
• коммерческое жильё.

Данный вид имущественных отношений не допускает приватизации жилья. Это оказывает существенное влияние на позиции очередников, которые предпочитают иметь возможность приватизировать недвижимость, согласно установленным законодательством нормативам.

Отмена приватизации здесь опирается на резолютивную основу, которая отражает приватизацию юридическим аспектом Жилищного законодательства, на которое опирается Закон о приватизации (см. Можно ли приватизировать служебное жилье).

Так как правоотношения данного прецедента регулируются Гражданским кодексом, сделка опирается на основания, аналогичные отношениям аренды, что не предусматривает переход недвижимости в собственность.

Гражданское законодательство предусматривает допустимость выкупа. Но таковой должен быть санкционирован собственником недвижимости, которым является государство или муниципалитет. В настоящее время не существует законодательных норм, которые несут резолюции по требованию выкупа или запрету на него.

Внимание!По усмотрению законодателя, в фонде которого находится помещение, решается вопрос с выкупом. На основании административных актов и положений допускается разрешение выкупа или запрет на него. Эти условия требуется внести отдельным пунктом (см. Особенности правовой процедуры «аренда квартиры с последующим выкупом»).

Форму обоих договоров законодатель императивно предусмотрел как простую письменную (ст. 674 ГК РФ, ст. 63 ЖК РФ). Однако на практике, особенно в сельской местности, редко составляются документы по поводу сдачи внаем жилья, соответствующие обычным требованиям, предъявляемым к договору. Отсутствуют и иные «письменные и другие доказательства», которые могут в силу п. 1 ст. 162 ГК РФ подтверждать в случае спора факт совершения сделки. Поскольку при несоблюдении простой письменной формы сделки (п. 1 ст. 162 ГК РФ) стороны лишены возможности ссылаться на свидетельские показания, при разбирательстве дела в суде им трудно доказать наличие обязательств и их условий .
———————————
См.: Мокроусова Л.М. Указ. соч. С. 21; Ярыгина А.В. Указ. соч. С. 23.

В отличие от социального найма коммерческому найму не предшествует решение единоличного или коллегиального органа исполнительной власти о предоставлении жилого помещения в фонде социального использования (ч. 1 ст. 63 ЖК РФ). Кроме того, ч. 2 ст. 63 предусматривается наличие типового договора социального найма жилого помещения, который утверждается Правительством РФ. При коммерческом найме типовой договор может применяться только по желанию сторон. Особенностью договоров найма жилого помещения является отсутствие императивного требования закона об их обязательной государственной регистрации (п. 1 ст. 164 ГК РФ).

Изменение, расторжение и прекращение договоров

Изменение договоров коммерческого и социального найма жилого помещения связано с заменой нанимателя по договору. Замена наймодателя при переходе права собственности на жилое помещение не влечет за собой изменения или расторжения договора найма (ст. 675 ГК РФ, ст. 64 ЖК РФ). Замена нанимателя в договоре коммерческого найма во всех случаях может быть произведена только с согласия наймодателя (ст. 686 ГК РФ). При социальном найме согласие наймодателя на замену нанимателя по договору не требуется, если имеют место следующие условия: граждане, не являющиеся членами одной семьи либо объединившиеся в одну семью, проживающие в одной квартире и пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма жилого помещения, требуют заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений (ч. 1 ст. 82 ЖК РФ, п. 2 ст. 672 ГК РФ). Согласие наймодателя необходимо, если замена производится в случае смерти (признания умершим, безвестно отсутствующим) нанимателя или по требованию дееспособного члена семьи нанимателя с согласия всех остальных ее членов (ч. 2 ст. 82 ЖК РФ, п. 2 ст. 672 ГК РФ).

Изменение договора социального найма жилого помещения в отличие от договора коммерческого найма связано также с заменой жилого помещения как объекта договора. Наниматель по договору социального найма жилого помещения вправе обратиться к наймодателю с просьбой о предоставлении ему жилого помещения меньшего размера (ст. 81 ЖК РФ). Цель замены жилого помещения, как правило, состоит в уменьшении расходов нанимателя и членов его семьи на оплату жилья и коммунальных услуг. Основные условия реализации этого права: общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи превышает норму предоставления; необходимо письменное согласие всех совместно проживающих с нанимателем членов его семьи, в том числе временно отсутствующих. Предоставление жилого помещения меньшей площади является обязанностью наймодателя, а не правом, однако законодательством не предусматривается ответственность в случае невыполнения этой обязанности .
———————————
См. там же. С. 198.

Изменение договора коммерческого найма возможно по соглашению его сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ), а также в указанных законом случаях по требованию одной из сторон по решению суда (п. 2 ст. 450, ст. 451 ГК РФ).

Договор коммерческого найма прекращается с истечением срока его действия (статьи 683, 684 ГК РФ). Досрочное расторжение договора подчиняется требованиям статей 450 — 453, которые определяют основания, порядок и последствия изменения и расторжения гражданско-правового договора. Наниматель жилого помещения вправе с согласия граждан, постоянно с ним проживающих, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за 3 месяца (ст. 687 ГК РФ). По требованию наймодателя договор может быть расторгнут только в судебном порядке в следующих случаях:

• невнесение нанимателем платы за жилое помещение за 6 месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме — невнесение платы более 2 раз по истечении установленного договором срока платежа;
• разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. Суд предоставляет нанимателю срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора коммерческого найма. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенные нарушения или не примет все необходимые меры для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора. При этом по просьбе нанимателя суд может отсрочить исполнение решения о расторжении договора на срок не более года (ст. 687 ГК РФ);
• использование нанимателем или гражданами, за действия которых он отвечает, жилого помещения не по назначению, систематическое нарушение ими прав и законных интересов соседей. Наймодатель должен сначала предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушений и, если, несмотря на предупреждение, нарушения не устраняются, вправе в судебном порядке расторгнуть договор (п. 4 ст. 687).

Кроме того, договор коммерческого найма может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон договора, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, находится в аварийном состоянии, в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством (п. 3 ст. 687 ГК РФ). В соответствии с Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47, непригодными для проживания признаются жилые помещения (дома), находящиеся в ветхом, аварийном состоянии или в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания. Согласно ст. 23 Закона о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения жилые помещения по площади, планировке, освещенности, микроклимату, уровням шума и т.д. должны соответствовать санитарным правилам и целям обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока. Основным последствием прекращения и расторжения договора коммерческого найма является выселение нанимателя и других граждан, проживающих в жилом помещении, к моменту прекращения, расторжения договора на основании решения суда (ст. 688 ГК РФ).

Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения урегулировано ст. 83 ЖК РФ, согласно которой договор может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон (ч. 1 ст. 83) и прекращен независимо от их волеизъявления в случае утраты жилого помещения, смерти одиноко проживающего гражданина, объявления его умершим, безвестно отсутствующим (ч. 5 ст. 83). Такое специфическое основание прекращения договора, как истечение срока его действия, не распространяется на договор социального найма жилого помещения, так как договор является бессрочным (ч. 2 ст. 60).

Перечень оснований, по которым наниматель по договору социального найма жилого помещения может потребовать его расторжения, как и в случае договора коммерческого найма, законом не ограничен. Для расторжения договора социального найма жилого помещения нанимателю необходимо получить письменное согласие всех проживающих совместно с ним членов его семьи. При этом договор считается расторгнутым не с момента, указанного в письменном заявлении нанимателя, а со дня выезда (ч. 3 ст. 83 ЖК РФ). Перечень оснований для расторжения договора в судебном порядке по инициативе наймодателя является исчерпывающим (ч. 4 ст. 83) и аналогичен основаниям расторжения договора коммерческого найма по требованию наймодателя.

В отличие от договора коммерческого найма прекращение и расторжение договора социального найма жилого помещения не всегда приводит к выселению нанимателя и совместно проживающих с ним граждан из жилого помещения. Согласно ст. 84 ЖК РФ выселение граждан в судебном порядке производится:

• с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договору социального найма жилого помещения (ст. 85). Благоустроенные жилые помещения предоставляются: при сносе дома; при переводе жилого помещения в нежилое; в случае если жилое помещение признано непригодным для проживания; в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома, при невозможности сохранения жилого помещения или уменьшения (увеличения) его общей площади;
• с предоставлением других жилых помещений по договору социального найма жилого помещения (ст. 90). Другое жилое помещение отличается от благоустроенного тем, что не обязательно должно быть благоустроенным применительно к условиям населенного пункта. Оно должно в соответствии с ч. 2 ст. 15 быть пригодным для постоянного проживания граждан (отвечать установленным санитарным и техническим нормам). Жилая площадь жилого помещения должна составлять не менее 6 кв. м. Кроме того, помещение может быть расположено за пределами населенного пункта, где проживал наниматель. Другие жилые помещения предоставляются при выселении по причине невнесения без уважительных причин платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более 6 месяцев;
• без предоставления других жилых помещений (ст. 91). Выселение производится как санкция за использование жилого помещения нанимателем и членами его семьи не по назначению, бесхозяйное обращение с жилым помещением, систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, а также в случае невозможности дальнейшего проживания совместно с детьми граждан, лишенных родительских прав. Наймодатель должен сначала предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушений и предоставить для этого разумный срок, и если нарушения не устраняются, то виновные граждане выселяются без предоставления другого жилого помещения.

ГК РФ не так подробно, как ЖК РФ, применительно к договору социального найма жилого помещения регулирует отношения по расторжению договора коммерческого найма. При этом глава 35 ГК РФ отсылает к жилищному законодательству, но только с целью восполнения оснований для расторжения договора (п. 3 ст. 687), а не для уточнения последствий выселения. Если это не пробел в регулировании отношений, а позиция законодателя, можно предположить, что досрочное прекращение договора коммерческого найма по инициативе наймодателя возможно с единственным последствием — выселением нанимателя в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. По договору социального найма жилого помещения такое последствие применяется лишь как санкция за правонарушение.

Договоры коммерческого и социального найма жилого помещения имеют черты сходства и различия. Оба договора характеризуются потребительской направленностью, которая выражается в предоставлении определенных гарантий более слабой стороне — гражданину (нанимателю). В отличие от договора коммерческого найма договор социального найма жилого помещения более детально урегулирован ЖК РФ.

Содержащиеся в нормах главы 35 ГК РФ отсылки к жилищному законодательству не исчерпывают случаев его применения для регулирования отношений сторон по договору коммерческого найма. Исходя из принципа свободы договора стороны договора коммерческого найма вправе включить в него указание на применение конкретных норм жилищного законодательства (в том числе касающихся договора социального найма жилого помещения). Жилищное законодательство применяется, если не противоречит требованиям императивных норм главы 35 ГК РФ и сущности договора коммерческого найма.

В какой форме может быть совершено соглашение о найме жилой недвижимости?

Гражданский кодекс для рассматриваемой категории соглашений предусматривает простую письменную форму. Но если пользование помещением предстоит долгосрочное (от одного года и более), то договор должен быть поставлен на учет в Регистрационной палате. Это правило было введено в 2014 году, до этого подобная регистрация не предусматривалась.

Обязательного нотариального удостоверения передача жилья по найму не требует.

Многие сдающие квартиру внаем граждане вообще не заключают договор даже в простой письменной форме. Считается, что так проще уйти от налогов, так как нет никакого документа, подтверждающего сдачу жилья. Однако опытные юристы советуют все же заключать письменный договор, где прописывать все существенные условия пользования помещение, внесения платы, причин расторжения и тому подобного.

Похожие записи:

• Порядок восстановления свидетельства о браке
• Новый закон об аренде: как выйти из сделки без согласия собственника